Налог с продажи квартиры - одна из норм налогового законодательства, которая не раз вызывала волну возмущения. Продавая свою собственность, мы ещё и остаёмся должны государству.
Рассмотрим:
- Сколько мы должны заплатить.
- Как избежать уплаты налога с продажи.
- Что изменилось в данном алгоритме в 2021 году.
Размер налога
Налоговая ставка по налогу с продажи недвижимости составляет 13 или 15%. 15% применяется в случае, если стоимость квартиры больше 5 млн.руб.
Исчисляется налог от одной из двух стоимостей квартиры:
- стоимость продажи;
- 70% от стоимости указанной в реестре ЕГРН, то есть от кадастровой.
Важно! При подсчете налога учитывается та стоимость, которая больше.
Кроме того, собственник имеет право не платить налог с определённой части стоимости объекта. Это называется налоговый вычет.
Размер налогового вычета - это:
- расходы на приобретение этой недвижимости
или
- 1000000 руб.
Важно! Собственник сам имеет право выбирать, какой вычет применить.
Отмечу только, что расходы на приобретение квартиры должны быть обязательно подтверждены документально, например, договором купли-продажи.
Формула для расчёта суммы налога очень проста. Ей может воспользоваться каждый желающий.
Введу условные обозначения и каждую ситуацию обрисую формулами:
- С - 70% кадастровой стоимости или стоимость продажи;
- В - вычет (1000000 руб или документально подтвержденные расходы на приобретение этой квартиры);
- Н - налог, который придется заплатить.
Если С - В < 5 млн. руб., применяется формула:
Н = (С - В) *13%.
Если С - В > 5 млн. руб., применяется формула:
Н = 5 млн. руб. * 13% + (С - В - 5 млн. руб. ) *15%.
То есть, та часть дохода от продажи, которая превысит 5 млн. руб., будет облагаться по повышенной ставке.
Пример
Для наглядности рассмотрим пример. Допустим я решила продать квартиру. В МФЦ, в кадастровой палате или через онлайн сервис Росреестр узнала, что кадастровая стоимость её 4 млн. руб. Покупала я её за 5 млн. руб., продать же хочу за 11 млн. руб. Определяю, что будет принято за налоговую базу, то есть от какой стоимости считать налог:
70% от кадастровой стоимости составит:
4000000 руб. * 70% = 2800000 руб.
1100000 руб. > 2800000 руб.
Значит, налог должен исчисляться от стоимости продажи, так как она выше.
Определяюсь с вычетом. Выбираю из стандартного 1 млн. руб. и стоимости приобретения 5 млн. руб. Естественно, выгоднее не платить налог с 5 млн. руб.
Теперь определяем какую ставку будем применять.
11млн.руб. - 5млн.руб. = 6млн.руб.
6 млн. руб. > 5 млн. руб.
Так как стоимость квартиры за минусом вычета превышает 5 млн. руб., будем использовать две ставки.
5млн.руб. * 13% + (11млн.руб.- 5млн.руб. - 5 млн.руб.) * 15% =800тыс.руб.
Сумма налога, который я должна буду заплатить, составляет 800 тыс руб.
Кто не будет платить налог с продажи
И всё же Налоговый кодекс признаёт безоговорочное право собственности на недвижимость за её владельцам. И разрешает совершать с ней сделки без уплаты налогов, тем кто владеет ей более 5, а в некоторых случаях более 3 лет.
Поясню, если вы владеете недвижимостью более 5 лет, вы ничем государству не обязаны и при продаже ничего не платите.
При этом 5 лет исчисляется с даты получения права собственности.
Например, вы получили свидетельство о праве собственности 1 февраля 2016 года. Соответственно, совершить сделку по продаже без уплаты налога вы сможете уже 2 февраля 2021 года.
А кто же может продавать квартиру не уплачивая налог уже через 3 года?
Это те, кто:
- стал владельцем в результате приватизации;
- получил недвижимость в наследство или как подарок;
- стал собственником после смерти владельца по договору ренты;
- продаёт своё единственное жильё;
- осуществляет продажу в течение 90 дней с момента покупки другого жилья.
Важно! Все эти условия, сокращающие 5 лет до 3х, действительны только для жилых помещений. К гаражам и прочим постройкам они отношения не имеют.
Хотелось бы остановиться на двух последних пунктах.
При продаже своего единственного жилья срок дающий право не платить налог уменьшается до 3 лет, если у вашего супруга (супруги) также нет больше жилья в собственности. Исключение составляет наличие брачного договора.
Последний пункт хорош тем, что позволяет поменять квартиру, не уплачивая налог. А это очень удобно для семей, желающих увеличить квадратные метры в связи с рождением детей.
Нововведения 2021 года
2021 год принёс как плохие, так и хорошие изменения в НК РФ в части налога с продажи недвижимости.
Во-первых, была введена повышенная ставка 15%.
Во-вторых, перечень случаев, сокращающих минимальный срок владения, позволяющий не платить, был значительно расширен. Все они названы мною выше.
Итак
Если вы решили продавать свою квартиру, которой владеете более 5 лет, дерзайте. Кстати, вам даже не придется подавать декларацию.
Если менее 5 лет, посмотрите не подпадаете ли вы под критерий 3х лет.
Если нет, просчитайте сколько вам придется заплатить государству.
Ставьте лайки, задавайте вопросы в комментариях.
С уважением, Дарья Сергеевна.