Текст не полноценная статья, с выводами и моралите, я лишь тезисно, пунктирно пытаюсь определить фокусы на которых мне интересно сосредоточиться описывая и предлагая решения (прежде всего для местных девелоперов и застройщиков).
21 век время перехода из прежних техноукладов в новый техноуклад, с пока еще нечеткосложившимися границами. Предположительно, шестой техноуклад, это - индивидуализация производства и потребления, резкое снижение энергоёмкости и материалоёмкости производства, конструирование материалов и организмов с заранее заданными свойствами.
В советский период промышленные предприятия СССР строились вокруг жилого ядра города в его непосредственной пешеходной доступности, постепенно «обрастая» жилой территорией. Все они относились к четвертому и пятому техноукладу.
В настоящий момент они оказались окруженными жилой застройкой, которая имеет свою разнообразную структуру, свою предметно-пространственную среду, не связанную с промышленными зонами по принципу формообразования, по архитектурно-художественному облику, по уровню благоустройства.
С самого начала 21 века промышленные образования существуют автономно, как правило, не реконструируются и не развиваются, вследствие чего они воспринимаются как зоны отчуждения. Текущее формирование промышленных комплексов, а точнее её регенерация или рефункцинализация за рубежом дает новые результаты, новые формы, новую архитектуру. В России таких проектов мало, а успешных – наперечет.
Исчерпанность внутренних резервов в хозяйствующих субъектах базировавшихся в границах производственных территорий, обуславливает поиск новых возможностей для перезапуска производств, компактизации существующих объектов. Поиск нового содержания и формирование самого процесса трансформации требует выйти за границы прежних управленческих решений, прежних НПА и адаптации к существующим социально-экономическим условиям.
Мы нуждаемся в сравнительном анализе процессов трансформации промышленных образований в Западной Европе, США и ЮВА, как в странах уже имеющих определённых опыт. Особенно важны теоретические разработки, касающиеся внедренческих практик, которых пока недостаточно.
Сегодняшние задачи не исчерпываются решениями по реконструкции и модернизации промышленных образований. Нам важно описать не столько промышленную территорию, а научные, хозяйственные или культурные сферы, складывающиеся вокруг этих территории. Важна ткань города, включенность или исключенность из нее, важны процессы вокруг промышленной территории, а не сам объект.
Наша задача выяснить акторов определяющих будущее этих территорий. Нам надо определить какие взаимоотношения развернутся между различными акторами. Под акторами мы понимаем, — действующий субъект (индивидуальный или коллективный); индивид, социальная группа, организация, институт, общность людей, совершающих действия, направленные на других.
Говоря о терминологии используемой для обозначения трансформации территорий, сошлемся на работу «Редевелопмент как перспективный механизм развития муниципальных территорий: зарубежный и отечественный опыт», где авторы пишут «о незавершённости процесса становления теории редевелопмента говорит затянувшаяся дискуссия специалистов по поводу системы критериев, по которым можно судить о результативности деятельности агентств по развитию территорий».
Главной целью редевелопмента является «повышение финансовой самостоятельности территорий и формирование их экономической независимости, что косвенно предполагает также решение социальных, экологических и институциональных проблем».
Практика редевелопмента создает «новые зоны комфорта», которые, по мнению бывшего вице-президента США Эла Гора, «будут все в большей мере становиться сильными сообществами: местами, куда высокое качество жизни привлекает наиболее образованных и подготовленных работников и предпринимателей; местами, где хорошие школы и крепкие семьи поощряют творчество и продуктивность; местами, где лучшие умы и лучшие компании обмениваются идеями и вместе строят общее будущее».
Редевелопмент в зарубежных странах стал абсолютно привычным процессом, наравне со строительством. Нерентабельные объекты преображаются уже тогда, когда недвижимость становится коммерчески неэффективной. В нашей же стране к редевелопменту прибегают исключительно в случаях нехватки городских территорий под застройку, что подтверждает процесс развернувшийся в большинстве городов РФ.
Нас же интересуют объекты, процессы, городские институты, сюжеты связанные с городской политикой с проектами комплексного развития территории, и иными концепциями развития территории. Обычно за рамками проектов редевелопмента остаются вопросы, связанные с результатами процессов преобразований.
Нет расчёта рисков, нет оценки «жизнеспособности территорий» или ее социальной устойчивости, в том случае если территория меняет свой функционал с производственного на жилой.
Потребность в гармоничном окружении, возрастающая сложность, многокомпонентность пространственной среды современных городов делают решение этой проблемы особенно необходимым. Для этого нужны новые механизмы согласования интересов всех стейкхолдеров. Задача девелоперской компании спрогнозировать процесс, связанный с выбором сценария развития территорий редевелопмента.
Исходя из иностранного опыта будем считать, что реинтеграция промышленных территорий в ткань города, сопоставима с термином «городское возрождение». Под термином «Городское возрождение» обычно относят физическое, экономическое и социальное обновление районов, подверженных спаду.
Важно отметить, что термины «городское возрождение», «городское обновление» и «городское переустройство» взаимозаменяемы.
Если на Западе промышленные территории формируются в дальнейшем как территории самого разного назначения, но с высокой долей общественных пространств (как этого требует Дж. Джексон), то в России в большинстве случаев речь идет о строительстве жилья, часто элитного. На втором месте по частоте — предложения о переделке старых заводских корпусов в офисные здания.
В мировой практике известно много способов развития и совершенствования городской среды. Яркими примерами таких преобразований являются джентрификация (вложение капитала в ранее построенную недвижимость с пониженной ценой) и редевелопмент, перед которыми ставится задача создания «творческих» (креативных) кластеров и оживления существующей застройки.
Сравнительный анализ стратегий преобразований в странах Западной Европы с общероссийскими стратегиями преобразований, позволяет говорить, что за фасадом выработанной политики последних лет а ля "комплексного подхода" скрывается попустительский сценарий, ориентирующийся на «руку рынка» и флагманские проекты.
Типология стратегий преобразований городских территорий в странах Западной Европы и США.
Стейкхолдерами могут быть, те, на чьи интересы может повлиять проект и кто будет пользоваться его результатами (заказчики, руководители подразделений и их сотрудники, бизнес-партнеры, клиенты, покупатели и т.д.) Мы можем предположить, что стейкхолдерами процесса могут быть несколько тысяч человек, учитывая традиционную близость бывших промышленных территорий к местам проживания значительной части рабочей силы. То есть, учет образа жизни прилегающих к данным территориям позволяет более четко сформулировать потенциал для развития территории, а не только расчётные данные исходя из транспортной доступности.
Однако теория стейкхолдеров вступает в противоречие с самим процессом редевелопмента. Ведь как мы знаем, в процессе определения границ участка определяют «область проекта редевелопмента» – территория редевелопмента является чётко определённой частью города или округа, с ярко выраженным экономическим кризисом и неспособностью частных сил, действующих в одиночку, контролировать его.
Как мы помним, градорегулирование это не единый монолитный институт. Оно представлено рядом институтов:
• градорегулирование — это, во-первых , выстраивание коллективного представления о будущем и его закрепление в официальных документах, а во-вторых , реализация этого закреплённого в официальных документах представления посредством его трансформации, детализации в иных официальных документах;
• чтобы обеспечить связь первого положения со вторым, нужна специальная технология, определяющая необходимость быть трём институтам градорегулирования: территориальному планированию, градостроительному зонированию и планировке территории;
• особенности связей института планировки территории с иными институтами градорегулирования определяются по преимуществу действием принципа системности.
Исходя из описания градорегулирования, можно с уверенностью сказать, что этот институт страдает из-за разрыва между декларируемыми образами будущего, желаемыми образами будущего и представлениями ключевых стейкхолдеров проектов преобразований.
Концепция стейкхолдеров позволяет точнее сформулировать будущее территории и интересы города. Возникает только одно НО.
В настоящий момент, нет механизмов позволяющих учитывать интересы многочисленных сторон, так как публичные слушания, не являются механизмом согласования и учета мнения стейкхолдеров.
Сейчас идет активное апробирование заимствованых форм с Американского и Британского рынка, результаты которых еще не ясны, и потребуют осмысления и оценки финасновых и социальных результатов в этом десятилетии.
Литература
Журбей Е.В., Давыборец Е.Н., Еленева Е.В. Редевелопмент как перспективный механизм развития муниципальных территорий: зарубежный и отечественный опыт. file:///C:/Users/%D0%90%D0%B4%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%BE%D1%80/Downloads/redevelopment-kak-perspektivnyy-mehanizm-razvitiya-munitsipalnyh-territoriy-zarubezhnyy-i-otechestvennyy-opyt.pdf
.