Раньше в нашей стране давали жильё, пришло время возвращать...
⠀
2021 год вступил в силу и вместе с ним вступили в силу новые Федеральные законы, законопроекты, правила и постановления правительства в сфере недвижимости.
Все эти изменения законодательства коснутся очень многих, поэтому при наличии какой-либо недвижимости, стоит углубиться в изучение этих нововведений, дабы не было потом мучительно больно. Ведь как мы знаем, не знание закона не освобождает нас от ответственности, а вот как раз последствия этой ответственности могут быть очень и очень печальными.
Сегодня решила остановиться на Федеральном законе № 494-ФЗ от 30.12.2020 г., потому что в моём рейтинге новшеств он занял первое место.
Закон вступил в силу и звучит он следующим образом: «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий». Простыми словами - о принудительном изъятии любой недвижимости с лишением права собственности.
Закон очень большой, аж на 118 страницах, с отсылками на множество статей и актов, и изложить его коротко крайне сложно, поэтому приготовьтесь к увлекательному чтиву не на пару минут.
И вот интересный момент - разъяснения по этому закону, опубликованные на сайте Государственной Думы 21 января 2021 года http://duma.gov.ru/news/50560 , мягко говоря, очень отличаются от действительности. Возникает стойкое ощущение, что кто-то кого-то хочет ввести в заблуждение и это тоже очень мягко говоря, не используя ненормативную лексику.
В этой публикации говорится о том, что в связи с нехваткой бюджетных средств, вводится закон о комплексном освоении территорий, который позволит расселить аварийное жильё. И что частные жилые дома могут попасть в программу сноса и реконструкции зданий только с согласия собственников.
Помимо этого, указывается, что собственник имеет право самостоятельно определить вид компенсации – равноценное или равнозначное жильё в границах территории, принадлежащей комплексному развитию территории.
НО, отнюдь, истина очень далека от того, что несет в массы официальный сайт Гос. Думы! Как всегда, нужно в первую очередь читать, что написано мелким шрифтом, а в данном случае весь текст закона.
Итак, этот ФЗ практически отменяет частную собственность и право на жилище, гарантированные нам статьями 35 и 40 Конституции РФ. При этом в гражданском кодексе появилась статья 32.1 «Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки», и в земельном кодексе статья 56.12 в новой редакции «Особенности изъятия земельных участков или расположенных на них объектов недвижимости в целях комплексного развития территории жилой застройки и комплексного развития территории нежилой застройки».
Углубляясь в закон, становится ясно, что комплексное развитие территорий (КРТ) будет осуществляться не там, где есть аварийные многоквартирные дома, а где есть ЛЮБЫЕ многоквартирные дома и не многоквартирные тоже!
Какие дома подлежат сносу и реконструкции при включении в комплексное развитие территорий, даже если они НЕ ПРИЗНАНЫ АВАРИЙНЫМИ?
Всего 5 категорий:
⚠️ 1. Физический износ основных конструкций и элементов превышает значение, которое определяет сам субъект РФ. Сколько субъект примет законом, так и будет определяться, подлежит ли дом сносу по КРТ или нет.
⚠️ 2. Стоимость работ по кап. ремонту конструктивных элементов и инженерных коммуникаций дома превышают стоимость определённую субъектом РФ. То есть если посчитают, что слишком дорого ремонтировать этот дом, значит, отдадут под снос. При этом в законе ничего не сказано о том, что деньги, уплаченные собственниками за кап. ремонт будут возвращены, в случае сноса.
⚠️ 3. Дома, которые были построены по типовым проектам в период индустриального домостроения. Какие дома, и по каким проектам, будет определяться субъектом РФ, будут ли эти дома включаться в КРТ и подлежат ли они сносу.
⚠️ 4. В домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения. Это тоже определяет субъект РФ, отсутствие каких именно систем определит судьбу дома.
⚠️ 5. Дом находится в ограниченном работоспособном техническом состоянии. Это будет также регламентироваться нормативными актами, которые будут выпускать органы местной власти.
При этом надо понимать, что частная застройка имеет к этому непосредственное отношение наравне с многоквартирными домами.
Согласно закону, любые частные дома могут быть включены в границы КРТ, подлежать изъятию и сносу. Также земельные участки для: ИЖС, ведения ЛПХ, ведения садоводства, блокированной жилой застройки, могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд вместе с находящимися на них объектами недвижимости. А какие основания могут быть для изъятия и сноса – опять же всё решает региональная власть.
То есть, если у дома высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствует система инженерно-технического обеспечения (все критерии будут устанавливать региональные органы власти), то дом могут признать не соответствующий по инженерно-техническому обеспечению, и он будет подлежать изъятию и сносу. Например, нет централизованной системы водоснабжения, а скважина, или нет центрального газоснабжения, а используется газовый баллон, или нет центральной канализации, а септик и так далее.
Кто и как сможет избежать сноса?
Согласно части 6 статьи 67 Градостроительного кодекса, возможность даётся только собственникам многоквартирных жилых домов. Они могут принять решение на общем собрании, чтобы их дом исключили из КРТ (не менее 30% голосов, где количество голосов пропорционально площади занимаемых помещений, против включения в КРТ). Но для выполнения этого очень жёсткие условия – субъект РФ сам установит сроки, когда будет опубликовано решение об изъятии дома и недвижимости, о включении таких-то объектов в территории комплексного развития, и надо постараться успеть провести общее собрание в эти сроки и предоставить решение уполномоченным органам власти. Кто не успеет провести собрание или предоставить решение, автоматически попадает в эту территорию КРТ, и эти дома будут подлежать изъятию и сносу. Отслеживать, какие дома попадают под КРТ, можно будет в СМИ, которые публикуют нормативно-правовые акты.
Конечно, всё это будет изыматься не просто так!
Рассмотрим внимательно Жилищный кодекс, как он защищает граждан статьёй 32.1.
Собственникам помещений в многоквартирных домах, включенных в границы КРТ, обязаны будут выплатить возмещение в размере рыночной стоимости изымаемых помещений, доли в общем имуществе многоквартирного дома и возможные причинённые убытки. Или, собственник может подать заявление о том, чтобы вместо денежных средств, в качестве возмещения, ему предоставили жилое помещение. Но в законе чётко прописано – равноценное стоимости возмещения. То есть, если дом будет с таким-то износом, соответственно и рыночная стоимость помещения будет весьма незначительная. Совершенно понятно, как всё это будет оцениваться и рассчитываться, учитывая, что определять износ и т.д. будет местная власть. НО, при этом, собственник может получить в качестве компенсации жилое помещение больше и лучше – за ДОПЛАТУ. Как говорится, милости просим, всё для людей!
Нанимателям жилых помещений обещают предоставить помещения по договорам социального найма той же площадью и тем же количеством комнат, не меньше. А если стояли на очереди на улучшение жилищных условий, так и будут стоять. То есть если жили в коммуналке, то также и будут переселены в коммуналку.
Процедура оформления будет выглядеть ориентировочно следующим образом: на собственников жилых помещений будет возлагаться обязанность заключить договор перехода права собственности в течение 45 дней. Если этот договор не будет заключен, тогда юридическое лицо, которое на торгах выиграло право на КРТ, обращается в суд с требованием принудительно заключить этот договор, освободить занимаемые жилые помещения и передать их в собственность этого юридического лица (согласно статье 32.1 Жилищного кодекса). После того, как будет решение суда об изъятии недвижимости, в течение 7 рабочих дней собственнику на расчётный счёт либо на депозит нотариуса будут перечисляться денежные средства в качестве компенсации.
Бонус: если собственник, не имеет других жилых помещений в собственности, в таком случае дозволяется еще 6 месяцев, после получения компенсационных денежных средств, пожить в своём жилье.
Касательно частных домов и земельных участков трактовка немного другая. Статья 56.12 Земельного кодекса. Органы власти, которые приняли решение об изъятии недвижимости для КРТ, обязаны опубликовать это решение в течение 7 рабочих дней после его принятия и направить собственникам недвижимости предложение заключить соглашение – договор об изъятии объекта недвижимости с приложением о выкупной стоимости. Если этот договор не будет заключен, органы власти обращаются в суд с иском об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд для КРТ, и о размере компенсации, которая подлежит выплате за изымаемую недвижимость. В суде можно будет оспорить только одно – размер компенсации объекта недвижимости. Никаких других исков суд принимать не будет. То есть если собственник будет не согласен, как посчитали износ, судом это рассматриваться не будет.
Таким образом, для частных домов ситуация безвыходная, если они попали в границы КРТ. Единственная возможность для их сохранения, только если в этих границах есть многоквартирный дом.
Подводя итог по механизму процедуры – по Жилищному кодексу будет оформляться переход права собственности на объект недвижимости к юридическому лицу, по Земельному кодексу будет проводиться изъятие органами местной власти.
И это ещё не всё!
В соответствии со статьёй 32.1 жилищного кодекса, собственникам жилых помещений в многоквартирных домах равнозначное жилое помещение может быть предоставлено где угодно на территории региона, если субъект РФ не примет региональный закон, что жилое помещение должно быть предоставлено в этом же поселении. То есть, если в городе Санкт-Петербург, то где угодно. Но не в границах территории комплексной застройки. А если субъект РФ не примет этот закон, жилье может быть предоставлено в регионе в любом населенном пункте!
Поэтому не стоит обольщаться, что квартиру дадут в новом доме в границах КРТ!
Совершенно ясно, что в ближайшее время будут приниматься все необходимые нормативные акты органами местного самоуправления (устанавливающие степень износа, ненадлежащее техническое состояние, инженерное обеспечение), чтобы закон заработал, поэтому надо внимательно отслеживать, будет ли попадать ваш объект недвижимости под эти критерии.
А если квартира в ипотеке?! Или собственник несовершеннолетний?!
Если объект недвижимости находится в залоге банка (в ипотеке), об этом в законе пока ничего не прописано. Ждём, какие изменения, дополнения и поправки будут вноситься.
Какова будет процедура в случае, если есть несовершеннолетние собственники, будут ли участвовать органы опеки, конечно будут, но пока не ясно, каким именно образом всё будет происходить – можно будет только получить альтернативное жильё для несовершеннолетнего или денежную компенсацию с обязанностью дальнейшего приобретения.
Зарегистрированные лица, в том числе с пожизненным правом проживания, будут сняты с регистрационного учёта новым владельцем в судебном порядке.
Что касается домов культурного наследия, памятников архитектуры, опять же всё на усмотрение местных органов власти.
Это всё в теории. Мы все прекрасно знаем, как происходит в реальности, как работают законы и кто в итоге за всё это заплатит.
Выселят или не выселят, поживём – увидим.
Берегите себя, своих близких и свою недвижимость!
P.S. В следующих статьях рассмотрим другие, не менее интересные, Федеральные законы, законопроекты, правила и постановления правительства в сфере недвижимости, которые уже вступили в силу или скоро вступят.
⠀