Все "ракетное топливо" залили в "бетон" .
Что это было?! Часть 1-ая.
1. Самый главный ингредиент роста: Изменение закона 214-ФЗ об эскроу счетах. с 1 июля 2019г вступил в силу, то есть - средства граждан будут зачисляться на специальные банковские счета, где будут храниться до завершения строительства. Застройщик сможет их получить только после передачи квартир покупателям. Строительство будет вестись на собственные средства застройщика или за счет банковских кредитов.
Да, это серьезно застраховала покупателей от кидания застройщиков, но за это придется заплатить.
1а. Застройщику, теперь не выгодно продавать квартиры на стадии "котлована" (делать скидки), так как он получает деньги от банка по эскроу счетам, а не от инвесторов. Это растягивает поток денег на длительно время, соответственно увеличивает стоимость, ну и банку нужно заплатить.
1б. Барьер для активного ввода новых новостроек со стороны банка, выдающих проектное финансирование.
2. Льготная ипотека 6.5% (субсидирование): Запустили ее во время пандемии, на 6 месяцев, с мая по 1 ноября 2020, а после продлили до 1 июля 2021 года. А вот дальше, продлят ли - не известно. Тут конфликт ЦБ и Минстроя. ЦБ не хочет продлевать и говорит, что надувается пузырь на рынке недвижки, а Минстрой хочет и дальше субсидировать ипотеку. Строительство - существенный фактор экономики, большая цепь задействованных "лиц" и товаров в процессе.
3. Ключевая ставка ЦБ РФ 4.25%: Раньше, можно было положить деньги в банк под ~ 8%, то с середины 2020 года это теперь в лучшем случае ~ 5%. То есть, привлекательность вклада в банковский депозит существенно снизилась.
3а. Так же, сюда включим подпункт: С 1 января 2021 года начинает работать закон о налоге по вкладам, которые будут облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ 13%). Будет взиматься с суммы процентов по всем вкладам в российских банках, которая превышает доход, рассчитанный по формуле 1 млн рублей умножить на ключевую ставку ЦБ. То есть вклад в банке ~ под 5%, уменьшается ~ на 4.75%.
3б. Еще один подпункт: В апреле 2020, кто-то пустил слух в инфопространстве, об возможном изъятии вкладов населения. Народ с депозитов в банке, понес в недвижку.
4. Девальвация рубля: Падение национальной валюты к доллару (мировой валюте), особенно в апреле 2020, когда фьючерсы на нефть (-37$) раздавали приплачивая, чтобы только избавиться от него, так как все хранилища были заполнены и хранить было негде. Народ, понятное дело испугался за свои "кровные" и думает, куда вложить, чтобы сохранить накопления. Мы хорошо помним дефолт 1998 года, когда деньги уменьшились в соотношении 1000:1.
4а. Подпункт: ~10% при строительстве используются импортные товары/ стройматериалы или спецтехника, которая оценивается в $.
4б. Подпункт, с нестабильной ситуацией в стране подкрепленной пандемией.
5. Инфляция: Каждый год этот "зверь" съедает ~ по 8% ваших денег. Жизнь становиться дороже ~ на 8% в год. И чтобы сохранить эти деньги, нужно еще попотеть. Поэтому, люди (инвесторы) ищут варианты вложения денег, и недвижка становиться тем самым вложением, чтобы сохранить.
6. Снижение предложения на рынке недвижки: С ведением эскроу счетов (1 пункт), застройщикам стало сложнее работать. Мелкие ушли с рынка, некоторые решили подождать, посмотреть "как работается по-новому". Предложений по недвижки на рынке уменьшилось и довольно существенно. Если в 2018 году по России сдавали 3000 един.квартир в день, то в 2020 году это только 1000 един.квартир в день. Рынок это спрос и предложение. Чем меньше предложения, тем выше цена и наоборот.
6а. Подпункт: В пандемию, с марта по июль 2020 года, наложился дополнительный отложенный спрос. И весь ажиотаж на жилую недвижку пришелся с июля по октябрь 2020. Скупали все.
7. "Городские сумасшедшие", которые начали взвинчивать цены, больше чем застройщики. У них, какие-то нереальные цены на их вторичку, которая стоит дороже, чем новая у застройщика. А поставлю-ка я свою "халупу" подороже, авось кто-то найдется. Другой смотрит на его объяву в Авито/Циан и тоже так ставит, другой чуть подороже, другой еще чуть взвинтил цену, и пошло поехало. А потом стоят эти объявы как "фонари", но только с завышенными ценами. Никто не покупает, но искаженная цена демонстрируется всем новым продавцам и принимается как действительность. Искусственный рост цен на панике.
Все эти ингредиенты случайным образом смешались в "бетонной ракете", которая выстрелила во 2-ой половине 2020 года.
Что будет дальше? Предположим во 2-ой части...
