В сфере недвижимости 19 ноября произошло событие, которое практически осталось незамеченным. Но данное событие является критическим фактором, который определит вектор развития рынка недвижимости на следующее десятилетие. Что же произошло? С 19 ноября 2020 года введен новый механизм расчета платы (Постановление № 2019) за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Собственники или арендаторы земельных участков при переводе земельного участка из одной категории назначения в другую вынуждены будут платить городу согласно новому механизму и с новым коэффициентом (2 – для участков расположенных в так называемой Старой Москве и 8 для Новый Москвы)
Изменение является радикальным, так как при данном механизме увеличение стоимости земельного участка для застройки (например: перевод участка в жилую застройку) не просто растет на процент инфляции или на небольшой процент прироста стоимости. Увеличение в 2 и 8 раз для является очень высоким. Данное увеличение может быть изменено, но с учетом изменения функционального назначения участка. Если девелопер/застройщик создает Места Приложения Труда (далее МПТ), то порядок суммы изменения ВРИ может быть скорректирован.
Напрашиваются несколько выводов данного решения, которое скажется на долгосрочном прогнозе рынка:
1. Олигополизация участников рынка недвижимости (на всех порах идущая с 2016 года) получило новый импульс. Чтобы снизить ВРИ жилым застройщикам необходимо диверсифицировать свои портфели и помимо жилой застройки также начинать фокусироваться на коммерческой застройке, которая может предоставить МПТ. Мелким застройщикам это не под силу, и они будут находиться в заведомо невыгодном конкурентном положении.
2. Инвестиционные бюджеты строительства вырастут. Отчасти данные издержки будут переложены на потребителя – так застройщики всегда делают и логика подсказывает что цены должны неминуемо вырасти в будущем – но цены при все таки пока регулируются рынком (до тех пор пока уровень олигополизации рынка застройщиков не достигнет критической отметки – про это напишу отдельно) и, поэтому, скорее всего, часть издержек перекочует в конечную цену продукта, а часть снизит маржинальность застройщика.
3. Не понятна логика властей. С одной стороны, заметно их желание поучаствовать в ралли роста цен на недвижимость и пополнить казну, которая очень сильно прохудилась во время пандемии. Но зачем же делать это за счет покупателей жилья. Не должны ли власти как раз заботиться в своих решениях об интересах общества?
4. Единственным положительным фактором данного постановления является тот факт, что власти обратили внимание на дисбалансы в функциональном зонировании наших городов. Центр города имеет высокую плотность и высокий уровень МПТ в то время как окраина или субурбия на 95% является селитебной застройкой.
В общем и целом, данное решение Москвы идет в разрез с политикой федеральных властей по увеличению показателей строительства жилья. Поэтому, кстати, об этом решении никто практически никто не слышал в медийном поле.
