Многие считают, что занижение цены в договоре купли-продажи квартиры или договоре уступки прав требования (договоре цессии), выгодно только продавцу, чтобы не платить НДФЛ с полученного дохода. Но покупателю занижение цены может быть также полезно, как и продавцу, а может и наоборот навредить.
Оптимальный вариант, когда указывается полная стоимость приобретаемого объекта недвижимости в договоре. В данной ситуации не важно, приобретается объект за наличные или с использованием ипотечных средств. Важно, что есть возможность использовать аккредитив (ячейку) для расчетов с продавцом на всю сумму. Данная схема максимально делает сделку безопасной для покупателя, так как продавец получает деньги за проданный объект только после регистрации договора купли-продажи (договора уступки прав требования (договора цессии)) в росреестре.
Также в случае непредвиденных ситуаций обе стороны могут рассчитывать на возмещение ущерба на всю сумму, указанную в договоре. Покупатель может получить вычет с приобретаемого жилого помещения в максимальном объеме, а у налоговой инспекции не будет вопросов к продавцу.
Когда продавец решается на продажу объекта недвижимости, то он преследует свои личные цели и, как правило, не готов ждать пока истечет минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества. Если в договоре купли-продажи (или ином другом аналогичном договоре) указывается полная стоимость, то продавец вправе уменьшить сумму налога к уплате на сумму понесенных расходов на приобретение или воспользоваться вычетом в 1 млн.руб.
Рассмотрим пример. Продавец приобрел квартиру за 7 млн.руб. и продает ее через 2 года за 10 млн.руб. С разницы 3 млн. руб. продавец должен заплатить НДФЛ 13% государству. Итого сумма налога к уплате получается 390тр. Это уже достаточно внушительная сумма, а разница может быть и того больше. Например, Вы получили квартиру в наследство и решили ее сразу продать. Расходов на приобретение у Вас нет, поэтому Вы можете заявить только вычет в размере 1 млн. руб., а с разницы нужно будет уплатить налог 13%.
Продавец начинает искать все возможные способы сэкономить. Например, предлагая покупателю «занизить» стоимость объекта недвижимости в договоре купли-продажи. А чтобы покупателю данная схема была интересна, продавец предлагает скидку.
Законодательная база не стоит на месте, в нее постоянно вносятся изменения и дополнения, чтобы «закрыть» различные лазейки. Политика государства, направленная на «легализацию» доходов приносит свои плоды.
Так Федеральным законом № 325-ФЗ от 29.09.2019 введена в налоговый кодекс статья 214.10. Пункт 2 данной статьи гласит «В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества». Поэтому важно, при «занижении» цены в договоре учитывать кадастровую стоимость объекта.
При том, что очень большой объем жилья в России приобретается с использованием ипотечных средств, данное «занижение» снижает круг потенциальных покупателей, так как им нужна полная стоимость в договоре для получения ипотечного кредита в нужном объеме.
Также если покупатель в будущем решит продать квартиру до истечения минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, то в качестве расходов он сможет предъявить только договор на покупку данного объекта, а если там было «занижение», то понесет дополнительные расходы уже за свой счет.
Другой интересный факт, что налоговая инспекция, все чаще, интересуется, откуда у гражданина средства для дорогостоящей покупки. Например, Вы продали квартиру за 10 млн. руб., а купили за 15 млн. руб., при этом Вы являетесь безработным и покупка осуществлена за наличные, без привлечения ипотечных средств или Ваш годовой семейный доход по данным инспекции составляет 400 тыс. руб. в год. А различные расписки и показания свидетелей, что они Вам одолжили определенную сумму, судами во вниманию не принимаются, как показывает судебная практика. В таком случае, «занижение» суммы в договоре купли-продажи квартиры или договоре уступки прав требования может оказаться выгодным не только продавцу, но и покупателю.
Примеров можно приводить множество. Каждую сделку нужно просчитывать индивидуально, понимать последствия, той или иной операции. Если налоговая инспекция не заметила Вас в этом году, это не значит, что она не обратит на Вас внимание в следующем. А если Вы попадете под проверку, то «копать» будут по полной.
Специалисты Магазина новостроек Сочи обязательно учтут особенности налогообложения и помогут максимально сэкономить и избежать проблем в будущем при покупке или продаже объекта недвижимости.
Если статья была полезна, то не забудь поставить лайк и подписаться на наш канал