При всех своих катастрофических последствиях, эпидемия Covid-19 принесла на рынок недвижимости России невиданные возможности, а именно "Госпрограмму поддержки ипотеки 2020" с реальным снижением ставок сначала до 6,5%, а потом и до уровня менее 6% годовых! Такой низкой стоимости займов на жильё никогда ещё не было в современной истории страны. Противоположная тенденция - практически взрывной рост цены строящихся квартир. Казалось бы, потрясающе простой и надежный способ с лёгкостью обогатиться, даже не имея крупных накоплений. Так ли всё радужно для инвестора в такой ситуации? Давайте разбираться!
1. Шанс? Шанс! ШАНС!!!
На недавней пресс-конференции Владимир Путин обратил внимание на существенный рост цены жилой недвижимости, а также отметил достижения программы льготной ипотеки, которой за 2020 год воспользовалось более 350 тысяч человек. Для многих из них это действительно шанс подступиться к покупке необходимой квартиры благодаря снижению ежемесячных платежей.
Судите сами, разница в платеже по ипотеке на 5 000 000 рублей сроком 20 лет по обычной программе, например ВТБ, составит больше 7,5 тысяч рублей, а за весь срок экономия на процентах превысит 1 800 000 рублей!
Есть правда одна загвоздка... благодаря растущему спросу, цены на новостройки так же устремились в высь. В зависимости от степени готовности дома, застройщики начали корректировать цены на квартиры от 1 раза в месяц, до раза в неделю.
И тут для другой категории покупателей - инвесторов в недвижимость, которые и так раньше могли рассчитывать что практически застрахованы от падения стоимости купленных квартир, открылась дополнительная возможность. Рост цен достиг по итогам года 16-20%, не считая разницу в цене покупки жилья на самой ранней стадии строительства и перед сдачей дома (это ещё 50-100% к ценнику), а на всю эту радость даже не надо иметь свободные деньги - цена вопроса какие-то 6% годовых от Банков?! "Карп Савелич, я просто не верю своему счастью!"
2. Математика радужных перспектив
Использую простой пример собственного выбора жилья в прошлом году. Я обратил внимание на один из строящихся объектов на Юго-Западе Москвы - ЖК Аквилон Парк, в котором в январе 2020 года стоимость однокомнатной квартиры начиналась от 4 700 000 рублей. Сдача дома была в далёкой перспективе - 2й квартал 2022 года, застройщик на рынке Москвы совсем новый и цены более чем привлекательны, учитывая что проект монолитный, а квартиры с предчистовой отделкой. Сейчас, на февраль 2021 года стоимость такой же квартиры начинается от 6 900 000 рублей. За год маленькая "однушка" прибавила 2,2 миллиона.
Если бы я взял ипотеку по госпрограмме с минимальным первым взносом, то за этот же год мои расходы на проценты Банку и страховку составили бы 250-260 тысяч рублей. Почувствуйте, что называется, разницу.
Застройщики имели поддержку государства как приоритетная отрасль. Недвижимость в Москве всегда была и будет в дефиците. Получить одобрение по госпрограмме ничуть не сложнее, ведь скидка на ставку идёт не за счёт банков, значит они с радостью будут выдавать такие займы. Так почему бы не заработать эти миллионы раз всё так просто? Эта схема действительно очень выгода. Но давайте перейдём к рискам.
3. Будущее готовит сюрпризы. В сказках всегда так
Основная проблема будущего инвестора в том, что рост стоимости квартир Застройщика - это "виртуальные" цифры. Да, формально квартира может подорожать на 2, 3 или даже 4 миллиона. Но эту разницу ещё нужно получить, а тут начинаются настоящие сложности.
Во-первых, благодать государственного субсидирования ставок распространяется ТОЛЬКО на покупку жилья у Застройщика. Никаких уступок и ДКП от физлица. Т.е. Все люди, стремящиеся воспользоваться льготой, не обратят никакого внимание на Ваше объявление о продаже квартиры. Рецепт - занижать стоимость по сравнению с Застройщиком. И занижать придётся существенно.
Во-вторых, продажа квартиры из под залога Банка несёт с собой дополнительные сложности и неудобства для покупателей. Например, далеко не все банки готовы проводить сделку уступки с клиентами, получившими одобрение в другом банке (исключение - тот же ВТБ и ещё несколько лояльных банков). Занижение стоимости квартиры для экономии на налоге с прибыли обернется отдельной головной болью. Рецепт - занижать стоимость.
В-третьих, такие же инвесторы, не имевшие собственных средств на покупку квартиры. Кто-то взял одну квартиру, а кто-то 2-3 поддавшись искушению быстрого и большого куша. И на всех давят платежи, страховка и неуверенность в завтрашнем дне - действительно ли продлят господдержку после первого июля 2021 года, или распространят на "вторичку"? А может просто отменят? И что будет с ценами, ведь они уже замедляются?? И кому тогда продавать эти ипотечные уступки!? Рецепт? Ну, Вы поняли.
Какая реальная прибыль останется у Вас на руках в итоге? Успеете ли Вы во-время избавиться от инвестиции, или останетесь с неликвидной квартирой и кредитом в придачу? Эти вопросы не дают возможности однозначно назвать схему покупки недвижимости в ипотеку "железным" способом разбогатеть. Рисков и тут, к сожалению, хватает. Но разве настоящего искателя богатств это когда-либо останавливало?)