Вложиться в недвижимость было выгодно до недавнего времени. Цена квадратных метров росла, стоимость сдачи жилья в аренду повышалась и все были довольны. Но совсем скоро всё изменится.
Пандемия и эпоха низких процентных ставок изменили правила игры на рынке недвижимости. Центробанк России снизил ключевую ставку настолько, что даже коммерческие банки были вынуждены установить беспрецедентно низкие ставки по ипотеке. И при этом ставки по депозитам фактически ушли в отрицательную зону - так как стали меньше даже официальной инфляции. Не говоря уже про реальную... Сложились идеальные условия для глобального перетока капитала из депозитов в недвижимость.
Депозит это довольно хорошо известный инструмент среди тех, у кого есть невостребованный в данный момент один-два миллиона. Видя как инфляция съедает их накопления, депозитчики, подгоняемые льготной ипотекой, массово ринулись скупать всё что ни попадя. Даже самые захудалые варианты бетонных коробок нашли себе новых владельцев.
Те же, кто до недавнего времени жил в арендованной квартире, тоже призадумались - «А если сейчас взять квартиру в ипотеку под 6%, то платёж по этой ипотеке будет значительно ниже арендного платежа! Зато я буду платить за свои квадратные метры!» И вот, даже не имея денег на первоначальный взнос, бывшие арендаторы подают заявки на ипотеки, которые банки с удовольствием одобряют. Возник вопрос - "Где взять первоначальный взнос хотя бы 15%?" Тут же сам собой пришел ответ - "Конечно же взять потребительский кредит в другом банке!" Так поступило огромное количество людей, которые живут "от зарплаты до зарплаты". Любая задержка по зарплате, или вдруг сокращение на работе, и начнется просрочка и по кредиту, и по ипотеке...
Льготная ипотека с господдержкой это конечно отдельный большой разговор. Любые льготы от государства в первую очередь направлены не на помощь гражданам. Это попытки стимулировать определенную отрасль экономики. Таким образом государство заманивает нас в ловушку, используя льготу как приманку. У нас выманивают наши и без того небольшие сбережения, обещая вернуть часть затрат. Задача льготной ипотеки - это поддержка застройщиков и девелоперов. Строительная отрасль обеспечивает очень много людей работой непосредственно, и ещё больше - косвенно. Это и металлурги, и карьеры, все строительно-хозяйственные магазины, риэлторы, производители мебели, всевозможные мастера-отделочники, дизайнеры. Если встанет строительство новых домов, то все эти люди останутся без работы.
Кто успел воспользоваться льготной ипотекой в течении первых трех месяцев после начала программы - тому повезло. Кто зашёл позже - столкнулся с чрезмерной жадностью застройщиков. Цены взлетели в космос на 25-30%!!! Эффект низкой ставки был не то, что нивелирован, он был с лихвой перекрыт увеличением цены новостроек! Вслед за новостройками значительно подорожала и вторичка.
Ещё здесь надо понять, "за чей счет банкет". Государство компенсирует банкам недополученные доходы из бюджета. То есть из денег налогоплательщиков. Ваших денег. Брали Вы льготную ипотеку или нет, но в любом случае Вы за неё заплатили. Эти деньги могли пойти на ремонт разбитой дороги к Вашему дому, а пойдут в карман банкирам.
С экранов телевизоров нас убеждают, что никакого "пузыря" на рынке недвижимости нет, всё "под контролем". На этом фоне льготную ипотеку продлевают до лета.
Но надо понимать, что все, у кого было хоть немного денег и желания, уже взяли ипотеку. У людей больше денег нет. А ведь надо ещё делать ремонт в квартирах, покупать мебель - это тоже недешево стоит. А денег по прежнему нет, уже от слова "совсем".
Немало квартир было куплено в инвестиционных целях - сдавать в аренду и получать небольшой стабильный доход. Поэтому увеличения предложения на рынке аренды жилья неумолимо приведет к снижению цены аренды. Господа рантье, затяните пояса - доходность снизится процентов на 20.
Рынок недвижимости очень инертен. Оторвавшиеся от реальности цены не упадут в один момент. Если Ваша квартира не продается, то через полгода Вы снизите цену на 100 тысяч рублей. Если ещё полгода никто её не купит, то Вы снизите цену уже на 200 тысяч рублей. Но не факт, что и в дальнейшем её кто-то купит. Поэтому может пройти 1,5-2 года до того, как цены рухнут. И в этом помогут достопочтенные банки.
Господа банкиры очень охотно выдавали ипотеки в разгар пандемии. Была настоящая битва за клиентов! Завлекали как могли - сниженной ставкой, отсутствием первоначального взноса и прочими плюшками. Они не особо интересовались платежеспособностью и надежностью заёмщиков. Можно коротко охарактеризовать этот период словами "ДАВАЛИ ВСЕМ КОМУ НИ ПОПАДЯ". Через год-полтора начнется лавина просрочек по ипотечным кредитам. Банки начнут отбирать залоговое имущество (квартиры), и выставлять их на продажу. Предложение в значительной мере превысит спрос. Как известно, в таком случае очень резко начинает снижаться цена. Снижаться до тех пор, пока не установиться рыночное равновесие. Но, как мы помним, денег-то у людей больше нет. Поэтому падать будем долго.
Ни Центробанк, ни Правительство не хотят учиться на чужих ошибках. Ипотечный кризис в США начинался точно так же. ДАВАЛИ ВСЕМ БЕЗ РАЗБОРА, свято веруя в то, что цены на недвижимость и дальше продолжат расти. А вот нет. Не вышло. У нас, конечно, масштабы не те. Но мало не покажется.
Спасибо за внимание! Всем добра и ликвидных квадратных метров! =)
#продуман #аналитика #инвестиции в недвижимость #деньги #финансы