Практически каждый, кто задумался о покупке жилой недвижимости знает, что имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере до 2 млн рублей. То есть государство вернёт уплаченный налог на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) в размере до 2 000 000 *13% = 260 000 рублей.
А я утверждаю, что итоговый налоговый вычет при покупке жилья может быть как меньше 2 000 000 рублей, так и увеличиться до 5 000 000 рублей.
Просто не все знают нюансы.
К примеру важна дата покупки жилья. Если недвижимость приобретена до 2014 года и по ней получен вычет, то на этом всё, более возвратов не полагается. При этом сумма, которую вам возвратили, не имеет значения. Она вполне себе может быть меньше 260 тыс.рублей.
Например, Вася Петров в 2013 году купил долю в квартире стоимостью 1 000 000 рублей. И, с дуру, использовав право на имущественный вычет, вернул уплаченные ранее налоги на сумму 130 000 рублей. В 2021 Вася Петров продал долю и приобрел трёшку стоимостью 8 000 000 рублей. Более вычет он не получит. Хоть требуй, хоть Президенту жалуйся. Финансовые потери — 130 000 рублей. Думать раньше надо было, Вася.
Если бы обе покупки были после 2014 года, то имущественный вычет Вася получил бы по обеим, и вернул бы в итоге свои законные 260 000.
Дело в том, что до 2014 года имущественный вычет можно было получить только по одному объекту. На сегодняшний день, благодаря принятию закона № 212-ФЗ от 23.07.2013 , получить имущественный вычет можно по нескольким объектам недвижимости.
Таким образом, если вы поторопились вернуть НДФЛ за дешёвое жильё, приобретённое до 2014 года то вам не повезло.
Налоговый вычет можно увеличить за счёт ипотечного кредита
260 000 рублей — не максимум того, что может вернуть вам государство.
Если жильё приобретено в ипотеку, то налоговый вычет можно получить за уплаченные банку проценты. Максимальная сумма, с которой делается возврат НДФЛ при этом 3 000 000 рублей. То есть можно получить ещё 390 000 рублей. Итого получиться 650 000 рублей. Даже немножечко, чайная ложечка - это уже хорошо.
Например, Иван Васильев приобрел в 2021 году новостройку за 10 000 000 рублей. При этом первоначальный взнос он заплатил в размере 2 000 000. И 8 000 000 взял в ипотеку под 7.3% % годовых на 20 лет. Переплата составит 7 233 520. Иван смело может подавать документы на получение как имущественного вычета в размере 2 000 000, так и вычета за уплаченные по ипотеке проценты в размере 3 000 000.
Как на деле это будет происходить? Суммы 260 000 и 390 000 возвращаются из уплаченных Иваном налогов. Вряд ли он получает столько, что сможет вернуть 650 000 за один год. Допустим Иван прилично зарабатывает - 100 000 в месяц. Тогда он за 2021 год уплатит НДФЛ в размере 156 000 рублей. Ивану придётся в 2022 году подать налоговую декларацию на получение имущественного вычета. Ему вернут 156 000 рублей. В 2023 он подаст такую же декларацию и ему вернут ещё 260 000 – 156 000 = 104 000. И только в 2024 он сможет подать декларацию на получение вычета с уплаченных процентов и начать выбирать положенные ему 390 000 возврата, ранее уплаченного НДФЛ. Да, возврат затянется на много лет. Да, придётся подавать декларацию каждый год. Да, неудобно. А что делать? Кстати, налоговая сейчас рассматривает варианты, чтобы декларацию на получение вычета подавать один раз. Сделают, скажем им спасибо.
И в конце для справки:
Вычет по покупке жилья не применяется в следующих случаях:
· если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счёт средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счёт бюджетных средств (только свои кровные подходят для вычета);
· если сделка купли-продажи заключена с гражданином, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимыми.
Взаимозависимыми лицами признаются: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. А то будут туда-сюда продавать, вычет получать, государство дурить.
Вам может быть интересно:
Как я отхлебнул из коронавирусной чаши.
Спасибо за прочтение! Всем удачных покупок и низких налогов!