Здравствуйте, уважаемые читатели канала!
О проверках незаконных перепланировок квартир я уже рассказывал (здесь и здесь).
Одна из читательниц задала интересный вопрос, за что ей отдельное спасибо. Именно он послужил поводом для этой статьи.
Действительно масса новых квартир покупается, с так называемой, "черновой отделкой" и "свободной" планировкой.
"Черновая отделка", "свободная планировка", я бы сказал, что эти названия - от лукавого.
Застройщики часто обращают внимание покупателя на то, что Вы, приобретая такую квартиру, можете планировать её по своему усмотрению, как Вам хочется, Вы же хозяин.
В настоящее время, нет таких юридических понятий как "черновая отделка" и "свободная" планировка.
До начала строительства дома, вся проектная документация по нему должна пройти экспертизу. Именно в документации на дом указаны коридоры, санузлы, кухни, все перегородки... Иначе никак, застройщик просто не получит законного разрешение на строительство объекта.
Но, есть желание застройщика сократить свои расходы и уменьшить время, отведенное на строительство объекта. И застройщик не возводит указанные в документации перегородки.
И при покупке такой недвижимости - Вы, а не застройщик, должны согласовывать все необходимые документы и платить за это. И ответственность за незаконные действия тоже лежит на Вас.
Поверьте, не редко вседозволенность при перепланировках в новостройках приводит к плачевным последствиям, а иногда и невозможности согласования перепланировок.
Обращаю Ваше внимание, что квартиры в новостройках должны продаваться на основании договора долевого участия, а если дом построен - на основании договора об уступке прав. Более подробно об этом в Федеральном законе № 214 от 30 декабря 2004 года" Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (исключение - кооперативы и бюджетное жильё).
Конечно, перепланировка в такой квартире имеет свои особенности, но в любом случае, перепланировка - это изменение конфигурации перегородок, новые проёмы, присоединение балкона, лоджии. Даже установка сантехнических приборов попадает под понятие перепланировки. То есть, все работы, которые требуют внесения изменений в план БТИ.
Это может быть и изменение расположения сантехнических приборов и изменение планировки квартиры, согласно п.2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ.
А на основании п.1 ст.26 Жилищного кодекса РФ, производить ремонтные работы связанные с перепланировкой жилища можно только при получении разрешения уполномоченного органа (как правило Жилинспекции).
Не редки случаи, когда свидетельство о праве собственности, необходимое в данном случае, выдается гораздо позже, чем ключи от квартир. И в некоторых регионах, например в Москве, можно обойтись без свидетельства о государственной регистрации. Документы, которые необходимы в данном случае, перечислены во втором приложении к 508 Постановлению Правительства Москвы.
Если застройщик получил план БТИ на Вашу новую квартиру, тогда понятно, на что ориентироваться. И если Ваши "хотелки" совпали с планом БТИ, Вы - счастливчик! Делаете ремонт и всё прекрасно.
Подробней о плане БТИ от застройщика:
Если он есть, как я указал Выше уже не плохо.
Значит, по окончании строительства вашего дома, перед сдачей в эксплуатацию, его инвентаризировали техники БТИ, а не кадастровые инженеры и на Вашу квартиру, так сказать "свободной" планировки, был составлен план БТИ.
Но и здесь могут быть нюансы. Есть два варианта поэтажного плана БТИ:
1. На плане только выделены зоны кухни и санузла, остальное - жилая комната.
2. На плане есть перегородки, которые обозначают комнаты, коридоры, санузел, кладовку..., они отмечены пунктиром.
В реальности - эти перегородки отсутствуют, возможно выложены в один блок (условно). В данном случае при желании изменить планировку необходимо поступать, как и, в обычной квартире.
А вот если Ваш план соответствует описанному в первом случае, перегородки внутри квартиры на нём отсутствуют либо он застройщик не получил данный план, то необходим архитектурно-строительный план ( его можно взять у застройщика либо организации, проектирующей дом). В данном плане отмечены внутренние перегородки, он должен быть с печатью. В Управляющей компании есть кадастровый план. Можно сравнить данные документы. По сути они должны быть схожи. На основании архитектурно-строительного плана необходимо заказать в БТИ проект зонирования жилого помещения.
Можно выложить перегородки ( достаточно в один блок) и уже после этого обратиться в БТИ, для первичной инвентаризации.
Как правило, так приходится поступать тем, собственникам, которые приобрели дом у "экономного" застройщика и инвентаризацию перед вводом дома в эксплуатацию проводили кадастровые инженеры, а не уполномоченные на это сотрудники БТИ.
Как Вы понимаете, планировка Вашей квартиры до ремонта никак не "свободная", а соответствует одному из вышеуказанных планов.
В любом случае, для получения разрешения на перепланировку необходим план БТИ, с которым Вы и отправитесь в Жилищную инспекцию, согласовывать данный вопрос и конкретно к Вашему региону, сможете узнать, на основании эскиза или проекта должна быть согласована перепланировка, именно Вашей квартиры.
Обращаю Ваше внимание, нормы права в данном вопросе меняются очень часто, что-то запрещается, что-то разрешается и необходимо ориентироваться на конкретную ситуацию, время, и место.
Помните, помимо федеральных законов, действующих на территории всей страны, существуют и региональные, которые действуют только в конкретном регионе. Конечно, они не должны противоречить федеральным, но так бывает не всегда.
Данный материал был подготовлен на основании законодательства РФ и города Москвы.
В любом случае, прежде чем действовать и создавать себе проблемы, в том числе и финансовые, проще - изучить всю необходимую информацию, при необходимости проконсультироваться у специалистов Жилинспекции, БТИ, юристов, работающих в данном направлении и выбрать оптимальный для Вас вариант.
Не секрет, что перепланировки во многих квартирах, в том числе и новостройках не соответствуют принятым нормам закона. Кто-то не захотел нести лишние расходы, кто-то не знал... Но, это не освобождает владельца квартиры от ответственности.
Каждый решает сам как поступать.
Возможно, кто-то всю жизнь проживёт в незаконно перепланированной квартире комфортно и спокойно, а кто-то "попадет" под штрафы.
Но и в такие новостройки, о которых речь в статье, сотрудники Жилинспекции могут прийти с проверкой на незаконную перепланировку (если у них об этом появятся сведения).
Желаю Вам удачи!
Адвокат Шарков Дмитрий Евгеньевич.
Более подробно обо мне и моей деятельности здесь.
Больше интересной информации здесь.
Использование статьи, возможно, с указанием автора и ссылкой на канал.
При создании этой статьи были использованы следующие материалы находящиеся в открытом доступе:
-Жилищный кодекс РФ;
-Федеральный закон № 214 от 30 декабря 2004 года " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"