Идея о замене жилья в старых домах на квартиры в новых микрорайонах в теории выглядит привлекательно. Тем не менее рады такой перспективе не все. Но закон о комплексном развитии территорий уже принят, несмотря на критику в его адрес. Давайте разберемся, в чем суть и о чем стоит знать.
Для чего это нужно
Наверное, в каждом городе есть дома, которые построены давно и выглядят так, будто отстали от нашего века на несколько десятилетий. Это не редкость даже для городов-миллионников. На такие дома грустно смотреть и даже в подъезд заходить неприятно. И неудивительно, ведь в России более 1 миллиарда квадратных метров жилья старше 50 лет — это 44% от всех многоквартирных домов в стране.
Для того чтобы поменять ситуацию, появился новый закон. Смысл закона — в создании нового алгоритма расселения граждан из аварийного и ветхого жилья с возможностью получить компенсацию его рыночной стоимости.
Основными задачами новшеств считаются развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшения их внешнего облика, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий. Планируется, что удастся улучшить жилищные условия россиян и привлечь частные инвестиции в проекты реновации.
Как это будет работать
Решение о выборе территории для «комплексного развития» будут принимать региональные или муниципальные органы власти. Они же определят критерии, по которым дома будут в будущем снесены.
Могут снести дома:
- с высокой степенью износа (по нормативам износа, которые в каждом регионе могут быть разными);
- которые построены «в период индустриального домостроения по типовым проектам»;
- с сильным износом фундамента, стен, крыши;
- дома, в которых нет централизованных инженерных систем;
- дома, в которых нерентабельно проводить капремонт.
Для включения дома в программу комплексного развития территорий домов, которые не являются аварийными, одного решения местных властей недостаточно. Также нужно будет узнать волю собственников с помощью собрания. Оно считается состоявшимся, если в нем примут участие более половины собственников или их представителей. Важно, чтобы за включение в дом в программу по сносу проголосовали две трети собственников, а не только участников собрания. Игнорировать собрание не стоит: если в течение установленного региональной властью срока (месяц) собрание так и не состоится, дом автоматически включается в программу и подлежит сносу.
Для исключения дома из программы за это должно быть отдано не менее трети голосов собственников жилых помещений или их представителей от общего числа голосов собственников.
Также для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития могут изымать земельные участки. Собственникам дадут денежную компенсацию. Но это возможно только в определенных рамках: изъять участки с объектами федерального значения можно только после согласования с местными властями, участки с жилыми частными или многоквартирными домами, которые находятся в хорошем состоянии и соответствуют всем критериям для таких объектов, изымать нельзя.
При этом если собственник в течение 45 дней не подписал соглашение о денежном возмещении или предоставлении новой квартиры, то его могут обязать к переселению через суд.
Если для реализации решения о комплексном развитии территории нужно внести изменения в генеральный план поселения или городского округа, необходимо также провести публичные слушания и (или) общественные обсуждения по проектам.
Что предоставят взамен
Собственникам жилых помещений будет выплачиваться компенсация исходя из рыночной цены жилья, стоимости общего имущества в самом многоквартирном доме, в том числе земельного участка, на котором находится дом, а также убытков, причиненных в связи с изъятием. Рассчитывать рыночную стоимость будут на день, предшествующий решению о комплексном развитии территорий.
Получить денежную компенсацию не получится, если в квартире зарегистрированы дети до 18 лет. В этом случае собственник может рассчитывать только на альтернативный вариант жилья.
Плюс собственники смогут написать заявление и получить «жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения». Возможно предоставление равноценного (с аналогичной стоимостью) или равнозначного жилья (с такой же площадью, таким же количеством комнат). По умолчанию речь идет о равноценном жилье, но региональные власти могут решить предоставить равнозначное. Также при желании можно доплатить и увеличить площадь жилья или количество комнат.
Не забыли и про нанимателей жилья по договору социального найма. Им взамен освобождаемой квартиры выдается другое жилое помещение. Общая и жилая площадь, количество комнат в новом жилье должно быть не меньше, чем в прежнем. Квартира должна быть расположена в том же поселении, городском округе.
О денежной компенсации для нанимателей речь не идет. А вот собственники нежилых помещений получат денежную компенсацию, без варианта предоставить им другой объект.