Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 25.12.2020 № А58-4369/2019 внес ясность в спорах с таким объектом недвижимости, как помещение без обособленного входа.
Фабула дела следующая:
Предприниматель является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения.
Федеральный закон №159 от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" дает преимущественное право на приобретение такого имущества.
Для реализации данного права Предприниматель обратился с заявлением, но Администрация отказала в удовлетворении, ссылаясь на включение объекта недвижимости в перечень муниципального имущества, не подлежащего приватизации.
Предприниматель обратился за защитой в суд. Арбитражные суды признавали отказ Администрации незаконным, на Администрацию возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов Предпринимателя путем повторного рассмотрения заявления.
После вступления в силу судебного акта Предприниматель снова обратился с заявлением о заключении договора купли-продажи.
Однако Администрация в очередной раз отказала в удовлетворении заявления, мотивируя тем, что помещение не сформировано как самостоятельный объект недвижимости, полагая недопустимым заключение договора купли-продажи в отношении части нежилого помещения.
Данное решение Предприниматель снова оспорила.
Суд первой инстанции удовлетворил требования Предпринимателя. А вот вторая отменила решение, руководствовался тем, что арендуемая Предпринимателем часть нежилого помещения не может являться объектом реализации преимущественного права арендатора на его выкуп, так как эта часть помещения не сформирована в самостоятельный и обособленный объект недвижимости, в отношении которого произведены кадастровый учет и государственная регистрация права собственности муниципального образования.
А вот кассация уже придерживается позиции суда первой инстанции.
Объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
(Пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134)
Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями; строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции (пп. 14, 24 ч. 2 ст. 2 ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").
В соответствии с п. 34 ч. 1 ст. 26, ст. 27 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается, а в случае непредставления документов, послуживших основанием для приостановления, в проведении кадастрового учета и регистрации прав отказывается, в случае, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
Обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.
(п.4 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).
Признак изолированности помещения является обязательным для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Между тем, действующее законодательство не связывает квалификацию объекта недвижимости как обособленного и изолированного с наличием входа, независимого от иных помещений.
Такой признак изолированного помещения, как отдельный вход, указывает на возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений, то есть отсутствие у помещения проходного значения/функции/характера, возможность доступа в иные помещения без использования рассматриваемого помещения (письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.12.2013 № ОГ-Д23-6667и № Д23и-6062, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 16.12.2013 № 14-исх/11636-ГЕ/13).
Таким образом, реализация преимущественного права выкупа арендуемого помещения применительно к частям помещений допускается при условии, что такую часть помещения в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества можно обособить.
При этом, Закон не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.
Вывод
Спорный объект отделен строительными конструкциями, имеет в техпаспорте свой номер, а следовательно, является обособленным. На его изолированность не влияет тот факт, что у объекта нет отдельного входа. От того, поставлено ли это помещение на кадастровый учет, преимущественное право покупки не зависит.
Спасибо за внимание! Подписывайтесь на канал, оставляйте комментарии.