или как расторгнуть договор поддержки в условиях пандемии « COVID 19»
Тема, которую я хочу затронуть в этой статье, будет особенно актуальна для собственников недвижимости в Болгарии, которые в силу существенного изменения социально-экономических условий, вызванных пандемией « COVID 19», хотят прекратить договорные отношения, в том числе, договоры поддержки своего имущества.
Речь идет о статье. 307 Торгового закона Республики Болгария - СТОПАНСКАТА НЕПОНОСИМОСТ ( ДЕЛОВАЯ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ ) , который гласит: «Суд может по просьбе одной из сторон внести изменения или расторгнуть договор полностью или частично, когда произошли такие обстоятельства, которые Стороны не могли и не должны были предвидеть, а сохранение договора противоречит справедливости и добросовестности.»
По сути , это невозможность исполнения договорных обязательств ввиду обстоятельств, которые невозможно было предвидеть в момент заключения договора, которые рассматриваются как правовые механизмы вмешательства в договорные отношения частных субъектов, пострадавших от последствий распространения « COVID 19»
Наряду с условием непреодолимой силы, это следующий фактор, который ,скорее всего, будет распространён с учётом прогнозируемого и ожидаемого экономического, финансового и хозяйственного кризиса из-за пандемии коронавируса. Отличия этих понятий в том, что непреодолимая сила устанавливается письменным уведомлением, а СТОПАНСКАТА НЕПОНОСИМОСТ ( ДЕЛОВАЯ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ ) - решением суда , куда необходимо обратиться с советующим иском.
Сам термин - СТОПАНСКАТА НЕПОНОСИМОСТ ( ДЕЛОВАЯ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ ), активно использовался в период 2008-2010г., когда Болгария была поражена последним финансовым кризисом. Он позволяет любой заинтересованной стороне Договора обратиться в суд с просьбой изменить или прекратить существующий договор. К такому способу решения конфликта прибегали стороны, которые не могут договориться друг с другом. Однако, чтобы удовлетворить такой иск, необходимо соблюдение двух обязательных условий:
1. Договор должен быть заключён ДО возникновения непредвиденных обстоятельств, приведших к невозможности исполнений обязательств, а Стороны не могли и не должны были предвидеть при заключении договора.
В данном случае следует утверждать, что ситуация с « COVID 19» и чрезвычайные меры, введённые властями, не могли были быть разумно предусмотрены до того, как в публичном пространстве была обнародована информация о том, что ожидается, и то, что Болгария будет затронута пандемией.
2. При продолжении действия прежнего договора возникает крайняя несправедливость в отношениях между сторонами, то есть договор становится крайне экономически невыгодным для одной из сторон в результате изменённой ситуации.
В случае удовлетворения такого иска судом прекращается существующий договор между сторонами в будущем. И тут появляется ещё одно необходимое условие: такой иск не может быть подан после того, как истёк срок договора , и одна из сторон уже попала в неисполнение.
Процедура СТОПАНСКАТА НЕПОНОСИМОСТ ( ДЕЛОВАЯ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ ), может применяться не только в отношениях между коммерческими структурами, несмотря на то, что эта возможность урегулирована в Торговом законе. Она также может быть полезна при наличии договора, заключённого между потребителем и коммерческой организацией, например, предварительный договор купли-продажи недвижимости, договор об оказании услуг связи, договор о банковском кредите, договор поддержки имущества. Важным здесь является грамотное обоснование иска и возбуждение дела заинтересованной стороной, которая не может выполнять обязательства по договору или испытывает очевидные трудности с выполнением условий договора
В каких случаях может применяться СТОПАНСКАТА НЕПОНОСИМОСТ ( ДЕЛОВАЯ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ )?
Здесь необходимо остановиться на наиболее часто рассматриваемых судом облигационных (договорных) отношениях. В первую очередь речь идёт об арендаторах коммерческих помещений. С 13 марта 2020 года Болгария находится на Чрезвычайном Положении, при котором закрылись многие торговые точки, произошло сокращение рабочей силы, вынужденное массовое оформление работников в оплачиваемый или неоплачиваемый отпуск на время пандемии, когда работодатель не может осуществлять коммерческую деятельность.
Соответственно, арендаторы не получают никаких доходов, а имеют только расходы из-за невозможности получения прибыли. В случае продолжения существующего положения, арендная плата станет непосильной для большинства арендаторов. При таком развитии событий есть два варианта: заключить соглашение с арендодателем, которое было бы выгодно для обеих сторон, или обратиться в суд с просьбой прекратить договор аренды. Суд со своей стороны может оценить, что сохранение договора в существующем виде при существенном сокращении или полном отсутствии доходов арендатора в следствии пандемии и экономического кризиса невозможно, и это и есть предпосылка для удовлетворения требований о расторжении договора. Сохранение и продление договора в таких условиях привело бы к явной несправедливости.
Характерным примером также является предварительный договор купли-продажи недвижимости или строительства. Этот тип договора обычно заключается сторонами, когда купля-продажа будет осуществляться до полного завершения процесса строительства. На сегодняшний момент ситуация в стране свидетельствует, что большая часть строительных компаний заморозила свои объекты и приостановила свою деятельность. С другой стороны покупатели утратили возможность выполнять свои обязательства перед продавцом недвижимости по ипотеке. Сложно сейчас что-то прогнозировать, но очевидно, что условия и состояния рынка после преодоления кризиса будут совершенно другими.
Не стоит воспринимать СТОПАНСКАТА НЕПОНОСИМОСТ ( ДЕЛОВАЯ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ ) как панацею для решения проблем со ставшими невыгодными для многих договорными обязательствами. Судебная практика по предъявлению подобных исков достаточно противоречива, поэтому очень важно правильное обоснование иска и формирование доказательной базы, что определяет успех дела.
В заключении следует подчеркнуть, что пандемия « COVID 19» и чрезвычайные меры, введённые властями в этой связи, являются обстоятельствами, в которых ещё предстоит сформировать устойчивую судебную практику. Время покажет как суды будут интерпретировать текущую ситуацию в контексте классических юридических институтов, таких как непреодолимая сила и НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ бизнеса. Но это не означает, что надо мириться с невыносимыми для вас условиями договоров, которые вы не в состоянии выполнять.
Я уверен, что всегда надо пользоваться возможностями сегодняшнего дня. Поэтому, если есть основания для прекращения отягчающих вас обязательств, их надо использовать сейчас. Вероятно, меры по борьбе с пандемией « COVID 19» приведут к стабилизации ситуации, и у вас не будет больше подобного шанса.