Вопрос - "сколько стоит построить дом?" сродни вопросу "сколько стоит автомобиль?". Он не имеет однозначного ответа, поскольку для его разрешения необходимо задать множество вводных параметров, таких как площадь, материал отделка и уровень оснащения.
Сегодня я попробую упростить задачу и разобрать ценообразование на примере каркасного дома.
В последнее время предложения в интернете пестрят совершенно разнообразными, и порой удивительными. цифрами. Разброс цен огромен, при этом нижний предел рекламируемой цены на дома начинается от 400 тысяч рублей, а иногда и ниже. При этом картинка, под которой стоит ценник, как правило выглядит чрезвычайно заманчиво и аппетитно.
Так как же начинающему застройщику оценить сколько будет стоить строительство необходимого ему дома, как правильно спланировать бюджет строительства и как избежать ситуации, когда придется растягивать стройку на десятилетия или пытаться продать недостроенный дом.
Прежде всего необходимо понять, для чего строится дом!
Это может быть садовый домик, дом для сезонного проживания или дом для постоянного проживания.
Если речь идет о домах дачного типа или домах для сезонного проживания (дачный вариант), то требования к таким постройкам минимальны и, соответственно, минимален бюджет их строительства.
В таких домах нет необходимости выполнять серьезную теплоизоляцию, внешняя и внутренняя отделка выполняется самыми простыми материалами, фундамент монтируется в самом базовом варианте - как правило винтовые сваи. Инженерные системы минимальны, достаточно оснастить дом сезонной системой водоснабжения и канализации, а так же выполнить элементарное электроснабжение.
Подробно рассматривать подобные варианты не имеет смысла, поскольку к технологиям строительства таких домов требования минимальны и, зачатую, застройщики принимают решение строить такие дома полностью или частично самостоятельно. Бюджеты таких домо колеблются от нескольких сотен тысяч до 2-3 млн рублей, в зависимости от площади и требований заказчика. И, в основном, в рекламных предложениях содержатся как раз базовые ценники, соответствующие именно базовым вариантам.
И вот здесь кроется потенциальная проблема!
Человек, будущий застройщик, принимает решение о начале строительства дома для постоянного проживания исходя из увиденных базовых ценников, без тщательного просчета варианта, соответствующего действительным потребностям. Логика рассуждения проста - имеется некоторый бюджет в который нужно уложить приобретение участка и построить дом. Потенциальная сумма строительства оценивается по рекламным предложениям с некоторым допуском на непредвиденное удорожание. И на основании этого принимается решение о начале строительства.
А вот потом, когда период иллюзий заканчивается, оказывается что заложенный бюджет в 2-3 млн, абсолютно недостаточен для постройки дома для комфортного постоянного проживания. В результате, участок приобретен, строительство начато и тут же заморожено и недостроенный объект выставляется на продажу без какой-либо перспективы вернуть вложенные средства.
Так как не ошибиться при определении бюджета строительства каркасного дома для постоянного проживания?
Прежде всего, рассмотрим из чего состоит каркасный дом?
1. Фундамент.
Традиционно, базовым вариантом фундамента для каркасного дома является свайно-винтовой фундамент. Самый дешевый и, вместе с тем, самый недолговечный вариант. Несущей способности такого фундамента вполне достаточно для установки практически любого каркасного дома. Долговечность свайно-винтового фундамента (если нет откровенных ошибок при монтаже) так же позволит эксплуатировать дом на протяжении как минимум десяти лет. Но при этом надо понимать что со временем такой дом будет обесцениваться гораздо быстрее, нежели дома смонтированные на более основательных фундаментах.
При расчете базовых комплектаций домов, как правило, включают именно свайно-винтовой фундамент. Как ориентир, стоимость свайно-винтового фундамента можно оценить в 1300-1500 рублей за квадратный метр фундамента.
Переход на железобетонные сваи приведет к удорожанию ориентировочно на 1000 рублей за квадрат.
Устройство свайно-ростверкового фундамента можно оценить ориентировочно в 5000 за квадратный метр. На мой взгляд, такой тип фундамента может быть рекомендован в качестве оптимального варианта для каркасного дома постоянного проживания.
Если под домом будет монтироваться монолитная плита, то этот вариант довольно затратный и стоимость его реализации напрямую зависит от конструкции. Вместе с тем, монолитная плита при изначально более высокой стоимости избавит от проблем с грызунами и упростит финишную отделку пола.
Итак, только стоимость фундамента выполненного по разным технологиям может отличаться от базового варианта в десять раз!
Я, данном случае, не призываю использовать для строительства каркасного дома максимальные технологии, но при строительстве дома для постоянного проживания от базовой технологии вы скорее всего отойдете.
2. Стены.
Основой каркасного дома является так называемый силовой каркас. В большинстве случаев его конструкция одинакова или очень похожа. Есть небольшие различия в материале. Некоторые компании используют древесину камерной сушки, некоторые используют древесину естественной влажности (называя ее древесиной "атмосферной сушки")...кто-то, вообще использует нестроганный материал. Каркас из древесины камерной сушки дороже чем из материала естественной влажности.
Элементы силового каркаса могут нарезаться как непосредственно на объекте так и изготавливаться на производстве. В таком случае напиленные по размерам доски нумеруются, складываются в пачки и начинают называться - домокомплект.
Здесь будущих застройщиков подстерегает ловушка!
Что думает неопытный застройщик, видя картинки красивых домиков с ценой домокомплекта 300-600 тыс.рублей?
Логика его рассуждений проста: "домокомплект 400 тысяч, пускай работа по сборке еще половина от цены, ну тысяч 100 на непредвиденное - и вот оно! 700 тысяч рублей и дом готов!"
Решение о начале строительства принято! Изучать нюансы будем потом...
А на самом деле под домокомплектом, в данном случае, понимается всего лишь вот это:
Следующим вопросом на котором стоит остановится является вопрос утепления стен. Как правило, в базовых вариантах покупателю предлагается утеплитель толщиной 150 мм уложенный между конструктивными элементами силового каркаса.
Для большинства регионов России, в домах для постоянного проживания, этого будет недостаточно. Особенно критичным этот момент будет в случае отопления посредством электричества.
Кроме того, в базовых вариантах, при минимальной толщине утеплителя, элементы силового каркаса будут выступать в качестве "мостиков холода".
Устранить подобный недостаток возможно только с помощью дополнительного перекрестного утепления. А это, в свою очередь, вызовет удорожание конструкции на 1000-1500 рублей за квадратный метр площади по полу.
Как показывает опыт, строительные компании, занимающиеся каркасным домостроением не придерживаются какого-либо единого стандарта. У каждой компании, свой набор используемых материалов для "порога" стены, который часто преподносится в качестве "ноу-хау" или какой-то новации в каркасном домостроении. Но суть у всего этого одна - сохранить тепло в доме и не дать внешней и, главное, внутренней влаге проникнуть в слой утеплителя.
Здесь я бы рекомендовал подробнее уточнять производителей применяемых материалов (утеплителя, пароизоляции и ветрозащиты), поскольку цена и характеристики могут очень сильно отличаться. А это будет напрямую влиять на качество и долговечность постройки.
Следующий пункт - это материал внешней и внутренней отделки стен. Традиционно, в качестве базовой комплектации предлагается отделка "имитацией бруса". Это самый простой вариант.
Обращайте внимание, входит ли покраска в стоимость того варианта, на который вы рассчитываете. При всей внешней бесхитростности процесса покраски, удовольствие это совсем не бесплатное. В зависимости от используемых материалов и площади дома цифра может достигать нескольких сотен тысяч рублей.
Необходимость периодической окраски (3-5 лет в зависимости от используемых материалов) как раз и является самым большим недостатком "имитации бруса". Просто так взять и перекрасить дом кисточкой раз в 4 года не получиться, поскольку поверхность придется готовить, удаляя слои поврежденной краски; в противном случае через 10 лет ваш дом будет иметь совершенно непрезентабельный вид.
Если же есть желание избежать подобных "развлечений" в будущем, необходимо использовать другие материалы, например, фиброцементные панели. Этот материал чрезвычайно устойчив и не потребует покраски и ухода в будущем, однако в моменте придется заплатить существенно больше, но после первой перекраски дома первоначальные затраты будут перекрыты.
Некоторые компании предлагают в качестве внешней отделки облицовочный кирпич. Материал надежный, долговечный и, при правильном дизайне, фасад может выглядеть очень красиво. Однако же эта технология является самой затратной и может существенно поменять итоговую стоимость дома.
Что касается внутренних стен, то, как правило в базовом варианте они, либо вообще не учитываются либо предполагается вагонка или имитация бруса. Иные варианты будут дороже и их конкретизация должна происходить в соответствии с вашими представлениями о дизайне интерьера.
3. Полы
Как правило, полы в базовом варианте предполагаются по лагам минимального сечения 150х50. Ходить по такому полу можно, человека и мебель такие полы вполне себе выдерживают. Однако комфортного проживания от такой конструкции ожидать не стоит. Полам, в простом исполнении, будет присуща чрезвычайная "батутность", то есть явление, при котором шаги человека по комнате вызывают вибрацию мебели и других конструкций дома. Чтобы этого избежать, необходимо увеличивать сечение балки до 200х50 и укладывать на обрешетку дополнительный слой фанеры (как правило 20 мм).
Некоторые компании предлагаю поверх фанеры заливать бетонную стяжку. Такое решение вполне оправданно, если в доме предполагается использовать теплый пол (что на мой взгляд, абсолютно необходимо в доме для постоянного проживания).
Применение указанной технологии приближает характеристики пола к характеристикам бетонных перекрытий, но и обходится "в копеечку".
4. Кровля
Наиболее простой вопрос. В базовом варианте - традиционно металлочерепица. При негативном отношении к данному материалу всегда можно заменить на мягкую кровлю, но потребуется доплата.
Рассматривая раздел кровли, обратите внимание на вынос крыши. Очень часто для экономии, в базовом варианте вынос крыши уменьшен и на выходе вы получите дом, который будет отличаться от той картинки, которая вас привлекла изначально.
Обратите внимание на толщину теплоизоляции кровли. Очень часто для снижения начальной цены толщина тепловой защиты снижается до 150 мм. Для большинства регионов России этого мало. Для постоянного проживания надо 200 мм.
Очень часто в базовую версию не включают снегозадержатели. Несмотря на внешнюю простоту конструкции - вещь совсем не дешевая и ставить ее все равно придется.
Обязательно уточняйте, посчитаны ли в базовой стоимости подшивка софитов, водосточная система и вывод на крышу вентиляционных шахт и дымоходов.
Какие еще детали могут быть не учтены при первоначальной калькуляции?
1. Устройство вентиляционных шахт в доме
2. Устройство балконов и террас и их кровля. Даже несмотря на то, что они присутствуют на картинке которую вы выбрали...просто надо доплатить.
3. Устройство крыльца и лестницы к нему.
4. Сетка от грызунов (для фундаментов кроме плитного)
Все что написано выше относится к так называемому "холодному" контуру. Теперь в доме надо установить окна и двери, смонтировать инженерные системы и можно приступать к внутренней отделке. Затраты по этим пунктам могут сильно различаться в зависимости от конкретных пожеланий заказчика, но даже при самых скромных требованиях бюджет на выполнение последних пунктов будет сопоставим со стоимостью "холодного контура".
Так на какой бюджет нужно рассчитывать начиная строительство каркасного дома для постоянного проживания?
Я считаю, что принимая решение идете вы в стройку или нет и что конкретно собираетесь построить, вам надо исходить из понимания того что дом под ключ с финишной отделкой будет стоить вам исходя из
50 000 рублей за квадратный метр площади. Это минимум!
Многих эта цифра испугает, но лучше испугаться сразу и не прийти к ситуации, когда придется продавать недостроенный дом.
Кто-то не согласится с моими цифрами. Еще раз оговорюсь, я веду речь о строительстве дома для постоянного проживания, уровень комфорта которого не будет уступать городской квартире или таунхаусу.
Основной посыл - внимательно изучайте вопросы строительства до принятия решения о начале строительства. Составляйте бюджет не на основе рекламных предложений "цена от", а только на основе тщательно проработанных конкретизированных коммерческих предложений от строительных компаний. Берегите свои деньги! И надеюсь, моя статья окажется для вас полезной!
Если статья была для вас интересной, подписывайтесь на мой канал, в ближайшее время разберу бюджет строительства каменного дома и домов из бруса.
Удачного строительства!