Маткапитал стал большим подспорьем в приобретении жилья и прекрасным инструментом государства для поддержки семей с детьми. Анализируя законодательство других стран, вы легко убедитесь, что мало где есть меры государственной помощи, равнозначные нашему МСК.
Но конечно протягивая руку помощи, государство должно быть уверено, что эта самая помощь точно дойдет до адресата и будет использована во благо. Именно поэтому маткапитал нельзя использовать на что попало, это строго целевая мера поддержки. Ее конечный получатель - несовершеннолетний ребенок. И самая главная мера контроля - обязанность родителей, купивших квартиру с использованием МСК, сделать собственниками детей.
Как итог - огромное количество квартир, владельцами которых являются несовершеннолетние, и полное непонимание у взрослых, как же правильно такие квартиры продать. Давайте попробуем разобраться в этом вопросе.
Важно! Если вы купили квартиру только на себя, использовали МСК и дали обязательство, что выделите доли детям, - помните, что в законе не прописано, какие именно доли должны быть выделены! Это значит, что в семье из четырех человек у несовершеннолетних может быть как по 1/4 доли, так и по 1/20, никакого запрета нет. Если вы сделаете детские доли минимальными, вся подготовка к продаже квартиры будет существенно легче.
В целом, продажа детской квартиры сопряжена с двумя трудностями - это немного дольше и немного дороже. Но если правильно выстроить работу, потери можно максимально сократить.
Итак, вы продаете квартиру (комнату, дом), где одним из собственников является ребенок. Государство устанавливает два условия для таких сделок - получение разрешения опеки и сделка через нотариуса. Расскажем обо всем по порядку, начнем с распоряжения опеки.
Распоряжение опеки - документ от органов опеки и попечительства, разрешающий продажу детских долей. Если деток среди владельцев квартиры несколько - всех можно отметить в одном распоряжении. Однако если прописаны несовершеннолетние в разных местах - может быть и несколько распоряжений, так как документы подаются не по месту нахождения квартиры, а по месту прописки ребенка, то есть каждому свои. Такая государственная услуга оказывается всегда БЕСПЛАТНО, никакой пошлины за получение разрешения опеки нет.
Условие у опеки только одно - сделка не должна ухудшать положение детей: взамен продаваемой недвижимости необходимо предоставить детям другое жилье. Вариантов два: либо дарим доли в каком-то своем имуществе (у родителей, бабушек/дедушек, других родственников), либо покупаем после продажи новое жилье и выделяем доли в нем. Алгоритм такой: если выбираем первый вариант - то сначала дарим доли и только потом идем в опеку с заявлением (в течение месяца с даты регистрации дарения) , если же выбираем второй вариант - то сначала опека, и только потом уже покупаем новое жилье. И в том, и в другом варианте в опеку подаются документы на две квартиры - ту, которую продаем, и ту, которую предоставляем взамен.
Важное условие - квартира подойдет не любая. Опека смотрит на два важных параметра - кадастровую стоимость и площадь.
С площадью в принципе все понятно - сколько метров продаем, столько и выделяем. При этом общая площадь квартир не имеет значения. Так например при продаже квартиры площадью 50 кв.м., где 1/6 принадлежит ребенку, допустимо купить квартиру площадью 30 кв.м., но выделить несовершеннолетнему 1/3 долю - общая площадь уменьшилась, а вот принадлежащая ребенку, напротив, увеличилась.
С кадастровой стоимостью немного сложнее, но принцип в целом тот же - ухудшать положение ребенка нельзя. То есть его новые метры и стоить должны не меньше. Основная сложность заключается в том, что рыночная стоимость квартир не имеет никакого значения - опека будет сравнивать именно кадастровую стоимость.
Кадастровая стоимость - это сумма, определяемая государством для собственных целей, например, для исчисления налогов. Проблема в том, что кадастровая стоимость зачастую даже близко не соответствует рынку - например, в Челябинске большинство новостроек с реальным ценником 2-3 миллиона рублей имеет цену по кадастру 500-800 тысяч. В то же время старые бараки, которые стоят смешных денег по факту, в кадастре стоят гораздо дороже новостроек.
Единственное, что облегчает жизнь продавцам - здесь также можно играть долями, добиваясь сопоставимости по конкретно детским долям, а не по объектам в целом. Посмотреть кадастровую стоимость не заказывая платных документов по конкретному объекту можно на сайте Росреестра - Открытая служба - Открытые данные - Справочная информация об объектах недвижимости онлайн, далее - ввести адрес в предложенные поля. Это позволит вам верно рассчитать, какую же все-таки дольку выделить ребенку.
На каждую из квартир необходимо предоставить правоподтверждающие документы - основание (купля-продажа, наследство, дарение и пр.) и зеленку (выписку). Дополнительно нужны будут паспорта всех собственников обоих объектов. Все документы предъявляются в оригиналах и копиях - копии заберет сотрудник опеки, а оригиналы нужны для сверки. Сдавать документы можно как в любом ближайшем МФЦ, так и в самом управлении соцзащиты, однако запись в этот госорган обычно расписана на неделю-две вперед.
Сданные документы будут рассматривать 15 календарных дней, и если все будет рассчитано и заполнено верно, по истечении этого срока вам выдадут документ с формулировкой: РАЗРЕШИТЬ ПРОДАЖУ КВАРТИРЫ ПО АДРЕСУ ТАКОМУ-ТО С ПОСЛЕДУЮЩИМ ПРИОБРЕТЕНИЕМ НА АДРЕС РЕБЕНКА ДОЛИ ТАКОЙ-ТО В КВАРТИРЕ ТАКОЙ-ТО либо РАЗРЕШИТЬ ПРОДАЖУ, УЧИТЫВАЯ, ЧТО БЫЛА ПОДАРЕНА ДОЛЯ ТАКАЯ-ТО В КВАРТИРЕ ТАКОЙ-ТО.
После получения этого документа можно уже планировать сделку по продаже такой квартиры. При этом разрешение опеки обязательно подается в МФЦ на регистрацию вместе с остальными документами по сделке или в банк, если продаете по ипотеке.
Если у вас остались вопросы или секреты, как упростить получение распоряжения опеки - давайте их обязательно обсудим.
Маткапитал стал большим подспорьем в приобретении жилья и прекрасным инструментом государства для поддержки семей с детьми. Анализируя законодательство других стран, вы легко убедитесь, что мало где есть меры государственной помощи, равнозначные нашему МСК.
Но конечно протягивая руку помощи, государство должно быть уверено, что эта самая помощь точно дойдет до адресата и будет использована во благо. Именно поэтому маткапитал нельзя использовать на что попало, это строго целевая мера поддержки. Ее конечный получатель - несовершеннолетний ребенок. И самая главная мера контроля - обязанность родителей, купивших квартиру с использованием МСК, сделать собственниками детей.
Как итог - огромное количество квартир, владельцами которых являются несовершеннолетние, и полное непонимание у взрослых, как же правильно такие квартиры продать. Давайте попробуем разобраться в этом вопросе.
Важно! Если вы купили квартиру только на себя, использовали МСК и дали обязательство, что выделите доли детям, - помните, что в законе не прописано, какие именно доли должны быть выделены! Это значит, что в семье из четырех человек у несовершеннолетних может быть как по 1/4 доли, так и по 1/20, никакого запрета нет. Если вы сделаете детские доли минимальными, вся подготовка к продаже квартиры будет существенно легче.
В целом, продажа детской квартиры сопряжена с двумя трудностями - это немного дольше и немного дороже. Но если правильно выстроить работу, потери можно максимально сократить.
Итак, вы продаете квартиру (комнату, дом), где одним из собственников является ребенок. Государство устанавливает два условия для таких сделок - получение разрешения опеки и сделка через нотариуса. Расскажем обо всем по порядку, начнем с распоряжения опеки.
Распоряжение опеки - документ от органов опеки и попечительства, разрешающий продажу детских долей. Если деток среди владельцев квартиры несколько - всех можно отметить в одном распоряжении. Однако если прописаны несовершеннолетние в разных местах - может быть и несколько распоряжений, так как документы подаются не по месту нахождения квартиры, а по месту прописки ребенка, то есть каждому свои. Такая государственная услуга оказывается всегда БЕСПЛАТНО, никакой пошлины за получение разрешения опеки нет.
Условие у опеки только одно - сделка не должна ухудшать положение детей: взамен продаваемой недвижимости необходимо предоставить детям другое жилье. Вариантов два: либо дарим доли в каком-то своем имуществе (у родителей, бабушек/дедушек, других родственников), либо покупаем после продажи новое жилье и выделяем доли в нем. Алгоритм такой: если выбираем первый вариант - то сначала дарим доли и только потом идем в опеку с заявлением (в течение месяца с даты регистрации дарения) , если же выбираем второй вариант - то сначала опека, и только потом уже покупаем новое жилье. И в том, и в другом варианте в опеку подаются документы на две квартиры - ту, которую продаем, и ту, которую предоставляем взамен.
Важное условие - квартира подойдет не любая. Опека смотрит на два важных параметра - кадастровую стоимость и площадь.
С площадью в принципе все понятно - сколько метров продаем, столько и выделяем. При этом общая площадь квартир не имеет значения. Так например при продаже квартиры площадью 50 кв.м., где 1/6 принадлежит ребенку, допустимо купить квартиру площадью 30 кв.м., но выделить несовершеннолетнему 1/3 долю - общая площадь уменьшилась, а вот принадлежащая ребенку, напротив, увеличилась.
С кадастровой стоимостью немного сложнее, но принцип в целом тот же - ухудшать положение ребенка нельзя. То есть его новые метры и стоить должны не меньше. Основная сложность заключается в том, что рыночная стоимость квартир не имеет никакого значения - опека будет сравнивать именно кадастровую стоимость.
Кадастровая стоимость - это сумма, определяемая государством для собственных целей, например, для исчисления налогов. Проблема в том, что кадастровая стоимость зачастую даже близко не соответствует рынку - например, в Челябинске большинство новостроек с реальным ценником 2-3 миллиона рублей имеет цену по кадастру 500-800 тысяч. В то же время старые бараки, которые стоят смешных денег по факту, в кадастре стоят гораздо дороже новостроек.
Единственное, что облегчает жизнь продавцам - здесь также можно играть долями, добиваясь сопоставимости по конкретно детским долям, а не по объектам в целом. Посмотреть кадастровую стоимость не заказывая платных документов по конкретному объекту можно на сайте Росреестра - Открытая служба - Открытые данные - Справочная информация об объектах недвижимости онлайн, далее - ввести адрес в предложенные поля. Это позволит вам верно рассчитать, какую же все-таки дольку выделить ребенку.
На каждую из квартир необходимо предоставить правоподтверждающие документы - основание (купля-продажа, наследство, дарение и пр.) и зеленку (выписку). Дополнительно нужны будут паспорта всех собственников обоих объектов. Все документы предъявляются в оригиналах и копиях - копии заберет сотрудник опеки, а оригиналы нужны для сверки. Сдавать документы можно как в любом ближайшем МФЦ, так и в самом управлении соцзащиты, однако запись в этот госорган обычно расписана на неделю-две вперед.
Сданные документы будут рассматривать 15 календарных дней, и если все будет рассчитано и заполнено верно, по истечении этого срока вам выдадут документ с формулировкой: РАЗРЕШИТЬ ПРОДАЖУ КВАРТИРЫ ПО АДРЕСУ ТАКОМУ-ТО С ПОСЛЕДУЮЩИМ ПРИОБРЕТЕНИЕМ НА АДРЕС РЕБЕНКА ДОЛИ ТАКОЙ-ТО В КВАРТИРЕ ТАКОЙ-ТО либо РАЗРЕШИТЬ ПРОДАЖУ, УЧИТЫВАЯ, ЧТО БЫЛА ПОДАРЕНА ДОЛЯ ТАКАЯ-ТО В КВАРТИРЕ ТАКОЙ-ТО.
После получения этого документа можно уже планировать сделку по продаже такой квартиры. При этом разрешение опеки обязательно подается в МФЦ на регистрацию вместе с остальными документами по сделке или в банк, если продаете по ипотеке.
Если у вас остались вопросы или секреты, как упростить получение распоряжения опеки - давайте их обязательно обсудим.
