Узбекистан, Ташкент – АН Podrobno.uz. В Ташкенте продолжается процесс перехода многоквартирных домов от товариществ частных собственников жилья к управляющим компаниям. Увы, не во всех ТСЧЖ проводятся общие собрания жильцов, часто люди бывают просто не в курсе дела, что дом отказывается от ТСЧЖ. По квартирам разносят договора с просьбой поставить подпись, при этом те, кто заносит их, внятно не могут пояснить, что это за документ. И вкупе со всем этим, в некоторых районных отделениях жилищно-коммунального обслуживания у собственников жилья начали требовать копии кадастров и паспортов, которые якобы необходимы для заключения нового договора на обслуживание дома.
Здесь возникает вопрос: почему это все проходит именно таким образом? Почему жильцам многоквартирных домов не оставляют право выбора – отказаться от ТСЧЖ или нет. По какому праву игнорируется Жилищный кодекс и закон "Об управлении многоквартирными домами". Ведь сама по себе идея с управляющими компаниями не плохая, но то, с каким размахом и активностью она начинает внедряться, вызывает острое ощущение того, что "нам это навязывают".
Некоторое время назад, в Телеграм-каналах хокимиятов Мирзо-Улугбекского, Учтепинского, Бектемирского районов появились объявления о конкурсе на управление домами силами специализированных компаний. Основой для этого решения стал протокол расширенного видеоселекторного заседания главы государства от 17 июня 2020 года, постановление Кабинета Министров "О мерах по усовершенствованию управления жилищно-коммунальной инфраструктуры города Ташкента" и протокол Ташкентского городского совета народных депутатов от 13 марта 2020 года.
Администратор известной группы в Facebook "ТЧСЖ и как с ним жить?" Максим Черников уже направил несколько запросов в районные хокимияты с целью разъяснить происходящую ситуацию с управляющими компаниями в Ташкенте. И внятного ответа до сих пор нет.
Корреспондент Podrobno.uz пообщался с Максимом Черниковым, чтобы понять, что происходит, и разъяснить волнующие многих ташкентцев вопросы. Под каждым вопросом указаны конкретные ссылки на законодательство, которые вы можете использовать, если вас принуждают переходить в управляющую компанию.
– Могут ли законодательно принудить жителей дома отказаться от ТСЧЖ и перейти в управляющую компанию?
– Принуждать жителей перейти в управляющую компанию (прим. далее УК) не имеют права. Согласно статье 138 Жилищного кодекса и статей 4, 8, 21 закона "Об управлении многоквартирными домами" способ управления многоквартирным домом определяется решением общего собрания собственников квартир в доме. Законодательство гарантирует свободу выбора способа управления.
Жилищный кодекс. Статья 138. Управление жилищным фондом
Управление жилищным фондом включает обеспечение надлежащего содержания, обслуживания и ремонт жилищного фонда, инженерного оборудования, прилегающих к домам земельных участков с элементами благоустройства и иную деятельность, направленную на создание необходимых условий для проживания граждан.
Управление государственным жилищным фондом может осуществляться по договору, заключаемому между собственником жилищного фонда и управляющим или управляющей организацией.
Управление частным жилищным фондом может осуществляться непосредственно собственниками жилых и нежилых помещений, товариществом, управляющим или управляющей организацией либо иным способом в соответствии с законодательством.
Способ управления многоквартирным домом определяется решением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений этого дома. Положение об общем собрании собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме утверждается Кабинетом Министров Республики Узбекистан.
Закон "Об управлении многоквартирными домами"
Статья 4. Основные принципы управления многоквартирными домами
Основными принципами управления многоквартирными домами являются: свобода выбора способа управления.
Статья 8. Способ управления многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом включает в себя совокупность мер по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания жильцов и пользования нежилыми помещениями, надлежащему содержанию общего имущества и решению вопросов пользования общим имуществом.
Способ управления многоквартирным домом определяется общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.
Управление многоквартирным домом может осуществляться:
- непосредственно собственниками помещений (далее — непосредственное управление многоквартирным домом);
- юридическим лицом — управляющей организацией или физическим лицом (индивидуальным предпринимателем) — управляющим на основании договора (далее — управляющая организация или управляющий);
- товариществом собственников жилья — некоммерческой организацией, объединяющей собственников жилых и нежилых помещений в одном или нескольких компактно расположенных многоквартирных домах (далее — товарищество).
Статья 21. Полномочия общего собрания
Общее собрание определяет способ управления многоквартирным домом.
– Как законодательно прописан процесс перехода от ТСЧЖ к управляющей компании? Какого количества жильцов в многоквартирном доме достаточно, чтобы считалось, что все ТСЧЖ переходит в УК?
– Согласно статье 21 закона "Об управлении многоквартирными домами" для перехода от ТЧСЖ к УК необходимо решение общего собрания на выбор способа управления общедомовым имуществом Управляющей компанией.
Хочу обратить внимание, что право голоса имеют собственники квартир, либо их представители, то есть супруг (супруга) собственника, либо член ТЧСЖ или третье лицо, имеющее от собственника доверенность. Все жители, прописанные в квартире, голосовать не имеют право.
Для правомочности собрания и принятия решения необходимо, чтобы на общем собрании присутствовало более половины собственников квартир или их представителей. Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины собственников, присутствующих на собрании.
Важно, что если в прежнем законе о ТЧСЖ было указано, что протокол подписывается председателем ТЧСЖ и секретарем собрания, то в новом законе существует требование о приложении к протоколу списка собственников квартир или их представителей, участвующих в собрании, с отражением их мнения по каждому вопросу собрания, которое заверяется подписью собственника или его представителя.
Закон "Об управлении многоквартирными домами"
Статья 21. Полномочия общего собрания
Общее собрание:
- определяет способ управления многоквартирным домом;
- принимает решение о заключении договора с юридическим или физическим лицом на управление, обслуживание и ремонт общего имущества на конкурсной основе;
- Для принятия решения на общем собрании должны присутствовать более пятидесяти процентов всех собственников помещений или их представителей. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более пятидесяти процентов присутствующих на общем собрании собственников помещений или их представителей.
- Решение общего собрания оформляется протоколом. Протокол подписывается председателем и секретарем собрания, выбираемыми из числа собственников помещений. К протоколу прилагается список лиц, участвовавших в собрании, с отражением их волеизъявления по каждому из обсуждаемых вопросов, заверенный их подписями.
- Решение общего собрания является обязательным для исполнения всеми собственниками помещений, в том числе и теми, кто не принял участие в голосовании либо голосовал против.
– Что будет с теми жильцами, которые будут не согласны подписать договор с УК? Имеет ли права УК отрезать электросети и трубы тем, кто не подписал с ними договор на обслуживание?
– Согласно статье 21 закона "Об управлении многоквартирными домами" решение общего собрания является обязательным для исполнения всеми собственниками помещений. Но не стоит забывать о статье 354 Гражданского кодекса, в которой указано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, иным законом или принятым обязательством.
Вот тут присутствует интересный юридический момент. С одной стороны, согласно решению общего собрания собственник помещения должен согласиться на перевод в УК. Но если он не согласен, то он может не подписывать договор с УК, так как никаких мер воздействия или ответственности за отказ подписать договор с УК законодательством не предусмотрено.
В свою очередь и руководство УК не сможет, например подать на собственника помещения, с которым не заключен договор в суд за неоплату обязательных взносов на содержание общего имущества. Ведь для суда необходимо подписанное обязательство о своевременной уплате взносов, то есть договор, который не подписан.
Закон "Об управлении многоквартирными домами"
Статья 21. Полномочия общего собрания
Общее собрание:
- определяет способ управления многоквартирным домом;
- принимает решение о заключении договора с юридическим или физическим лицом на управление, обслуживание и ремонт общего имущества на конкурсной основе;
- Для принятия решения на общем собрании должны присутствовать более пятидесяти процентов всех собственников помещений или их представителей. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более пятидесяти процентов присутствующих на общем собрании собственников помещений или их представителей.
- Решение общего собрания оформляется протоколом. Протокол подписывается председателем и секретарем собрания, выбираемыми из числа собственников помещений. К протоколу прилагается список лиц, участвовавших в собрании, с отражением их волеизъявления по каждому из обсуждаемых вопросов, заверенный их подписями.
- Решение общего собрания является обязательным для исполнения всеми собственниками помещений, в том числе и теми, кто не принял участие в голосовании либо голосовал против.
Гражданский кодекс. Статья 354. Свобода договора
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, иным законом или принятым обязательством.
– Существует ли один типовой договор для всех УК в Ташкенте, или каждая из них имеет право разрабатывать свой отдельный документ?
– Типового договора для всех УК в Ташкенте не существует, но в статье 28 закона "Об управлении многоквартирными домами" оговорено, что должно быть указано в таком договоре.
Это состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес многоквартирного дома, перечень услуг и работ по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества, порядок изменения данного перечня. Документ также должен содержать порядок внесения платы, осуществления контроля за выполнением управляющей организацией или управляющим обязательств по договору управления, а также порядок и сроки отчетности за выполненные работы и оказанные услуги.
Закон "Об управлении многоквартирными домами"
Статья 28. Договор управления многоквартирным домом
Договор управления многоквартирным домом заключается между управляющей организацией или управляющим и собственниками помещений в соответствии с требованиями настоящего Закона, в письменной форме с каждым собственником помещения на условиях, указанных в решении общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация или управляющий по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
- состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес многоквартирного дома;
- перечень услуг и работ по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества, порядок изменения данного перечня;
- порядок определения цены договора, а также порядок внесения платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией или управляющим обязательств по договору управления;
- порядок и сроки отчетности за выполненные работы и оказанные услуги.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год, но не более чем на пять лет.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором.
Собственники помещений многоквартирного дома на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация или управляющий не выполняет условия такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или управляющего.
Управляющая организация или управляющий в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязан передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы, остаточные денежные средства, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации и управления многоквартирным домом, вновь выбранной управляющей организации либо управляющему или собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания.
– Какие права имеет житель дома после заключения договора с УК?
– Права и обязанности собственника помещения, а также УК прописаны в договоре. Но остаются и основные права собственников помещений и общего собрания, которые отражены в статье 21 закона "Об управлении многоквартирными домами".
В частности, это определение способа управления многоквартирным домом, принятие решения о заключении договора с юридическим или физическим лицом на управление, обслуживание и ремонт общего имущества на конкурсной основе. А также это право на принятие решения о получении кредитов коммерческих банков, осуществление контроля за деятельностью органов управления многоквартирными домами, установление порядка отчетности органов управления многоквартирными домами.
Согласно статье 22 закона, общее собрание может в любой момент принять решение о выборе другого способа управления и отказаться от услуг УК.
Также собственники помещений имеют право требовать от УК свободного доступа к информации об основных показателях своей финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости.
Закон "Об управлении многоквартирными домами"
Статья 21. Полномочия общего собрания
Общее собрание:
- определяет способ управления многоквартирным домом;
- принимает решение о заключении договора с юридическим или физическим лицом на управление, обслуживание и ремонт общего имущества на конкурсной основе;
- принимает решение о получении кредитов коммерческих банков;
- осуществляет контроль за деятельностью органов управления многоквартирными домами;
- устанавливает порядок отчетности органов управления многоквартирными домами.
Для принятия решения на общем собрании должны присутствовать более пятидесяти процентов всех собственников помещений или их представителей. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более пятидесяти процентов присутствующих на общем собрании собственников помещений или их представителей.
Решение общего собрания оформляется протоколом. Протокол подписывается председателем и секретарем собрания, выбираемыми из числа собственников помещений. К протоколу прилагается список лиц, участвовавших в собрании, с отражением их волеизъявления по каждому из обсуждаемых вопросов, заверенный их подписями.
Решение общего собрания является обязательным для исполнения всеми собственниками помещений, в том числе и теми, кто не принял участие в голосовании либо голосовал против.
Статья 22. Выбор способа управления многоквартирным домом
Собственники помещений в трехмесячный срок со дня принятия многоквартирного дома в эксплуатацию на общем собрании обязаны принять решение о способе управления многоквартирным домом. До принятия такого решения по обязательствам, связанным с содержанием общего имущества, собственники отвечают солидарно.
При недостижении соглашения между собственниками помещений о выборе способа управления многоквартирным домом в срок, указанный в части первой настоящей статьи, территориальное подразделение Министерства жилищно-коммунального обслуживания Республики Узбекистан определяет на трехмесячный срок управляющую организацию или управляющего, который осуществляет функции органа управления многоквартирным домом.
Если в течение срока, указанного в части второй настоящей статьи, собственниками помещений не решен вопрос о способе управления многоквартирным домом или принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано, то территориальное подразделение Министерства жилищно-коммунального обслуживания Республики Узбекистан проводит открытый конкурс на управление многоквартирным домом для отбора управляющей организации либо управляющего.
Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Статья 29. Отчет управляющей организации или управляющего
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация или управляющий ежегодно на общем собрании обязан отчитаться о выполнении договора за предыдущий год.
Управляющая организация или управляющий обязан обеспечить собственникам помещений свободный доступ к информации об основных показателях своей финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости.
– У многих ТСЧЖ есть кредиты, после перехода в УК, что с ними будет?
– По логике если дома перешли от ТЧСЖ в УК, то УК должна взять на себя обязательства по выплате кредитов.
– Предусмотрены ли со стороны государства проверки документов при переходе ТСЧЖ к УК?
– К сожалению, такие проверки законодательством не предусмотрены. Более того, согласно публикациям в группе "ТЧСЖ и как с ним жить?" в Facebook часто сотрудники хокимиятов, отделов ЖКО района, ассоциации ТЧСЖ районов, пытаясь принудительно перевести дома в УК, способствуют неправильному оформлению документов, например собирают подписи не у собственников помещений или их представителей, а у просто жителей или даже квартирантов.
– Какие требования есть к управляющим компаниям? Какие там должны быть руководители, штат сотрудников?
– Согласно статье 27 закона "Об управлении многоквартирными домами" в штате управляющей организации необходимо наличие не менее двух специалистов по управлению многоквартирным домом, имеющих соответствующий квалификационный (аттестационный) сертификат.
Закон "Об управлении многоквартирными домами"
Статья 27. Деятельность управляющей организации и управляющего
Управляющая организация или управляющий несет ответственность перед собственниками помещений за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают содержание общего имущества и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных правил содержания общего имущества.
Осуществляющее деятельность управляющего физическое лицо обязано в установленном порядке зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и должно иметь квалификационный (аттестационный) сертификат.
В штате управляющей организации необходимо наличие не менее двух специалистов по управлению многоквартирным домом, имеющих соответствующий квалификационный (аттестационный) сертификат.
Управляющая организация и управляющий обязаны обеспечить свободный доступ к информации об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества, их стоимости собственникам помещений, совету многоквартирного дома, правлению и ревизионной комиссии товарищества.
Управляющая организация или управляющий в случае предоставления услуг и выполнения работ по управлению, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества, а также по благоустройству земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, освобождается от уплаты всех видов налогов в части оказания услуг и (или) выполнения данных работ.
– В чем принципиальные различия ТСЧЖ и УК? В чем плюсы и минусы той и иной формы содержания многоквартирных домов?
– Принципиальное различие в том, что ТСЧЖ – это некоммерческая организация, созданная собственниками помещений с основной целью содержания и обслуживания общего имущества. Таким образом, в идеальном варианте, ТСЧЖ все поступающие обязательные взносы от жителей расходует на содержание общего имущества, на зарплату сотрудников, на обязательные платежи, на оплату электроэнергии, расходуемую на электроснабжение мест общего пользования.
УК – это уже коммерческая организация, которая кроме вышеперечисленных затрат, должна думать о прибыли от своей детальности, иначе учредителю УК просто нет смысла заниматься своей деятельностью. Таким образом, если взять одинаковые условия, например одинаковый план работ на год по ремонту дома, одинаковые затраты и доходы, то размер взноса в УК будет больше, чем в ТЧСЖ.
В заключении, в связи с многочисленными обращениями граждан в группу в Facebook "ТЧСЖ и как с ним жить?", хотелось бы напомнить всем нашим гражданам, что согласно законодательству способ управления выбирается именно собственниками помещений, и никакой хокимият не имеет право диктовать вам способ управления. Никакой хокимият не имеет право без решения собственников помещений объявлять в районе конкурс на обслуживание домов силами УК. Однако такие случаи уже произошли в Мирзо- Улугбекском, Учтепинском, Бектемирском и Мирабадском районах.
Также слышу от граждан обращения, что работники хокимията утверждают, что перевод в УК обязателен и есть на это указ президента. Это недостоверная информация. На сегодняшний день, такого указа нет. Более того, согласно закона "О нормативно-правовых актах", указ президента имеет более низкую юридическую силу, чем закон, то есть основополагающими являются закон "Об управлении многоквартирными домами" и Жилищный кодекс, в которых как раз говорится о свободе выбора способа управления.
Советую всем гражданам, кто столкнулся с принуждением со стороны хокимиятов на вступление в УК обращаться с жалобой в Генеральную прокуратуру и в службу государственной безопасности, так как такие действия хокимиятов не только являются нарушением действующего законодательства, но и вызывают возмущения и недовольства среди жителей, которые могут служить предпосылками для начала деструктивной деятельности различных чуждых нашему государству элементов, дискредитируют имидж президента, подрывают его авторитет среди народа, так как у народа возникает сомнение, что глава государства выступает гарантом соблюдения законов Республики Узбекистан, о чем указано в статье 93 Конституции.
Подсаживаем на новости: заходи на наш Telegram-канал.