Ответ, казалось бы, простой – воспользоваться онлайн-калькулятором ипотеки. Только вот результат будет как в анекдоте про Петьку и Василия Ивановича: «Петька, прибор!»; «60»; «Чо 60?»; «А чо – «прибор!»?». В том смысле, что сама по себе полученная цифра будет мало что значить, возможно – вообще ничего.
Полная стоимость ипотечного кредита складывается не только из процентов по займу. Структура ипотечного кредита такова (далее для краткости я буду писать просто «ипотека»): первоначальный взнос заёмщика, стоимость недвижимости, общая сумма кредита, проценты по нему, срок кредитования, комиссии и допрасходы (скажем – на оплату услуг оценщика, да ещё страховка, без которой ипотеку скорее всего не выдадут – слишком рискованно) и вида платежа (дифференцированный или аннуитетный). Первоначальный взнос может быть от 10% до 20% в зависимости от условий банка – кредитора. Да, бывают льготные ипотеки, но мы их не будем рассматривать, это частный случай, не отменяющий общего правила.
То есть, низкий процент по ипотеке – это далеко ещё не всё, на полную стоимость влияют самые разнообразные факторы. Скажем, размер первоначального взноса. Если он составляет порядка половины стоимости кредита – вы получаете самые выгодные условия. Также влияет и срок. Если вы берёте кредит не дольше, чем на 10 лет, банк идёт вам навстречу по стоимости займа. Обычно ипотека выдаётся на 20-30 лет, но ни один банк не откажется снизить в 2-3 раза срок возврата кредита да с процентами!
Важно, сколько стоит недвижимость, на которую берётся ипотека. Оценку делает профессиональный оценщик. Конечно, может быть кадастровая стоимость, но она обычно определяется «в среднем по больнице», тогда как у каждого объекта недвижимости есть свои особенности, влияющие на удорожание или удешевление его.
Оценщик обязательно должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, это даёт гарантию профессионализма, беспристрастности и верности оценки.
Выдавая ипотеку кредитор исходит из того, что расходы на обслуживание долга не должны превышать половину доходов семьи, а если есть маленькие дети – то не выше 35% ежемесячных доходов. Не в человеколюбии дело – так снижается риск невыплаты вами кредита. Конечно, есть ещё сама недвижимость, которая (сюрприз!) до погашения ипотеки находится в собственности кредитора, но кому охота возиться с продажей недвижимости, особенно – на падающем рынке (а за двухтысячные мы пережили кризисы 2004, 2008 – 2010, 2014-2015, 2020 годов, как минимум).
Кстати, это подсказка и заёмщику, для верной оценки им собственных финансовых мощностей.
Обратите особое внимание на дополнительные расходы, которые могут весьма серьёзно удорожить ипотеку. Выспрашивайте всю информацию о комиссиях и платежах у сотрудника банка, не стесняйтесь! И низкая процентная ставка по сравнению с большинством предложений на рынке должна быть сигналом – тут кроются допрасходы! Финансисты, конечно, чудесные люди, особенно когда читаешь про ни в книжках или смотришь фильм/сериал, но они не упустят своей выгоды. Да им это и не с руки – ведь они используют деньги вкладчиков, на которые нужно выплачивать проценты по депозитам! Так что никто за красивые глазки вам низкую процентную ставку не предложит – найдётся немало косвенных возможностей заработать на вашем кредите.
Комиссии могут быть единовременными и ежемесячными. Единовременные – это расходы на расчёты с продавцом (аккредитив, банковская ячейка, перевод на счет продавца), консультационные услуги, юридическое сопровождение сделки, снижение годовой процентной ставки, рассмотрение заявки, выдача кредита. Ежемесячные комиссии как правило, берутся за ведение и обслуживание счёта и использование кредитных средств банка. А ведь ещё предстоит заплатить нотариусу и за регистрацию прав собственности. Не удастся избежать страховки на квартиру, покупаемую в ипотеку – таково требование закона и «период охлаждения» здесь не действует (про «период охлаждения и иные нюансы кредита читайте в моей статье «Как правильно взять кредит». https://zen.yandex.ru/media/id/5cc5ac2b55ab6d00b3edfc97/kak-pravilno-vziat-kredit-60081fc760595f5ffd11304b).
Окончательная стоимость ипотеки станет понятна только после того, как расчёт проведёт кредитный специалист банка. Вам может не понравиться названная цифра – ищите другой банк для получения в нём ипотеки. Только нужно помнить, что практически весь путь по сбору документов придётся пройти с самого начала. Возможно, стоит подать заявку на ипотеку сразу в несколько банков и выбрать потом наилучшее для вас предложение.
Константин Барановский