По долгу своей работы я много общаюсь с ипотечными брокерами и нередко они рассказывают мне о всяких банковских хитростях, о которых простые заёмщики даже и не догадываются.
На какой срок брать ипотеку - это один из самых топовых вопросов, который задают те, кто впервые решил воспользоваться кредитом для покупки жилья. С одной стороны, все очень индивидуально, с другой - математику никто не отменял и реально есть четкое обоснование наиболее выгодного срока. Ну и самое главное я расскажу о некоторых подводных камнях, когда срок может сыграть злую шутку и вовсе оставить вас без ипотеки ещё на этапе подачи заявки и всему виной вездесущий искусственный интеллект.
Простые правила ипотеки
Начну с того, что ипотеку в России можно взять на срок от 1 года до 30 лет. Гоняться за очень коротким сроком кредитования - это плохая идея. Во-первых, срок нужно рассчитывать с привязкой к вашему доходу и сумме ежемесячных платежей, а также возрасту заёмщика и созаемщиков. На момент погашения кредита их возраст не должен выходить за возрастные ограничения установленные банком. То есть, если банк даёт кредит заёмщикам до 65 лет, то нет смысла пытаться в 40 лет в этом банке оформить кредит на 30 лет.
Если отказывают в ипотеке?
Ещё одна фишка, которая актуальна для тех, у кого возникают сложности с одобрением ипотечных кредитов. В большинстве банков первичную заявку обрабатывает автоматизированная система, а она нередко по каким-то своим не всегда понятным принципам имеет свойство банить вполне нормальных заёмщиков (таких, как мы с вами), чтобы обойти искусственный интеллект и добиться индивидуального рассмотрения вашей заявки, нужно просто не ставить срок кредита кратным 5. То есть не 10, 15, 20 лет, а 8 лет и 6 месяцев, 12 лет и 3 месяца или 18 лет и 1 месяц.
Если и такая хитрость не помогла, то в этих случаях прямой путь к ипотечным брокерам. Многие из них сейчас работают бесплатно для клиента и получают своё вознаграждение непосредственно от банка. И здесь важно идти к тем брокерам, которые работают с максимально большим количеством банков. Нередко крупные компании имеют ещё и скидки для своих клиентов, то есть ставка по кредиту через них будет меньше, чем если б вы напрямую обратились в банк. Но при этом ипотечные брокеры знают узкие места банковской системы согласования кредитов и могут помочь получить ипотеку даже тем, кому всегда отказывали банки.
Один мой знакомый ипотечный брокер рассказывал мне историю о том, как клиентка не могла несколько лет оформить кредит на квартиру. При этом у неё все было в порядке. Только при обращении к ипотечным брокерам выяснилось, что все эти годы она числилась в розыске, а на розыск подала ее подруга, которая просто потеряла с ней связь. Этого оказалось достаточно, чтобы банки отказывали в кредитах.
Какой срок выбрать?
Большинство ипотечных брокеров склоняются к максимально возможному сроку кредитования, но с оговоркой на досрочное погашение кредита.
Прошли те времена, когда банки вводили мораторий на полное или частичное досрочное погашение кредита. Сейчас банки имеют право начислить проценты только за фактическое время пользование кредитом и на фактическую сумму остатка долга ежемесячно. Поэтому безопаснее оформлять кредит на длительный срок, а платить по собственному графику с ежемесячным пусть и минимальным, но досрочным погашением. Таким образом, обязательный платеж будет минимальный, а переплата будет по факту реального пользования кредита, а значит ниже той, что могла бы быть, если платить строго по графику.
И теперь главное. Расчётными путём мои знакомые ипотечные брокеры вычислили, что при стандартных ипотечных программах (сельскую ипотеку в расчёт не берём и другие программы с ничтожно низкими ставками) оптимальный срок кредитования - 7 лет.
Поэтому выбирать необходимо максимально возможный срок кредита по той или иной программе, но при этом индивидуальный график формировать из расчёта выплаты ипотеки в течение 7 лет как раз за счёт досрочного погашения.
Именно в семилетний период кредитования сохраняется наиболее выгодный для заёмщика баланс между размером ежемесячного взноса и переплатой по кредиту.
Какую сумму брать?
Долгосрочная ипотека, однозначно, выгодна, но не заёмщикам, а банкам. Банки заинтересованы в выдаче максимальной суммы кредита, чтобы заёмщик был ограничен финансово в возможности досрочного погашения, по крайней мере, первые несколько лет.
И здесь ещё один лайфхак от моих ипотечных брокеров. Не стоит сразу покупать трёшку, лучше улучшать свои жилищные условия постепенно.
Три кредита по 6 лет с поэтапным улучшением жилищных условий вместо одного большого кредита сразу на дорогую квартиру, как правило, выгоднее в 2,5 раза!
И что немаловажно увеличение площади жилья идет параллельно с ростом потребности и есть возможность изменить локацию проживания, например, при смене места работы.
А за какой срок вы обычно выплачиваете ипотеку? И с какими сложностями сталкивались?
Оставляйте комментарии, задавайте вопросы и подписывайтесь на канал. Впереди ещё много интересного...
#квартира #кредит #финансы #лайфхак #дом