Старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов показывает на цифрах, что выгоднее: продолжать платить «чужому дяде» или ввязываться в долгую кредитную историю.
Главное заблуждение о «своей» квартире
Что делать человеку, у которого есть 1.000.000 рублей?
Многие банки сегодня дают ипотеку под первоначальный взнос 15% (а это как раз примерно 1.000.000 при покупке квартиры за 7.000.000 рублей). Если взять ипотеку, ежемесячный платёж покупателя составит 60.000 рублей. То есть вместо того, чтобы ежемесячно платить арендодателю 35.000 рублей, наш герой начнёт платить 60.000. Это почти в два раза больше арендной ставки, но зато он будет говорить:
— Это моё! Я уже владею своей квартирой!
Так вот ничего подобного. Пока ипотека не погашена, это квартира не ваша, а банка.
Когда у вас лежат накопления и вы снимаете квартиру, в случае, если вы лишитесь работы, у вас останется финансовая подушка безопасности. Если же вы отдали все свои накопления за квартиру в ипотеку и вас вдруг лишили работы, у вас больше не будет возможности платить. В итоге банк заберёт квартиру, и привет семье: ни накоплений, ни недвижимости. Поэтому лишний раз подумайте, когда вам придёт в голову мысль:
«Сейчас кризис, надо бежать покупать квартиру!»
Нет, не надо!
Когда ипотека — сомнительное решение?
Многие скажут: «Я не могу сделать “свой” ремонт в съёмной квартире!» Но когда речь идёт о молодой паре, об одном молодом человеке или об одной девушке, которая только сейчас начинает строить карьеру, то нет никакого смысла так спешить. Это с детьми не всегда переедешь с одной арендованной квартиры в другую, поскольку они привязаны к определённым садам и школам. Да и то, с учётом перегретости рынка я бы и в этой ситуации предложил продолжать снимать квартиру, если острой необходимости в покупке жилья нет.
Вот вам занимательная статистика: за первые два года платежей по ипотеке вы из долга в 6.000.000 рублей погасите из тела кредита только 500.000 рублей, а процентами банку за это время отдадите 960.000 рублей аннуитетных платежей. Так что же вам мешало все эти два года платить за аренду 35.000 рублей, а по 25.000 начинать накапливать?
Когда ипотеку можно брать?
Более-менее нормальная картина начинает складываться, если ваш первоначальный взнос составляет 50% от всей стоимости жилья. В таком случае первоначальный взнос из 7.000.000 составит 3.500.000 рублей, и тогда ежемесячный платёж по ипотеке в 35.000 рублей будет примерно равняться арендному платежу. То есть когда у вас есть накопления на половину стоимости квартиры, можно рассмотреть покупку квартиры в ипотеку. Но если у вас есть только минимальный первоначальный взнос, я рекомендую продолжать снимать квартиру и начинать работать над своей финансовой дисциплиной. Вместо того, чтобы вешать на себя долговую нагрузку в 60.000 рублей, приучите себя в течение пяти лет откладывать к имеющемуся миллиону оставшиеся после аренды суммы. Таким образом, если правильно работать с финансовыми инструментами, за пять лет вы как раз накопите на приличный первоначальный взнос. Могу с уверенностью сказать, что в ближайшие 2-3 года цены на стартовую квартиру в Москве не только не вырастут, но ещё и сбалансируются — чуть-чуть спадут вниз. Поэтому если вам сейчас 22-25 лет и вы не планируете в ближайшие 3-5 лет детей, я настоятельно рекомендую продолжать арендовать квартиру.
Что насчёт бизнес-класса?
Теперь поговорим о бизнес-классе. Бизнес-класс — вообще забавная история. Ко мне часто приходят айтишники и говорят:
— Я готов купить квартиру за 12-16 миллионов рублей площадью примерно 50-60 м².
Так давайте разберём, за какую стоимость сейчас можно арендовать такой бизнес-класс и в каком случае выгодно покупать, а в каком — арендовать. Если вы сейчас купите квартиру за 16.000.000 рублей и обставите её, то конечная стоимость квартиры составит примерно 17.000.000 рублей. А арендовать такую квартиру сегодня вы можете по ставке порядка 80-90 тысяч рублей.
И здесь тут же раздастся плач Ярославны:
— Я каждый год буду отдавать какому-то дяде 80-90 тысяч рублей! Уж лучше купить квартиру и жить в своём.
Но здесь тоже нужно считать! Если ваш первоначальный взнос составляет 50%, то есть у вас есть 7-8 миллионов рублей и вы хотите «добить» ипотекой ещё столько же, то в ней есть смысл. Но здесь важно посмотреть на ситуацию и с другой стороны: за 7-8 миллионов в таком областном центре, как, например, Владимир, можно купить коммерческое помещение, которое приносит обратных платежей на 84.000 рублей в месяц. Таким образом вы инвестируете деньги в готовый арендный бизнес и на эти 84.000 арендуете что хотите.
Бизнес-класс сегодня практически неокупаемый, невозвратный. Если всё просчитать, то выйдет, что срок окупаемости составляет больше 18 лет.
Так о какой вообще доходности может идти речь?
Понравилась статья — ставьте лайк.
Есть что добавить - пишите в комментариях.