10 правил, как максимально выгодно инвестировать в недвижимость Тайланда в 2020 году.
от экспертов InDreams Phuket
Инвестиции в зарубежную недвижимость – это надежный способ сохранить и приумножить свой капитал. Чтобы доходность была стабильно высокой, а риски – минимальными, крайне важно правильно выбрать объект для инвестирования. Заинтересовавшись покупкой недвижимости в Тайланде, Вы наверняка уже оценили потенциал экономики королевства, темпы роста ВВП и почти полное отсутствие инфляции (всего 0,9% за 2019 год), стабильность валюты и рост туристического потока. За 2018 год Тайланд посетили 38 млн туристов, из них более 1,5 млн россиян. Одни лишь наши соотечественники оставили в «стране улыбок» 240 млрд рублей.
Для справки приведем еще некоторые факты:
- Уже два года подряд (2018 и 2019) Тайланд занимает первое место в рейтинге экономик мира, обогнав Сингапур, Японию и Швейцарию (по данным Bloomberg). Безработица в стране составляет не более 1%, а средняя заработная плата 450$ в месяц
⁃ Стабильная политическая обстановка.
⁃ доходность курортной недвижимости Тайланда составляет 8-9% годовых (в Европе в среднем не более 3%)
⁃ За счёт роста экономики Тайланда тайский бат продолжает укрепляться.
А сейчас давайте определимся, как получить максимум дохода от покупки недвижимости в Тайланде.
1. Выбрать самый привлекательный для инвестирования регион Тайланда.
Мы провели анализ всех провинций и городов Тайского королевства, и сделали вывод, что именно Пхукет – регион с наибольшим потенциалом роста цен в недвижимости. В пользу Пхукета есть важный аргумент: это остров, и земли на нем ограниченное количество, а тем более земли, привлекательной для застройки. Поэтому скоро все «лакомые» кусочки острова будут застроены, а значит, что предложение недвижимости не сможет расти, при этом спрос расти продолжит. Вспомним уроки экономической теории: цена недвижимости устремится вверх, так что сейчас, пока на Пхукете еще идет активное строительство и есть свободные дома и апартаменты, идеальное время вкладывать.
2. Важно изучить динамику роста цен в выбранном регионе. Стабильный рост стоимости - хороший фактор, но за резким скачкообразным ростом может наступить падение. Пхукет – как раз пример размеренного поэтапного роста цены, в среднем на 3,6% в год за последние 10 лет. Это повышение цен связано как с процветанием тайской экономики и стабильностью валюты, так и с развитием инфраструктуры острова (аэропорт, дороги, супермаркеты и пр.) и растущей его популярностью среди туристов. Таким образом, рост цен на землю и квадратные метры на Пхукете обоснован, его нельзя считать «пузырем», значит, он и не «лопнет».
3. Ознакомиться с налоговым законодательством страны. Высокие налоги на недвижимость и прибыль могут съесть львиную долю вашей прибыли. Обратитесь за консультацией по налогам к специалистам InDreams Phuket или изучите сами: в Тайланде налоговая система весьма лояльная по сравнению с Европой и США. Вы не платите налог на владение жильем (на собственность), налогом облагается только Ваш арендный доход. При этом ставки налога зависят от суммы годового дохода и начинаются от 5%, существуют несколько налоговых вычетов, которые могут применять резиденты и нерезиденты, тем самым уменьшая сумму налогооблагаемого дохода. Кроме того (это важно), в Тайланде действует простая и автоматизированная система подачи налоговых деклараций, так что Вам не придется тратиться на содержание налоговых консультантов, бухгалтеров и аудиторов, можно все оформлять самостоятельно или поручить нам.
4. Тщательно выбирайте локацию и сам жилой комплекс. Для курортной недвижимости важны:
-близость к морю и пляжу (это не всегда одно и то же)
-доступность магазинов, кафе, ресторанов, прогулочных зон и пр.
-инфраструктура комплекса (бассейны, спортзалы и пр.) – для комфорта тех, кто будет арендовать Ваши апартаменты или виллу).
Если Вы отлично знаете остров и ориентируетесь, то Вам не составит труда понять, какие районы точно привлекательны для туристов уже сейчас, какие перспективны (то есть можно купить в них недвижимость относительно недорого с расчетом на рост), а какие – точно не лучший выбор. Верить застройщику в этом вопросе – не лучшая стратегия (все хотят продать подороже и разрекламировать свой объект и локацию), а вот гид-эксперт может быть очень даже полезен. Тем более, что, например, директор InDreams Phuket живет на Пхукете уже 12 лет и знает его как свои 5 пальцев. У нас на Ютуб-канале тоже много независимых обзоров локаций и районов, первичную информацию можно подчерпнуть там.
5. Проверяйте застройщиков. Во-первых, репутация застройщика, его сданные объекты и те, что еще строятся: все ли сданы в срок , соответствуют заявленным критериям (по качеству строительных материалов и отделки, по доходности). Можно проехаться по уже сданным объектам данного застройщика и оценить их состояние и их востребованность. Важно также быть уверенным, что сейчас застройщик не вовлечен в судебные процессы и разбирательства. Вы можете нанять частного юриста для таких проверок, или обратиться в InDreams Phuket для независимой оценки застройщиков. Также если Вы выбираете из 2 или 3 застройщиков, мы сделаем для Вас экспертизу по каждому из них и поможем определить самого надежного в данный момент. Так как мы ежегодно помогаем 100+ клиентам в приобретении инвестиционной и жилой недвижимости, мы обладаем полной (а иногда и инсайдерской) информацией о состоянии застройщиков и рисках долгостроев.
6. Если Вы выбираете между покупкой 1 дорогого объекта или 2-3 небольших подешевле, мы по собственному опыту всегда рекомендуем выбрать второй вариант. Компактные апартаменты с 1-2 спальнями более ликвидны, приносят максимальный доход и пользуются стабильным спросом у туристов практически вне зависимости от сезона. Кроме того, «держать все яйца в одной корзине» - не лучший риск-менеджмент. «Порог входа» в тайскую недвижимость относительно невысокий, в среднем около 70 тыс. долл., поэтому если Вы планируете инвестировать более 200 тыс. долларов, мы рекомендуем рассмотреть возможность приобретения нескольких небольших объектов, вместо одного крупного.
7. Чтобы заработать максимум, при выборе объектов придерживайтесь принципа: либо самые дешевые, либо те, которых мало на рынке. Если решили инвестировать в эксклюзивный объект, проведите небольшое исследование, будет ли данный эксклюзив востребован, готовы ли туристы переплачивать за «спец. условия», и кто именно будет целевой аудиторией Вашего «Объекта с изюминкой». Если выбираете путь «самые дешевые», то не забывайте, что можно и нужно торговаться, и экономить на всем, кроме качества и сроков сдачи объекта (например, на комиссиях уж точно можно сэкономить, именно поэтому InDreams Phuket не берет комиссии с покупателя и помогает получить максимальные скидки у продавца).
8. Не забудьте о «вторичке». Часто вторичная недвижимость выставляется по выгодным ценам из-за обстоятельств продавца (нужно срочно продать, понадобились деньги или нашел более интересный объект для вложений), это значит, что из-за срочной продажи можно получить дополнительную скидку. Кроме того, нет риска, что застройщики не сдадут объект в срок, да и Вы видите «товар лицом», то есть может оценить реальный ремонт, состояние и посмотреть историю по доходности объекта.
9. Просчитайте реальную доходность объекта. Цифра, указанная в рекламных материалах, обычно не показывает ваш чистый доход. Отнимите оттуда все скрытые платежи. Ими могут быть коммунальные платежи, налоги на прибыль, расходы на регистрацию, мебель, амортизационный фонд, комиссионные, и многое другое. Наши специалисты помогут Вам выбрать объект по реальной выгоде, а не по рекламным буклетам, а также сориентируют Вас по % реальной доходности на вложенный капитал.
10.Возьмите в помощники специалиста рынка. Профессиональное агентство сэкономит не только ваше время, но и предоставит более выгодные условия, чем сам застройщик, а также предложит набор бесплатных услуг. Если у вас есть опытный агент, то он сам проверит надежность застройщика, рассчитает реальную доходность объекта, проанализирует текущий рынок «первички» и «вторички» и подберет то, что будет идеально подходить под Ваши требования. Кроме того, ТОПовые агентства Пхукета не берут комиссию с покупателя, InDreams Phuket вот точно не берет. А еще мы оплатим Вам перелет в Тайланд, чтобы Вы посмотрели объект перед покупкой и/или лично присутствовали на сделке, конечно, если Вы этого хотите (некоторые наши клиенты так заняты, что проходят все этапы сделки удаленно).
Надеемся, наши 10 правил выгодного инвестирования помогли Вам определиться с дальнейшими шагами. Напомним, что если у Вас остались вопросы и Вы бы хотели проконсультироваться бесплатно с опытным специалистом по недвижимости Пхукета, мы рады предложить Вам консультацию.
Если Вы решили купить недвижимость в Тайланде, специалисты InDreams Phuket с радостью проконсультируют Вас по всем вопросам инвестиций в этой стране. У нас есть подборка самых выгодный вариантов с гарантированной доходностью от 7% годовых в валюте. Оставьте заявку на консультацию и инвестируйте в проверенные объекты с опытными партнерами - InDreams Phuket. Все наши услуги бесплатны для покупателей, ждем Вас на консультацию!