Что мы имеем сейчас?
Минстрой (министерство строительства и ЖКХ) грозится до конца 2021 года внести законопроект, регулирующий рынок недвижимости и делающий процесс сдачи квартир в аренду более «белым».
Он должен обеспечить защиту прав собственников и арендаторов, а также повысить прозрачность рынка аренды квартир.
Все мы понимаем, что забота о правах это далеко не первый пункт по приоритетности, а прозрачность нужна в основном для одного - чтобы полноценно работала система, позволяющая отслеживать весь доход, получаемый собственниками со сдачи квартир в аренду.
Для этого будет создан своего рода реестр, куда будут занесены квартиры, которые сдаются в аренду и будет вестись учёт заключённых договоров найма.
Это логично, ведь нашему государству очень недостаёт в бюджете процента от доходов, которые граждане получают при сдаче своих квартир (кстати говоря, за которые они уже заплатили налоги при приобретении этих самых квартир). И если понимать, в каком количестве сдаются квартиры по всей России, то очевидно, что речь идёт о миллиардах рублей наших налогов.
Хочется отметить, что на данный момент люди и так обязаны платить налог со сдачи своей квартиры, вне зависимости от срока аренды. Сутки, неделя, 11 месяцев или больше года, все равно нужно платить, так как вы получаете с этого доход. Люди не платят налоги не потому, что не должны, просто никому не хочется отдавать государству кусок от своих доходов с честно купленной квартиры.
Возможно, если бы люди знали и видели, что все их налоги идут на улучшение их же жизни, как и должно быть, то они бы более охотно шли навстречу инициативе по «обелению» рынка и не приходилось бы придумывать новые способы, как обнаружить людей, которые сдают квартиры и не платят налог. Но это только догадки.
Что будет?
Во-первых, нужно иметь ввиду, что это всего лишь законопроект, который сейчас находится только на этапе составления. После составления и внесения его будут рассматривать на заседании Госдумы и он должен пройти три чтения, с голосованием на каждом чтении. Законопроект проходит в следующее чтение только при большинстве голосов «за», при этом между чтениями может проходить достаточно много времени. В случае прохождения всех чтений, законопроект передаётся в Совет Федерации, там он либо принимается либо отклоняется. Финальное звено это Президент, который его подписывает, затем закон публикуется и тем самым вступает в силу.
Во-вторых, если он вступит в силу, то с точки зрения обязательств ничего не изменится. Как мы уже выяснили, люди должны платить налоги со сдачи своего жилья и новые законы направлены только на более тщательный учёт и контроль этого процесса.
То есть законопроект направлен скорее на усложнение жизни тем, кто пытается уклоняться от оплаты налогов и хочет получать доход, не декларируя его. Если у вас больше одной квартиры, налоговая об этом знает и рано или поздно вам прийдет письмо, в котором вас просят по хорошему явиться и заплатить налоги со сдачи квартир в аренду.
В основном, все упирается в то, есть ли физическое доказательство получения вами арендных денег или нет. То есть если вы сдаёте квартиру и вам заплатили наличными 30.000 рублей, при этом вы не писали никаких расписок, то очень сложно доказать, что вы эти деньги получили. Даже если есть подписанный договор аренды, в котором фигурирует ваша квартира и указанная сумма, доказать сложно, так как наличие договора не означает наличие денег. Отсутствием возможности зафиксировать факт получения средств и пользуется большинство арендодателей.
Налоговая это знает и так как каждого за руку в момент передачи денег не поймаешь, все действия направлены на то, чтобы создавать как можно более неблагоприятную обстановку для «скрытой» сдачи квартир. Разрабатываются различные психологические ходы, которые должны давить на арендодателей и заставлять их добровольно идти и платить налоги.
Пообщавшись с многими собственниками, приходишь к выводу, что ситуация действительно обостряется и ощущение усиливающегося контроля прослеживается все отчетливее. Помимо писем с приглашением в налоговую, участились рандомные звонки с просьбой пояснить, что за сумма приходит каждый месяц на карту. Причём могут позвонить людям, получающим как 300.000, так и 30.000 рублей. Также может проводиться работа с арендаторами жилья или управляющими компаниями, чтобы они «доносили» в налоговую о сдаваемых квартирах. Правда зачем это нужно арендаторам, не ясно, так как очевидно, что это не несёт им никакой выгоды, не говоря уже про испорченные отношения с собственником.
Итог
При ужесточении налоговой системы для собственников, однозначно увеличится количество людей, которые перейдут на «белый» режим сдачи жилья и пойдут платить налоги со всей прибыли. Возможно кто-то будет платить налоги только с одной квартиры для отвода глаз, а остальные сделки так и останутся в тени. В любом случае схемы останутся те же и это уже на совести каждого. Все понимают, что никому кроме налоговой не интересно, чтобы люди платили налоги со сдаваемых квартир, поэтому при любых раскладах люди будут пытаться обойти систему.
Многие прогнозируют, что если все начнут платить налоги, то это непременно проведёт к увеличению стоимости арендной платы. На мой взгляд это утверждение достаточно спорное. Среди знакомых собственников, которые платят налоги, не встречался ни один, кто бы повышал из-за этого стоимость аренды. Потому что арендатору все равно, платите вы налоги или нет. Есть рыночная цена квартиры, которая складывается из множества факторов - расположения, класса дома, качества ремонта в самой квартире и т.п.
Какие платит собственник налоги в этот перечень однозначно не входит и арендатор не будет за это платить. Вообще сложно представить, как обосновать человеку, что он должен платить, например, 35.000 рублей вместо 30.000 (которые реально стоит квартира), потому что собственник хочет получать на руки столько же денег, как если бы он не платил налоги.
Поэтому принятие нового закона может привести только к одному - люди начнут получать меньше денег. И даже если появится тенденция к увеличению арендной стоимости, это достаточно быстро сойдёт на нет.
Спасибо за прочтение.
Если вам понравилось, поставьте like и поделитесь своими мыслями в комментариях, также можно подписаться, если есть желание быстрее узнавать о интересных фактах про недвижимость и работу риэлтором. Автору будет приятно и понятно, что он делает это не зря.
Автор: Владимир Мосин, специалист по недвижимости.
Ссылка на Instagram и профиль ЦИАН .