Сделка купли-продажи квартиры или дома на вторичном рынке недвижимости является как никогда актуальной. По официальным данным Росреестра количество сделок по договорам купли-продажи, зарегистрированных Росреестром на вторичном рынке недвижимости, по итогам трех кварталов 2020 года выросло более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 2,5 млн.
Поэтому, при принятии решения о покупке недвижимости необходимо позаботиться о безопасности сделки, для того, чтобы в последующем сделка не была признана недействительной, и по ней необходимо было бы возвращать приобретенную недвижимость.
Ниже я опишу 7 действий, которые необходимо сделать перед покупкой квартиры или дома.
1. Заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Существует несколько видов выписок. Я считаю для более полного изучения объекта необходимо заказать расширенную выписку на недвижимость и выписку о переходе прав на объект недвижимости.
2. Запросить у продавца документы, на основании которых продавец стал собственником объекта недвижимости (договор купли-продажи, дарения, ордер, постановление (решение) о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома и др.).
3. Запросить у продавца справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (посмотреть счет-фактуры, там обычно также указывается задолженность собственника). Это важный момент, поскольку задолженность по коммунальным услугам переходит к новому собственнику и решить вопрос о погашении имеющейся задолженности с прежним собственником необходимо до подписания договора купли-продажи.
4. Попросить собственника предоставить справку о зарегистрированных в квартире лицах. Чтобы в дальнейшем также проверить все ли эти лица выписались из квартиры по истечении срока, установленного в договоре купли-продажи.
5. Также необходимо чтобы собственник не был ограничен в дееспособности, в частности не имел психических заболеваний, не позволяющих осознавать значение своих действий. Для этого собственник получает справку из соответствующей медицинской организации, эту справку можно получить в МФЦ (если такая услуга указана на их сайте).
6. Следует проверить информацию о собственнике по базе исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов, на сайтах судебных органов (районный, мировой и арбитражный суд по месту регистрации собственника). Имеется ли у него какая-либо задолженность, есть ли риск обращения кредиторов в суд о признании собственника недвижимости банкротом.
7. Кроме того, советую обратить внимание на срок владения прежним собственником объектом недвижимости. Если срок составляет меньше 3-х лет, то в этом случае присутствует риск возникновения судебного спора. Поскольку по общему правила статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет 3 года. Например, объект недвижимости был получен собственником по наследству, оформлен с помощью нотариуса, но вдруг объявляется еще один законный наследник, который во время открытия наследства не знал о смерти своего родственника, не имел возможности узнать и т.д. Этот появившийся наследник может обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной.
Таким образом, если вы решились на покупку дома или квартиры, запаситесь временем и проверьте квартиру и ее собственника для того чтобы в дальнейшем избежать проблем.