В экспертном сообществе набирает популярность тема реновации. Часть юристов говорит о появлении многих рисков для владельцев недвижимого имущества после принятия закона, названного в СМИ «Законом о всероссийской реновации».
Президентом РФ в конце декабря был подписан закон №494-ФЗ о внесении поправок в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ). Закон недвусмысленно изменяет полноту понятия частной собственности на недвижимость для граждан РФ.
Комплексное развитие территорий (КРТ) — ключевое понятие закона. В ГрК добавлена целая глава для его описания. Теперь КРТ включает в себя снос, реконструкцию и строительство сооружений, в т.ч. многоквартирных домов не только на ранее не освоенных территориях.
Теперь КРТ возможно как переформатирование уже застроенных территорий. Все решения — за региональными властями.
В ранней редакции ГрК РФ понятие КРТ всегда подразумевалось как «устойчивое развитие». Новая редакция «устойчивость» для КРТ отменила. Эксперты утверждают, что так законодатель устранился от сохранения интересов собственников в долгосрочном статусе своих прав на объекты недвижимости.
Инвестиции в недвижимость — это инвестиции на долгие годы. Но с 2021 г. ГрК РФ позволит руководителям регионов форматировать территории городов так часто, как они посчитают нужным. Строительный и финансовый бизнес будут готовы «строить и перестраивать построенное» уже через 10-15 лет.
Покушение на устойчивость срока эксплуатации объектов недвижимости подрывает базовые основы частной собственности на недвижимость в РФ.
Поправки в ГрК РФ разрешают КРТ для территорий, на которых размещены аварийные здания. Речь не об объектах, подлежащих сносу и реконструкции, а о целых территориях. Наличие добротного дома рядом с аварийным зданием не препятствует сносу первого вместе с последним.
Частные владения — дома и земельные участки — также могут с легкостью отойти государству и быть изъяты в рамках нужд КРТ.
Очень опасным для собственников признан механизм компенсации стоимости утрачиваемой собственности. Цена рассчитывается по дате принятия властями решения о КРТ территории. После этого продажа недвижимости собственником запрещается. Но нет никакого ограничения длительности периода между принятием решения о КРТ и непосредственном переселении собственника. Это может быть 5 лет, 10 лет. И все это время величина компенсации остается фиксированной, исчисляется в рублях и не может подвергаться изменениям.