Собираетесь использовать материнский капитал для покупки квартиры? Не торопитесь, прочитайте сначала этот текст.
Как специалисту мне приходится часто сталкиваться с вопросами, связанными с использованием материнского (семейного) капитала для приобретения недвижимости. Практика настолько неоднозначна, что поневоле возникает вопрос: а так ли он интересен при таком использовании? Давайте попробуем разобраться.
Ситуация заурядная: у семьи есть право на получение материнского капитала и есть желание купить квартиру. Чтобы материнский капитал «не пропал», им расплачиваются за приобретаемую квартиру. Причем использовать его можно и на оплату готовой квартиры, и на приобретение квартиры в новостройке. И при покупке квартиры с ипотечным кредитом, и просто в качестве доплаты.
В чем здесь подвох?
Сразу скажу: если купленная квартира будет вам служить в течение ближайших 10-15 лет, то дальше можно не читать. Здесь более или менее все нормально.
Но! Если есть вероятность, что в ближайшие годы вы осознаете, что вам мало этой квартиры и захочется, к примеру, переехать в большую площадь, то будет намного интереснее. Об этом я и расскажу.
Простая покупка (без ипотеки). Материнский капитал используется для частичной оплаты квартиры.
То есть продавец квартиры получает сумму за вычетом материнского капитала, а оставшуюся сумму за покупателя перечисляет Пенсионный фонд.
Технически это происходит следующим образом: в договоре купли-продажи в качестве покупателей указываются несовершеннолетние дети, а также прописывается, что всю сумму за вычетом маткапитала, покупатель оплачивает сразу после регистрации сделки (через ячейку или аккредитив), а сумма маткапитала перечисляется Пенсионным фондом в течение двух месяцев (на практике, как правило, быстрее) на расчетный счет Продавца.
И вот здесь кроется первый подводный камень.
Судите сами: если у продавца квартиры есть два покупателя – с маткапиталом и без него, кому он отдаст преимущество? Вопрос риторический: зачем продавцу ждать два месяца перечисления почти полумиллиона рублей, если можно их получить сразу после регистрации сделки? Скажу более того: продавец заранее думает, что будет если ПФ не перечислит деньги в срок? Ведь квартира-то уже в собственности детей? Попробуй расторгни сделку! (Я говорю не от себя, а лишь привожу реальные доводы реальных продавцов)
Даже если нет покупателя, но показы идут часто и есть уверенность, что покупатель вот-вот появится? Из практики знаю: продавец предпочтет синицу здесь и сейчас.
Вывод напрашивается сам собой: заинтересовать продавца можно лишь ценой - либо совсем не торговаться, либо прийти на заведомо дорогую квартиру, где про других покупателей даже не слышали. Какой размер этого «журавля в небе»? Сто тысяч? Двести? Думаю, это размер обычного торга, как минимум. Для квартиры в эконом сегменте – не менее 200 тысяч рублей.
Вывод № 1 сформулирую так: при покупке квартиры с использованием материнского капитала покупатели выбирают квартиру из тех, которые продаются по цене выше рыночной.
А теперь по условиям нашей задачи возникает необходимость продать квартиру и купить бОльшую с доплатой.
По закону отчуждение имущества несовершеннолетних производится «с предварительного письменного разрешения» органов опеки и попечительства. На практике это выглядит так:
Вы ищете покупателя на свою квартиру. И честно всем говорите: у нас дети, продадим после одобрения органов опеки. Покупатель вашей квартиры думает примерно так: «Допустим, я соглашусь. Продавцы пойдут искать альтернативу, возможно найдут. Потом запросят документы, потом подадут заявление в органы опеки, потом через неделю-другую получат разрешение… Очень много «но»:
- как долго будут искать квартиру?
- найдут ли?
- готовы ли там документы, а если нет, то сколько надо времени на подготовку их?
- как долго опека будет рассматривать заявление?
- даст ли разрешение?»
и т.п.
Чем Вы можете заинтересовать покупателя, склонить его в свою сторону? Правильно, только ценой! Иначе вместо вашей квартиры он купит ту, которая понятнее и сделка может произойти быстрее. Какой размер заинтересованности? Допустим, что такой же, как и при покупке – от 200 тысяч рублей. Но дело совсем не в цифрах: они могут быть другими. Важно другое, а именно:
Вывод № 2 : при продаже квартиры, собственниками которой являются дети, рыночная стоимость этой квартиры ниже аналогичных квартир.
Но и это еще не все! Есть еще один нюанс, который заключается в следующем:
У Вас появился покупатель на квартиру, но Вам еще нужно найти альтернативную. Вы ходите по списку, смотрите квартиры и честно говорите продавцам, что вам нужны документы для прохождения органов опеки. И продавцы анализируют возникшие риски, влияющие на совершение сделки. И, само собой, любой продавец согласится продать вам квартиру только в том случае, если Вы его заинтересуете. Уже даже не буду говорить чем.
Отсюда Вывод № 3 : покупка квартиры для несовершеннолетних детей с участием органов опеки возможна только в случае, если квартира приобретается по цене выше рынка.
Посчитали? Два раза вы купили квартиру по цене выше аналогичных предложений и один раз продали по меньшей цене, чем аналоги.
На выходе получается следующее:
- у вас есть квартира, в которой собственниками являются дети (а значит, вы сильно ограничены в своих планах по дальнейшим операциям с этой квартирой, так как для их реализации необходимо обращаться в органы опеки);
- квартира приобретена посредством цепочки сделок (покупка с маткапиталом, плюс продажа-покупка с одобрения органов опеки) на условиях, хуже рыночных, то есть купили чуть дороже, продали чуть дешевле;
- у вас уже нет материнского капитала, который вы могли бы направить куда-то еще: на обучение детей, например, или на накопительную часть пенсии матери.
Как-то невесело совсем, правда?
Вопрос: можно ли более невыгодно использовать материнский капитал?
Ха! Еще как можно!
Для этого нужно использовать материнский капитал совместно с ипотекой!
Материнский капитал используется в качестве первоначального взноса или же направляется на частичное погашение ипотечного кредита.
Думаю, уже всем понятно, что при использовании материнского капитала квартира подлежит передаче в долевую собственность всех членов семьи, в том числе детей. И, как только дети становятся собственниками, продажа этой квартиры невозможна без предварительного письменного согласия органов опеки и попечительства. Вроде бы все ясно и просто?
Как бы не так! Здесь такой камень подводный! Не камень – айсберг целый!
От первого примера (погашение части квартиры маткапиталом, а остальное – наличными) отличие колоссальное!
Немного о механизме такой сделки.
Родители (один или оба) получают одобрение банка, оформляют ипотечный кредит и приобретают квартиру. А потом часть кредита гасят материнским капиталом. Для этого родители идут в пенсионный фонд, пишут заявление на перевод денег банку, а в обмен делают нотариальное обязательство о наделении детей долями после ПОЛНОГО погашения ипотечного кредита.
Вот он, камешек! Полное погашение кредита случится не завтра. И до этого события законно вы ничего сделать с квартирой не сможете: ни продать, ни обменять.
Потому что:
- любой уважающий себя покупатель, который просмотрел хотя бы одну страницу, выходящую в Яндексе по запросу «купить квартиру без посредника», обязательно попросит у вас выписку из ПФ об остатке средств материнского капитала. Понятно, что нет выписки – нет покупателя;
- очевидным решением кажется обратиться в органы опеки за разрешением, но без оформленной на ребенка (детей) доли органы опеки с вами разговаривать не будут, т.к. формально это не их зона ответственности
- оформить долю на детей вы не можете, т.к. банк этому категорически воспротивится и нужно сначала погасить кредит полностью;
- если вы собрались искать покупателя, готового за вас погасить кредит и подождать, то только представьте: покупатель вносит за вас какую-то сумму, потом ждет погашения кредита, потом - оформления долей на детей, потом вы ищете альтернативу, собираете документы, обращаетесь в опеку… Согласитесь, очень трудно себе такое представить!
Все, тупик!
Если вы купили квартиру без маткапитала, просто с ипотечным кредитом – у вас неплохие шансы найти на нее покупателя, продать, обменять на альтернативу. С материнским капиталом – практически безнадежно.
Вот и хотелось бы предостеречь семьи: прежде, чем использовать материнский капитал на приобретение недвижимости, взвесьте все «За» и «Против».
Был бы признателен, если б коллеги поделились своими кейсами из практики. Особенно интересны нестандартные ситуации с материнским капиталом и как удалось их решить.