По информации Idealista, на рубеже 2020 и 2021 годов средняя стоимость жилья в Испании оценивается в €1779/м². Это на 0,9% выше, чем годом ранее. Но как такое возможно во времена пандемии и закрытия границ? Давайте разбираться.
1. Тенденции: влияние Covid-19 и другие
- Дефицит новостроек
Весной 2020 года, когда стало ясно, что эпидемия коронавируса вошла в нашу жизнь всерьез и надолго, некоторые испанские эксперты предрекали резкое падение цен на рынке местного жилья. Однако, некоторые последующие события имели противоположный эффект: 9 июня в Испании вступил в силу указ "О борьбе с последствиями эпидемии COVID-19 на рабочем месте". Теперь на всех стройках обязательно использование дезинфицирующих средств, а работники вынуждены трудиться в масках и перчатках в любую жару, не говоря о социальной дистанции и других правилах. В результате таких мер, по словам застройщиков, себестоимость работ увеличилась почти на 7%, а скорость строительства снизилась.
Уже летом тема надвигающегося дефицита новостроек стала одной из центральных в испанских СМИ. Так, согласно расследованию редакции издания El Pais, в 2020 году Испания недополучила каждую третью новостройку. Из-за прихода Covid-19 некоторые застройщики отказались от планов или взяли паузу. Таким образом, в 2020 году в стране поступило в эксплуатацию около 70 тысяч домов вместо 106 тысяч в 2019-м.
Дефицит новостроек вкупе с увеличением себестоимости строительства привели к тому, что к началу осени цена на испанские новостройки достигла максимума за последние 10 лет: €2472 за квадратный метр. Об этом сообщает Idealista со ссылкой на исследователей из Appraisal Society.
- Рост внутреннего спроса и изменение предпочтений
Данную тенденцию связывают с желанием людей держаться подальше от крупных городов и больших скоплений людей и, таким образом, снизить вероятность заражения коронавирусом. К тому же, за время карантина многие испанцы переориентировались на жизнь в менее загруженных районах, а также на помещения с террасами и большим количеством света (в марте, с началом пандемии, около 8% испанцев жили в помещениях с окнами исключительно в патио, то есть без вида на улицу.
Таким образом, в 2020-2021 годах для испанца лучше свой маленький дом, чем большая квартира. Отдельные комнаты и деление на зоны лучше, чем одно большое пространство. Также дополнительную ценность получили открытые площадки, такие как террасы и балконы.
По данным испанского портала Fotocasa, с начала эпидемии Covid-19 в Испании значительно увеличилось число запросов на деревенские фермы (+46%), виллы (+36%) и дома на двух хозяев (+24%). А квартиры, наоборот, стали искать реже (-14%). В третьем квартале 2020 года 20,4% всех сделок составили продажи отдельно стоящих домов, это исторический рекорд.
Теперь среди самых востребованных оказались городки с населением до пяти тысяч человек. А также острова и побережья, там наблюдается более низкий уровень заболеваемости коронавирусом. Об этом пишут местные СМИ со ссылкой на ВОЗ и Министерство здравоохранения Испании. Самая низкая заболеваемость была отмечена на Канарских островах (80 случаев на 100 000 человек в некоторых городах). Медики связывают это с благотворным влиянием морского воздуха, ведь больше всего осложнения Сovid-19 опасны для людей с проблемами дыхательной системы.
Согласно аналитикам из Via Celere, изменения в предпочтениях привели к тому, что 54% испанцев планируют сменить место жительства в течение 2021 года. К тому же, некоторые испанские родители в 2020 году покупали жильё для своих детей, чтобы те могли комфортно учиться или работать "на удалёнке". Таким образом, благодаря возросшему внутреннему спросу и росту цен на новостройки, местная недвижимость сохраняет позиции даже в условиях пандемии и не теряет в средней цене. Согласно Институту статистики Испании, в третьем квартале 2020 года совершено больше сделок, чем во втором, что свидетельствует о постепенном восстановлении рынка.
- Удаленные и быстрые продажи
С началом пандемии на сайтах испанской недвижимости стали появляться объявления с пометкой "urgente" (срочно). Особенно это касается сектора вторичного жилья, который оказался более чувствительным к изменениям. К сожалению, Испания стала одним из лидеров по количеству жертв Covid-19, особенно среди людей старшего возраста. Таким образом, на рынок попало много "наследной" недвижимости, грубо говоря, оставшейся от бабушек и дедушек. Часто в таком случае происходят быстрые вынужденные продажи, когда новый владелец не заинтересован в содержании дополнительного жилья и хочет монетизировать своё наследство как можно скорее.
Также напомним о том, что в 2020 году многие местные жители резко "сорвались" со своих насиженных мест, чтобы оказаться в более безопасной зоне или ближе к природе/морскому воздуху. Из-за этого в секторе местного жилья выросла доля срочных сделок. "Удаленка" в 2020 году ворвалась не только в рабочую сферу, но и в сферу продаж. Многие компании, в том числе Estate Spain/VirtoProperty, теперь предлагают услугу дистанционных продаж. С нами вы можете совершать сделки, не выходя из дома и не выезжая из своей страны. Подробнее об удаленных продажах здесь.
Что касается цен на вторичное жилье, то во втором квартале отмечалось снижение цены на 6%, к концу года этот показатель несколько снизился. По данным аналитиков из банка BBVA, с апреля по сентябрь 2020 года число сделок со вторичным жильем по стране снизилось на 26,1%, таким образом рынок "откатился" до показателей начала 2019 года.
Практика удаленных продаж распространилась к концу весны и позволила иностранцам участвовать в жизни рынка испанской недвижимости даже на расстоянии. Так, в третьем семестре иностранцы совершили 28,14% от всех сделок с жильем на Балеарских островах. Далее по этому показателю следуют Канарские острова и Валенсия. По данным Коллегии регистраторов, чаще всего из иностранцев жилье в Испании покупают итальянцы, французы, бельгийцы, немцы и марокканцы. Что касается инвесторов из России, то их активность снизилась из-за коронавируса, но не пропала: в любимой у россиян провинции Аликанте отечественные покупатели в третьем квартале приобрели 181 квартир и домов. Это меньше, чем за аналогичный период 2019 года (259), зато средний чек покупки вырос на 19% и составил 176 814 евро.
- Расцвет аренды
В течение 2020 года многие покупатели жилья по всему миру были вынуждены отменить сделки из-за неопределенности во время пандемии. Испания не стала исключением, так что в 2020 году местные жители и иностранцы массово обратились к аренде. Согласно исследованию портала Idealista, с начала эпидемии количество объявлений об аренде жилья по стране выросло на 63% (+80%, если речь идет об аренде комнаты). Это связано с тем, что многие люди отложили свои покупки на более спокойное время и временно предпочитают оставаться на съемном жилье.
В результате средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости в аренду выросла до 8,2% (от стоимости жилья в год). До пандемии этот показатель держался на уровне 7,6%. Самая высокая доходность отмечена среди офисов (10,9%), далее следуют жилые помещения (9,3%) и гаражи (7,6%). А к концу лета стоимость аренды жилья в Испании и вовсе достигла исторического максимума: в среднем €11,4/м² в месяц. Важными факторами при формировании цены на аренду квартиры остаются наличие бассейна и лифта.
Даже испанские отели, чтобы совсем не остаться без клиентов на фоне сокращения туристического потока, сдают номера местным жителям для удаленной работы. Цена за "рабочее место" варьируется от 10 до 120 евро в сутки (обычно с 8:00 до 20:00), также можно арендовать конференц-зал. Некоторые гостиницы позволяют распечатывать арендодателям до 10 листов А4 на своём принтере.
- ВНЖ как способ попасть в Испанию
Большинство границ между странами мира сейчас закрыты, и консульства не выдают туристические визы типа С. Единственный вариант попасть в Испанию сейчас — оформить вид на жительство в стране, для чего первым делом необходимо получить национальную долгосрочную визу типа D. Данный тип визы позволяет находиться в Испании на протяжении всего срока действия без ограничения по дням.
C началом пандемии, и особенно с июня 2020 года, зафиксирован рост спроса на оформление испанской Визы D. По данным статистики Яндекс.wordstat, информационный спрос на данный тип документа в 2020 году вырос на 16% (в сравнении с 2019) и не снижается с началом 2021. Спрос на иммиграционные услуги будет оставаться трендом всего 2021 года.
Существуют разные основания для получения визы типа D. Если мы говорим о недвижимости, самым эффективным и быстрым вариантов с максимумом привилегий остаётся "Золотая виза инвестора" или Golden Visa. Для этого стоит вложить в местное жилье или ценные бумаги от €500 000, после чего вы и ваши родственники смогут без ограничений находиться в Испании, устраиваться на работу, беспрепятственно путешествовать по странам Шенгена и многое другое.
Информационный спрос на Золотую Визу также вырос в 2020-м году, причем существенно — более, чем на 70%. Этот же тренд продолжается в начале 2021 года, когда национальная виза остается одним из реальных способов попасть в Испанию.
Впрочем, тратить полмиллиона евро необязательно. Можно оформить вид на жительство в Испании через долгосрочную аренду и справку о доходах. В период закрытия границы мы продолжаем вести нашу эмигрантскую рубрику, там вы можете познакомиться с историями переезда в Испанию во время пандемии коронавируса.
ВНЖ по аренде — как Виктории удалось переехать из Украины в Испанию в 2020 году
Дистанционная покупка жилья без поездки в Испанию: история Михаила Тюрина
ВНЖ без права на работу в период пандемии Covid-19 — история одного переезда
Всего существует девять легальных способов получить ВНЖ в Испании: недвижимость, работа, учеба, семейные узы, беженство и проч. Если у вас есть основания для подачи на испанский ВНЖ, мы предоставляем услуги по оформлению необходимых документов.
2. Динамика цен в 2020 году
Вышеперечисленные тенденции вкупе с остальными факторами стали причиной того, что местная недвижимость сумела не просто сохранить свои позиции во времена пандемии, но даже немного прибавить в цене. Правда, не все регионы могут похвастаться положительной динамикой: два автономных сообщества сохранили цены 2020 года, а ещё три "ушли в минус".
Если сравнивать динамику с прошлым годом, становится очевидно, что курортные регионы на востоке и юге страны замедлили рост в цене. Особенно это касается Андалусии, Каталонии, а также Канарских и Балеарских островов. А максимальных успехов в этом году добилась Эстремадура (+4,5% к стоимости цены против -1,3% в 2019 году). Эксперты связывают это с желанием некоторых испанцев в 2020 и 2021 годах уехать "в глубинку".
3. Цены в столицах
Далее по традиции приводим инфографику с ценами в столицах автономных сообществ на данный момент. Напомним, в 2020 году среди испанцев наметилась тенденция к переезду в мелкие города, так что некоторые крупные города не смогли прибавить в цене или подешевели. Особенно это касается центральной части Испании (Мадрид, Толедо, Сарагоса и другие).
4. Прогноз на 2021 год
В 2021 году из-за экономических последствий пандемии Covid-19 цены на жильё упадут почти на всех рынках жилья Западной Европы. Об этом сообщают аналитики S&P Global Ratings. Что касается Испании, агентство по оценке рисков прогнозирует снижение стоимости жилья от 3% до 3,5% и ожидает, что рост цен возобновится во второй половине 2022 года.
Пандемия коронавируса, даже если и закончится в ближайшие месяцы, будет ещё долго влиять стоимость испанской недвижимости. Об этом пишут специалисты из крупного испанского банка CaixaBank. Согласно исследованию и прогнозам экспертов, в 2021 году цена на местное жильё упадет на 6%-9%, а к докризисным показателям испанский рынок недвижимости вернется не раньше 2024 года. Специалисты ожидают восстановление докарантинных показателей не раньше 2023. Одновременно с этим в исследовании говорится о том, что нынешний кризис сектор недвижимости переживет с меньшими потерями, чем в 2008 году.
Позитивным прогнозом отметились в S&P Global Ratings: восстановление рынка ко второй половине 2022. В начале 2021 специалисты выступают уже с более оптимистичными прогнозами: если к весне удастся начать эффективную вакцинацию и победить болезнь, рынок имеет все шансы наверстать упущенное уже к концу 2021.
Полезные ссылки:
Как и зачем покупать жилье в Испании дистанционно?
Продажа недвижимости удаленно без поездки в Испанию
Как получить ВНЖ и переехать в Испанию в 2021 году?
Спасибо за внимание! Пишите нашим консультантам, если вас заинтересовала недвижимость из каталога, а также подписывайтесь на социальные сети Estate Spain, чтобы оставаться в курсе новостей рынка!
Facebook — https://www.facebook.com/spantao/
Telegram — https://t.me/estatespain
Instagram — https://www.instagram.com/estatespain
