Покупка собственного жилья всегда долгожданное событие. Это не тот случай, когда решение принимается спонтанно и необдуманно, особенно это касается случаев, когда речь идет о покупке унаследованной квартиры.
Основной риск при приобретении унаследованной недвижимости – внезапное появление наследников, которые могут предъявить права на уже ставшее вашим жилье. Договор купли-продажи в этом случае может быть признан судом незаключенным, и вы лишитесь купленной квартиры.
Предусмотрительность покупателя играет немаловажную роль. Ведь если покупатель проявлял должную осмотрительность при проверке всех документов, то суд может признать его добросовестным приобретателем и оставить квартиру.
В данной статье, постараемся разобраться, что нужно знать, при покупке унаследованной квартиры.
- Выясните, каким образом продавец получил наследство.
· По завещанию.
Каждый гражданин вправе при жизни распорядится своей собственностью, и составить завещание, указав, кто вправе распоряжаться его имуществом после смерти. Претендентом на наследство может стать абсолютно любой человек, не важно, родственник или просто знакомый наследодателя. Также, в завещании могут быть указаны и недостойные преемники, которые не будут иметь право на имущество наследодателя, даже если у них есть это право по закону.
Завещание должно быть удостоверено нотариусом. Однако, существуют исключения из этого правила, например, когда человек находился в чрезвычайной ситуации, угрожающей его жизни при этом присутствовали двое свидетелей и решением суда такое завещание было признано законным.
· По закону
Если умерший не оставил завещание, то вступление в наследство происходит по закону.
Гражданское законодательство предусматривает 8 очередей наследников.
- Первая очередь – родители, дети, супруг наследодателя, в том числе усыновленные дети и усыновившие родители
- Вторая очередь – полнородные и неполнородные (сводные) братья/сестры, дедушки/бабушки наследодателя
- Третья очередь – тети/дяди наследодателя
- Четвертая очередь — прадедушки и прабабушки наследодателя
- Пятая очередь – двоюродные внуки/внучки (дети племянников) и двоюродные бабушки/дедушки наследодателя
- Шестая очередь – двоюродные правнуки/правнучки, двоюродные тети/дяди, двоюродные племянники/племянницы наследодателя
- Седьмая очередь – пасынки/падчерицы, отчим/мачеха наследодателя
- Восьмая очередь — нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, не состоящие с ним в родстве (наследуют самостоятельно в порядке восьмой очереди только при отсутствии наследников всех предыдущих очередей.
Если вы покупаете квартиру, унаследованную по закону, то стоит уточнить наследником какой очереди является продавец. Если, например, второй, то выясните, что случилось с наследниками первой очереди. В случае, если имел место отказ от наследства, попросите у продавца копию данного отказа.
· По договору.
Понятие наследственного договора появилось в Гражданском кодексе сравнительно недавно – в 2018 году.
Наследодатель, при жизни, вправе заключить договор с любым из лиц, которые могут призываться к наследованию, условия которого определяют круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя при его смерти. Наследственный договор может также содержать условия о душеприказчике и возлагать на участвующих в договоре лиц, обязанности совершить какие либо действия имущественного и неимущественного характера.
- Не стоит забывать об обязательных наследниках.
Гражданский кодекс РФ содержит такую категорию наследников, как обязательные наследники. Они могут получить часть наследства, даже если не указаны в завещании. Ими могут быть:
- нетрудоспособные дети, родители или супруг (супруга);
- несовершеннолетние дети;
- нетрудоспособные иждивенцы.
Такие наследники имеют право на наследство – не менее половины от той доли, если бы наследство распределялось по закону.
- Проверьте, имеются ли те, кто может оспорить наследство.
Максимальный срок исковой давности составляет 10 лет со дня нарушения права. Вероятность того, что право на наследство продавца может быть оспорено через суд, очень высока, поэтому имеет смысл перестраховаться и рассмотреть все варианты возможного развития событий:
· Оспаривание завещания.
Причиной оспаривания может стать, например, недееспособность умершего в момент составления завещания или факт принуждения. Истцу нужно будет представить доказательства в подтверждение своих доводов и если суд сочтет их убедительными, то завещание может быть отменено, а имущество распределено по закону.
· Восстановление срока на вступление в наследство.
Законом такой срок четко регламентирован – 6 месяцев с момента открытия наследства. Однако если кто-то из родственников пропустил данный срок, то он может обратиться в суд за его восстановлением. Таким родственникам в суде необходимо доказать уважительность пропуска установленного законом срока на принятия наследства.
В этом случае, шансы, что покупатель лишится квартиры, сводятся практически к нулю, при условии, если он не знал и не мог знать, что у кого-то есть претензии к данному имуществу.
· Претензии от недостойных наследников.
Это те граждане, которые решением суда или нотариуса лишены права на получение наследства, хоть по закону и имеют право на него. Ест вероятность, что они не согласятся с указанными решениями и обжалуют их.
Лучше уточнить у продавца, имеются ли такие наследники.
Подведем итог.
· Не стесняйтесь расспрашивать продавца о наличии других родственников умершего.
· Обратите внимание на дату, когда продавец получил свидетельство о наследстве. Если прошло всего несколько месяцев, то есть большой риск, что могут объявиться и другие наследники.
· Собирайте все возможные документы, которые, в случае спора, смогут подтвердить вашу добросовестность.
· Не верьте продавцу на слово, все должно быть подтверждено документами.