В интернете написана уйма статей по вопросу капитального ремонта: законно это или нет, как он проводится плохо и хорошо, и т.д. Но здесь практическая инструкция как не собирать деньги на капитальный ремонт, а использовать их на проведение работ. Здесь будут не выдержки из законов, а прикладное описание, что делать в том или ином случае. Инструкция написана на основании 3-х лет работы с капитальным ремонтом в г. Санкт-Петербург.
Если вы не интересовались капитальным ремонтом МКД, то лучше сделать это в первоисточнике - необходимые вводные в главе №15 Жилищного кодекса РФ. В г. Санкт-Петербург нормативный акт по капитальному ремонту «Закон СПб N 690-120», который определяет местные условия проведения капремонта.
На этом заканчиваем теорию и переходим к практическим понятиям.
Существует два способа сбора денег на капитальный ремонт: в фонд регионального оператора или на специальный счёт.
Фонд - это общегородская копилка, куда дома сбрасывают деньги и ждут проведения работ.
Специальный счёт – это собственная копилка одного дома.
Представим, что стоимость капитального ремонта крыши составляет 1 млн. рублей, а ежемесячная собираемость 40 тысяч рублей. Как это будет реализовано в разных случаях?
В фонде много подобных домов, поэтому вместе с нашим домом по 40 тысяч внесут ещё 25 домов – 1 млн. будет собран по итогам первого месяца. Один из 25 домов будет отремонтирован в ближайшее время.
Чтобы определить на какой конкретно дом потратить деньги, в 2014 году опубликована программа капитального ремонта, где отмечено какие работы на каком доме в каком году проводить. Процесс сложный, поэтому конкретный год не обозначали – давали 3-х летний интервал. Чтобы проще распределять деньги, придуман краткосрочный план капитального ремонта – перечень, где указывалось то же, но только на 3 ближайших года и с указанием конкретных сумм, выделенных на ремонт.
Специальный счёт пополняется только своими платежами, чтобы собрать 1 млн, копить придётся 25 месяцев. Когда деньги накоплены, можно тратить их на ремонт. Кроме денег, необходимо наличие работ в программе капитального ремонта (на любой год). Оплата работ, которых нет в программе – нецелевое использование денежных средств, которое влечёт санкции Жилищной инспекции.
Основные проблемы сводятся к программе капитального ремонта.
1) Она объективно плохо составлена: нужные работы не включены в программу, ненужные работы включены – иногда ремонт лифта запланирован в доме без лифтов.
2) Когда к программе привязаны дома из фонда - это логично, так как деньги общие, а очередность определять нужно. Но к программе привязали все дома, в том числе со специальными счетами.
Невозможность потратить деньги на нужные работы и необходимость тратиться на ненужные происходит из этих 2-х пунктов
Программу можно корректировать. Например, ремонт кровли не запланирован или стоит в плане на 2035 год, но уже сегодня на устранение протечек тратятся деньги текущего ремонта. Чиновники и работники фонда капремонта не видят плачевного состояния кровли, поэтому сообщим об этом. Но нельзя написать «течёт крыша» и приложить 10 фотографий, потому что никто не знает, какое состояние кровли было раньше.
Основание для проведения ремонта в 2021 году, а не в 2035 – ухудшение состояние кровли, и нужно доказать, что состояние предаварийное «прямо сейчас». Для количественного определение состояния элемента используется понятие «физический износ». Если износ выше 60%, то состояние аварийное; если менее 40%, то удовлетворительное. Если износ в диапазоне 40-60%, то состояние неудовлетворительное (предаварийное), и это основание для приближения срока проведения ремонта. Такой расчёт физического износа усиливаем описанием и фотоотчётом, подтверждающим действительное наличие дефектов – вместе это будет техническим отчётом о состоянии кровли. Отчёт направляется в районное Жилищное агентство, которое проверяет его и направляет Жилищный комитет.
Обратная ситуация: по программе наступил срок капремонта кровли, которая уже отремонтирована за счёт текущего ремонта. Тогда оформляется технический отчёт об удовлетворительном состоянии кровли, что служит основанием не проводить данные работы.
Что лучше фонд или спецсчёт?
Если деньги в фонде, то вы не занимаетесь квитанциями и не следите за сроками проведения работ – просто приходит уведомление, что ремонт будет проведён в следующем году.
С другой стороны, ремонт могут перенести на поздний срок, а вас просто поставить в известность. К тому же, фонд самостоятельно выбирает подрядчика и руководствуется при этом минимальной стоимостью в ущерб качеству работ.
Владелец спецсчёта проводит работы, когда необходимо (при наличии их в программе и согласия 67% собственников). При этом самостоятельно определяет объёмы работ (розлив ХВС ремонтируем, а стояки – нет) и выбирает подрядчика.
Но при этом нужно самостоятельно выставлять квитанции и спланировать капитальный ремонт, чтобы к нужному году на счёту была необходимая сумма.
Можно сменить фонд на спецсчёт или наоборот, но это тема для отдельного обсуждения.
Что делать для проведения своевременного капитального ремонта?
Конкретные действия отличаются в зависимости от способа формирования. Чтобы не нагружать лишней информацией, предлагаем скачать файл «Фонд» или «Спецсчёт» и начать действовать, согласно инструкции.
Главное помнить, что несмотря на неочевидное законодательство и бюрократию можно добиться проведения капитального ремонта, если действовать, а не пассивно наблюдать за ситуацией со стороны.
Если возникнут вопросы по организации капитального ремонта, Вы можете бесплатно проконсультироваться в нашей компании.