Серия банкротств физических лиц в 2020 и в 2021 годах привела к массовому признанию сделок с недвижимостью недействительными!
Как лишали добросовестных покупателей купленных ими квартир и можно ли от этого форс - мажора уберечься?
Как прекрасно знает наш читатель 2020 год прошел на фоне массового закрытия ИП и всевозможных бизнес - проектов.
Результатом стала серия банкротств физических лиц.
Эти неприятные события отразились и на добросовестных покупателях недвижимости, которые прошлом году "сметали" все на первый взгляд "чистые" квартиры...
В чем тут дело?
Какие бы усилия люди ни прикладывали, проверяя недвижимость перед покупкой, все равно остается большая вероятность ее потерять.
В первую очередь это относится к ситуациям с банкротством продавцов. Рядовому покупателю, не обладающему достаточным опытом работы на рынке недвижимости, увидеть признаки потенциальной опасности не под силу. Попробуем разобраться вместе.
Не мы такие, жизнь такая
Единственное, что приходит в голову обычному человеку перед покупкой недвижимости в связи с несостоятельностью продавца, – это проверить его по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве. Не найдя там никаких записей о собственнике, покупатель обычно успокаивается. И бывают такие случаи, когда через некоторое время он все-таки теряет купленное жилье.
А все потому, что Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрена возможность признания сделки незаконной задолго до признания должника банкротом. И срок в таких случаях исчисляется годами, предшествующими сделке .
Например, суд может признать недействительной продажу недвижимости за год до подачи должником заявления о признании его банкротом. Получается, купили вы квартиру. А продавец быстро прокутил все деньги. Потом влез в долги и меньше чем через год после сделки объявил себя банкротом. И поэтому квартиру у вас отберут.
Еще более «веселая» ситуация складывается, если суд решит, что покупатель знал или мог догадываться о коварных намерениях будущего должника. В этом случае будут признаны недействительными сделки, совершенные за три (!) года до подачи продавцом заявления о банкротстве.
Причем вы можете купить недвижимость у порядочного гражданина. Который, в свою очередь, купил ее у потенциального банкрота. Или такая цепочка может быть еще больше.
Но все эти сделки будут признаны судом недействительными, а недвижимость подлежит изъятию в пользу кредиторов. И тогда вам придется изрядно попотеть, доказывая свою добросовестность.
Ищем признаки банкротства
Что можно сделать, чтобы избежать подобного развития событий?
Во-первых, никогда – запомните, никогда! – не занижайте стоимость недвижимости в договоре купли-продажи . Широко распространенная практика встречных расписок в случае возможного банкротства продавца не поможет вам вернуть незафиксированную договором разницу.
Тут и основную то сумму получить обратно будет проблематично, когда человек банкрот. Но, по крайней мере, сделка не будет выглядеть для суда подозрительной. И у него не будет повода применять нормы Закона о банкротстве.
Во-вторых, всегда проверяйте историю продажи приобретаемой недвижимости. Если прежние владельцы избавлялись от нее, едва купив, хорошего не жди. Это явный признак каких-то проблем, которые неизбежно проявятся.
Особенно стоит остерегаться недвижимости, которая была за последние год-два оформлена на родственников или друзей продавца. Тем более, если он продолжает в ней жить. Это почти всегда означает, что он знает о надвигающемся банкротстве и пытается вывести свои активы из-под удара.
В-третьих, тщательно проверяйте продавца на наличие исполнительных производств и участию в судебных делах. Обычно банкротом за один день не становятся. Этому предшествуют годы беспорядочной финансовой деятельности, которая всегда на виду.
Даже если все имеющиеся исполнительные и судебные дела погашены, то их количество, периодичность появления и суммы долга расскажут о многом. Кроме того, в последнее время из-за пандемии информация на сайтах приставов и судов обновляется с опозданием. Неприятные сюрпризы могут появиться уже после сделки.
Будет нелишним запросить кредитную историю продавца (ее дадут вам в банке с его согласия). И если в последнее время он задерживает платежи по кредитам, а также недавно сменил свое место жительства, стоит отказаться от покупки немедленно. Это как раз те условия, которые позволят суду впоследствии признать сделку недействительной.
К сожалению, не существует никаких законных методов, позволяющих избежать потенциального риска потери недвижимости в случае банкротства бывшего собственника. Даже титульное страхование не спасет. И покупка через ипотеку тоже. На квартиру, находящуюся в залоге у банка, тоже можно наложить арест.