У меня скоро начнется опять эпопея с выбором и покупкой дома. Я уже писала в своих статьях о проблемах, с которыми я столкнулась при покупке дома. Купить квартиру, тем более в ипотеку, как я уже поняла, на много легче, проще, чем дом. И что бы опять «не попасть в жир ногами», не жалеть о потраченном зря времени и деньгах, я решила обратиться к специалисту.
Мне порекомендовали специалиста по недвижимости компании Этажи-Новосибирск , Шалдыбину Юлию Сергеевну.
Встретились мы с ней в офисе компании и проговорили часа 2 и все по делу. И еще бы дальше болтали, но дела. Очень интересный человек в общении и с первых минут понятно, я попала действительно к специалисту. Все четко, в цифрах, на примерах. Конечно, опыт работы в недвижимости с 1999 года! И специализация именно по покупке/продаже домов, дач, коттеджей. Я решила поделиться с читателями информацией, которую мне раскрыла в свою очередь Юлия Сергеевна. Итак…
«Что бы купить дом надо обратить внимание на ряд юридических нюансов, вообще это делает агентство недвижимости, готовя задаток. Но не всегда виден весь пакет документов.
У нас в стране сравнительно недавно появилось понятие частная собственность в 1993 году, а в 1996 году появился Росреестр, орган исполнительной власти, который организует единую систему кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним.
Но дома есть, которые построены, например, в 56 году, в 78 году, их можно купить, можно жить, но важно проследить историю права собственности: как оно возникло, где оно регистрировалось. У хозяина дома, если есть право на дом, у него есть право собственности на землю или право аренды. Но бывают такие случаи, у него нет вообще документов, что он имеет право распоряжаться земельным участком. Почему?
Да потому что с юридической точки зрения ему жить в доме ни чего не мешает, как и ровно выставить дом на продажу при отсутствии документов на землю.
И до недавнего времени государство позволяло проводить сделки в отсутствии прав на землю.
Потому что земельный кодекс говорит однозначно: «У человека имеющего дом на земельном участке есть преимущественное право на получение собственности в аренду или в собственность этого участка».
Поэтому зачастую, собственник дома не торопится оформлять землю в собственность. Пологая при этом, что оформить землю в собственность он сможет непосредственно перед продажей дома.
Но у нас поменялось законодательство за это время и как быстро пройдет данная процедура не может сказать ни кто. Она может пройти быстро и легко, а может быть долгой и это не всегда можно понять на момент задатка или осмотра дома. В такой ситуации требуется внимательное изучение документов и не каждый риэлтор (5-10%) способен осуществить такой анализ. В данном вопросе обязательно нужно юридическое сопровождение.
Очень часто покупатель дома не обращает внимания или попросту не знает нюансов при покупке при особых условиях. Ему кажется все просто: выбрал и купил. Но профессионал понимает, если он имеет дело с ипотекой, материнским капиталом, с очень дешевыми или очень дорогими объектами, с удаленными объектами, то обязательно нужна альтернатива.
Потому что могут возникнуть непреодолимые юридические моменты, требующие или время, или денег, или смена объекта (отказ от объекта).
Например, необходимо сделать техпаспорт. Требуется время и деньги. Или часто встречающаяся ситуация: правильная оценка недвижимости.
Оценочная компания совсем иначе смотрит на недвижимость. Это не риэлторы, они не выезжают «в поля», они работают в офисах, наблюдая за недвижимостью с экрана мониторов. Ни один оценщик не выезжает на объект. Выезжает фотограф, у которого задача, согласна регламента сделать правильные фотографии. И он совершенно не разбирается в конструктиве, да ему и не надо.
Оценка квартир проходит проще, чем оценка домов. Потому что у нас очень много типовых квартир. А, не выходя из кабинета оценить дом очень сложно. И ценовая неопределенность, в каком диапазоне пройдет оценка, может достигать 40%.
Собственник может думать, что его дом стоит 5 миллионов, но оценщики ставят цифру 3,6 миллионов. Так еще и банк, получив результаты оценочной компании, может выразить свое мнение. Они же выдают деньги и данный объект берут в залог, соответственно могут снизить сумму оценки.
Бывали случаи, когда риэлтор пишет справку, заверенную в агентстве, о том, что или оценивающая компания или банк недооценивает объект. Например, аналоги, которые рассматриваются в качестве сравнения не имеют подключенных коммуникаций, а это деньги и оценочная сумма должна быть больше.
Тут очень важна работа специалистов, некий сплав: аналитиков со стороны оценочной компании и со стороны банка, а от риэлтора требуется некая деликатность работы с ними. Также от риэлтора зависит подготовленность собственника к цене сделки…»
Разговор про сельскую и ипотеку в целом, про «красные линии» расскажу. В следующей статье.
Ставьте лайки. Подписывайтесь на мой канал. Продолжение следует.
#деревни #деревенская жизнь #сельское хозяйство #ипотека