Даже те, кто ни когда не покупал новостройки прекрасно знают, что стоимость квартиры на этапе котлована самая низкая. Покупка на этом этапе самая выгодная, но в тоже время и самая рискованная. Чем ближе момент сдачи дома, тем дороже в нем квартиры. За не очень долгую, современную строительную историю появилось много профессиональных инвесторов, которые умело пользуются разницей цен на этапе котлован ценой квартиры в сданном доме и играют на этом уже много лет. Какие то квартиры продают в бетоне, в каких-то делают ремонт. Все зависит от расположения объекта и от его статуса. Многолетний опыт научил их очень грамотно чувствовать спрос на тот или иной формат жилья и его состояние. Чем точнее инвестор угадывал спрос на объект, тем больше ему удавалось заработать.
Ситуация с разницей цен на разных этапах строительства при старой схеме с Договором долевого участия (ДДУ) была вполне логична. Свои средства застройщики без нужды практически не запускали в проекты, а строили на деньги инвесторов – покупателей. Для строителей это были лёгкие и беспроцентные деньги. По этому на стартовом этапе строительства стоимость квартир всегда была привлекательной. Разница с ценой сданного дома иногда доходила до 30% , такой скидкой и завлекали покупателей и инвесторов. Схема стала настолько интересна некоторым игрокам рынка, что в последние годы на самых ранних этапах мелким инвесторам влезть в хороший проект даже не удавалось, на этом этапе самые интересные и выгодные площади скупались крупными игроками, иногда целыми этажами и даже секциями. И только на 2м-3м этапах повышения цен шанс купить квартиру появлялся у мелких инвесторов и обычных покупателей. Весь этап строительства у застройщиков был грамотно разбит на ценовые блоки. Как только набиралась некоторая сумма закрывающая конкретный этап строительства, то сразу цены на квартиры шла вверх. Так, шаг за шагом, цены росли до сдачи дома. После сдачи дома интерес к проекту подогревался различными акциями которые, как правило, распространялись на неликвидные квартиры, с неудачной планировкой, некомфортным видом из окна и тд. Не хочешь покупать такую квартиру, не вопрос, есть отличные варианты, правда уже по другой цене.
В некотором смысле, такая ценовая игра устраивала большое количество игроков рынка. Рынок строительства пусть волнообразно, но всегда бурлил. Периодически банкротились какие то застройщики и соответственно появлялись долгострои. Как правило, страдали от неблагонадежных застройщиков только рядовые покупатели. Все профессиональные инвесторы всегда работали в тесном сотрудничестве с застройщиками и выводили свои деньги, а зачастую даже не вкладывали их в будущие провальные проекты. На фоне общего числа сдаваемых площадей замороженные стройки довольно долго составляли не очень высокий процент. И власть хоть и видела проблему, но практически ни как не реагировала на это. Но количество долгостроев росло, а с ними и росло количество недовольных собственников не построенных квартир данной, в итоге рынок недвижимости пришел к Эскроу счетам.
Главным отличием новой схемы с Эскроу счетами от прежней стало то, что застройщик не видит денег клиента и не может ими пользоваться, а получает деньги клиента только после сдачи дома, после полного выполнения всех условий ДДУ. Весь период строительства должен идти либо за счет собственных средств, которых у застройщиков не много, либо деньги надо брат в банке под проценты, пусть не высокие, но все же проценты. И чем дольше идет стройка, тем дороже обходиться дом застройщику. Весь алгоритм финансирования строительства кардинально поменялся.
Вот именно в этом, я и вижу основную проблему для изменения цен на котлованы и вообще на изменения правил ценообразования на квартиры в ближайшие годы!
При схеме с Эскроу счетами застройщику становиться не важно на каком этапе вы решите купить квартиру в его проекте, он все равно не видит ваших денег до полной сдачи дома. А самое неприятное для застройщика в том, что если раньше, продавая виртуальную квартиру на этапе котлована, застройщик на 100 % привязывал покупателя к этой квартире перекалывая все дальнейшие проблемы именно на покупателя, то сейчас все иначе. Если раньше по каким то причинам новый владелец квартиры решал выйти из проекта и продать квартиру еще на этапе строительства, то ему приходилось заниматься продажей самостоятельно, застройщику было абсолютно не важно кто будет новым владельцем этой квартиры, он в любом случае будет, застройщику это уже не важно, квартира продана, деньги за нее получены.
А при новой схеме с Эскроу счетами покупатель по сути просто высказывает свое намерение купить квартиру и в знак подтверждения этих намерений заключает ДДУ и открывает Эскроу счет. Для застройщика это будет только потенциальный покупатель, потому что, пока не выполнены все условия заключенного с застройщиком ДДУ и банк не перевел деньги клиент может передумать покупать квартиру, он может увидеть другой, более привлекательный для него проект и просто расторгнуть договор и переключить свое внимание на другого застройщика. Получается, что до полной сдачи объекта, то полного выполнения условий договора к которому привязан Эскроу счет застройщик не может гарантированно привязать к своему объекту клиента, а значит не может себе гарантировать продажу квартиры на этапе строительства. Следовательно, интерес к заманиванию покупателя на стартовом этапе строительства практически исчезает. А проценты по кредиту платить банку все равно нужно. Конечно договора ДДУ будут совершенствоваться, будут придумываться какие то поощрения, штрафы и тд, но всегда можно будет найти способ расторгнуть еще не выполненный договор.
Из данных размышлений я для себя делаю вывод, что пока не закрыты проекты работающие по старой схеме ДДУ, пока застройщики и покупатели не до конца осознали все нюансы схемы Эскроу счетов покупка на этапе котлована останется выгодной, но будет длиться это не долго. Думаю в течении этого года ситуация уже по не многу начнет меняться и проекты запускаемые в работу во второй половине года скорее всего не смогут похвастаться интересными ценами на этапе котлована.
Для застройщика теперь будет важен реальный клиент именно на финальном этапе строительства и наверняка в ближайшем будущем массовая реклама новых домов будет идти именно в период близкий к сдаче дома в эксплуатацию. Что бы у покупателя не было времени сравнить и передумать.
Так что, я считаю, что изменения в правилах оплаты новостроек очень скоро приведут и к изменению схемы ценообразования на новостройки и изменению самой маркетинговой политики.
А что вы думаете по этому поводу?
PS. Есть у меня предположение, что схема с Эскроу счетами достаточно ощутимо повлияет и в целом на стоимость квартир в новостройках, об этом вы можете почитать здесь.