Предварительный ДКП недвижимости – это документ, в котором обозначены намерения совершить в дальнейшем сделку на указанных условиях. ПДКП основывается на ГК РФ, не подлежит регистрации и может быть изменен в одностороннем порядке (если в нем имеется соответствующий пункт) или по соглашению сторон-участников сделки. Если по каким-либо причинам намерения не исполнены (прошли прописанные сроки или стороны отказались заключать основной ДКП), договор считается потерявшим силу.
В каких случаях заключают ПДКП?
Чаще всего предварительный договор заключается в следующих сделках с недвижимостью:
• Предварительный договор с застройщиком при покупке квартиры в новостройке. Согласно условиям договора, застройщик принимает от покупателя деньги и обязуется после завершения строительства оформить основной договор, по которому объект переходит в собственность инвестора. Эта рискованная для покупателя схема покупки квартиры после введения эскроу-счетов встречается гораздо реже, но ряд застройщиков продолжает в обход законодательства реализовывать новостройки по сомнительным схемам ПДКП и переуступки от юрлица.
• Предварительный договор при альтернативной сделке на вторичном рынке. На основании этого документа покупателем вносится аванс, как подтверждение намерения покупки квартиры. Квартира бронируется до того момента, как стороны будут готовы к сделке. В этом случае ПДКП является альтернативой авансовому договору. У покупателя есть время собрать необходимую сумму, а у продавца есть гарантии, что если сделка не состоится по вине второй стороны, его потенциальный убыток будет компенсирован.
• Предварительный договор при ипотечной сделке. Заключается для прохождения процедуры одобрения конкретной квартиры. В данном случае ПДКП подтверждает согласие собственника продать объект, в документах указана сумма и сроки сделки, порядок расчетов.
Полезно будет почитать: Скоро. «Нотариальная помощь» на сделке недвижимостью.
Как правильно составить ПДКП
В документе помимо стандартных пунктов с данными сторон, месте и дате подписания содержатся следующие сведения:
• Характеристики объекта – точный адрес, площадь, собственник, основание права собственности.
• Стоимость квартиры – фиксируется прописью и цифрами, с указанием валюты сделки.
• Сроки проведения сделки.
• Ответственность сторон – условия передачи объекта и денежных средств, документов, штрафные санкции за нарушение условий ПДКП.
• Условия расторжения – с указанием ссылок на ГК РФ.
• Форс-мажорные обстоятельства.
• Подписи сторон, дата.
Договор составляется в 2-х экземплярах, в случае ипотечной квартиры предусмотрен дополнительный экземпляр для банка.
Как расторгнуть ПДКП
Законодательством предусмотрено расторжение договора в следующих форматах:
• Односторонний порядок – возможен в том случае, если одна сторона решила расторгнуть договор. В этом случае второй стороне направляется предложение расторгнуть документ, выплачиваются предусмотренные договором пени и штрафы, договор расторгается. Если был внесен задаток, а ПДКП расторгается по инициативе покупателя, деньги должны остаться у продавца. Если расторгнуть ПДКП решает продавец, он обязан вернуть покупателю удвоенную сумму задатка.
• Соглашение сторон – чаще всего такой вариант происходит по объективным причинам, препятствующим сделке. Самый распространенный случай, когда пришел отказ от банка по ипотеке. Покупателю возвращается задаток, ПДКП и расписка уничтожаются.
• Решение суда – расторжение документа происходит, если удовлетворяется иск одной из сторон, считающей условия ПДКП несоответствующими закону или ущемляющими права.
• Автоматическое аннулирование – если по прошествии сроков заключения основного ДКП он по тем или иным причинам не был заключен, у сторон нет требований друг к другу, предварительный документ считается автоматически аннулированным.
Заключение
Предварительный договор позволяет предусмотреть все условия основного договора, договориться о спорных моментах, регламентировать передачу денег и подтверждает серьезность намерений обеих сторон. Составление ПДКП дает и покупателю, и продавцу четкое понимание сделки, и она проходит с минимальным напряжением и рисками.
Также читайте по этой же теме:
Насколько этажность влияет на стоимость квартиры
Проблемы рынка жилья при онлайн сделках: возможен ли полностью дистанционный процесс
Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк 👍 и подписаться на нас, чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.