Продажа квартиры дело не только хлопотное, но и рискованное. Всегда есть риск столкнуться с недобросовестным покупателем . Поэтому свою первую сделку с недвижимостью лучше проводить с опытным риэлтором . Он и договор проверит, и документы для сделки поможет собрать, и переговоры проведёт со всеми сторонами сделки , я бы даже сказал поможет "склеить" сделку . Но , помимо всего этого особо важный момент - взаиморасчеты сторон . Здесь важно выбрать правильную схему , которая обезопасит все стороны сделки. Какие есть варианты взаиморасчетов между покупателем и продавцом недвижимости? Наличный расчет и просто банковский перевод рассматривать не будем , так как в этих случаях гарантий нет никаких , ни стороны продавца, ни стороны покупателя . Поэтому рассмотрим наиболее распространенные и безопасные варианты . А именно : сейфовая ячейка в банке или в сейфовом хранилище , банковский аккредитив , депозит нотариуса .
Поехали...
Сейфовая ячейка.
Думаю не ошибусь , если скажу , что это самая распространенная схема взаиморасчетов , по крайней мере в Санкт-Петербурге . Тут важно отметить , что нас интересует аренда сейфа по договору эксперт сейфинга , в который прописывается порядок доступа к сейфу при выполнении определенных условий условий , простой договор аренды сейфа нам не подходит. В большинстве банков услуги эксперт сейфинга нет , поэтому в основном сделки проводят в сейфовых хранилищах .
Плюсы данного типа взаиморасчетов:
- Можно проводить сложные сделки , с несколькими объектами.
- После закладки денег , доступ к сейфу осуществляется только после выполнения условий , изначально прописанных в договоре коллективного пользования сейфом.
- Суммы заложенные в сейф нигде не прописываются , что позволяет производить расчёты тогда, когда квартира продаётся с занижением стоимости в договоре.
- В сейфовом хранилище , есть нотариус , проверка купюр, специальные , переговорный комнаты для проведения сделок.
Основные недостатки :
- По договору в сейфовую ячейку закладывается ценный пакет, а не сумма денег . Сейфовое хранилище гарантирует сохранность сейфа , и ценного пакета , но не сумму денег . К сожалению были случаи , когда ячейки вскрывали и меняли пакеты с деньгами на пакеты с бумагой. Да, это из ряда вон выходящий случай , но тем не менее такой риск существует.
- Необходимо проверять купюры, и пересчитывать деньги.
- Деньги в хранилище надо везти наличные , что тоже риски .
В целом расчёты через сейфовую ячейку очень удобны , поэтому заслуженно получили такую популярность.
Банковский аккредитив.
Итак, это специальный Счёт в банке, который открывается на имя продавца объекта , и на который покупатель зачисляет средства , согласно договору купли-продажи, деньги зачисляются сразу , но пользоваться продавец ими сможет , только после перехода права собственности на покупателя, и выполнения прочих условий договора , если таковые предусмотрены. Схема эта стала популярной несколько лет назад и и использовалась в основном на первичном рынке , когда продавцом выступал застройщик , чтобы обезопасить покупателя от риска отказа регистрации ДДУ. Почти во всех банках , если сделка не ипотечная , и проводится между физ.лицами , стоимость аккредитива достаточно высока в сравнении со стоимостью сейфовой ячейки . Исключение относительно новая услуга в Сбербанке - Центр безопасных расчётов, там стоимость услуги даже ниже стоимости эксперт сейфинга , при этом по условиям можно прописать только переход права собственности . Также при расчётах через аккредитив невозможно провести, одновременно, цепочку сделок . Опять же исключением будет ипотечная сделка в Сбербанке, где можно будет направить ипотечные деньги транзитом конечному продавцу .
Преимущества расчётов через аккредитив .
- Безналичный перевод , исключающий риски фальшивых купюр .
- Нет необходимости пересчитывать и проверять деньги.
- Деньги лежат на счёте в банке и частично защищены агентством по страхованию вкладов.
- Зачисление денег на аккредитив возможно безналичным путем- нет необходимости снимать и везти наличные на сделку , если деньги в другом банке .
Недостатки аккредитива .
- В некоторых банках достаточно высокая стоимость услуги.
- Невозможна цепочка сделок.
- Нельзя продать квартиру с занижением стоимости.
- Стандартные условия раскрытия аккредитива в большинстве банков, что не всегда позволяет полностью себя обезопасить.
Депозит нотариуса.
На мой взгляд самая оптимальная и безопасная схема расчётов , но требующая обязательное удостоверение договора нотариусом . Механика следующая : покупатель зачисляет деньги на счет нотариуса
, все условия оплаты объекта и получения денег продавцом прописываются , непосредственно, в договоре , после регистрации перехода права собственности и выполнения все условий договора , нотариус переводит деньги на счет продавца . При этом документы на регистрацию в Росреестр
Нотариус подаёт электронным образом , и сроки регистрации нотариального договора по закону один день , по факту в Санкт-Петербурге порядка 7 дней , в то время как обычный договор обычно приходит с регистрации через 20-21 день . Стоимость услуги сопоставима со стоимостью эксперт сейфинга.
Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна, имеет свои нюансы с документами и участниками , поэтому однозначно сказать какой тип взаиморасчетов лучший нельзя .