У некоторых частных инвесторов из России очень популярны инвестиции "в бетон". Люди покупают квартиры на стадии котлована, а затем сдают их или перепродают. Я решила сравнить что же выгоднее купить немного бетона или акций компаний, занимающихся этим бетоном, дабы на рынке ценных бумаг сейчас представлено 4 застройщика.
Рост цен на бетон
Некоторое время назад мои друзья купили себе студию в ЖК Римского Корсакова 11, этот комплекс расположен в Москве, в 17 минутах от метро Отрадное. В конце 2017 года за студию они заплатили 3 292 000 рублей. Как пишут люди в общедомовом чатике в Телеграмме, были те, кто купил чуть раньше и заплатил в районе 3 миллионов, а были те, кто купил дороже. Квартиру сдали в самом конце 2018 года. В 2019 году мои друзья получили налоговый вычет в размере 240 000 рублей. В 2021 подобную квартиру люди продают за 6 400 000 рублей. Друзья могли продать квартиру раньше, но сейчас стоимость квадратного метра в Москве выросла, поэтому продать сейчас интереснее по деньгам, чем год назад. Данная цена взята с сайта www.cian.ru, но не факт, что продавец получит ровно эту сумму. Покупатель может начать торговаться. Кроме этого, поскольку право собственности на квартиру возникло в 2018 году, с разницы между ценой покупки и продажи придется заплатить налог по ставке 13%.
А теперь давайте посчитаем доходность квартиры за 5 лет владения с 2017 года, когда друзья заключили договор и оплатили ДДУ:
(6 4000 000 - 3 292 000) х 0.87 + 240 000 = 2 943 960 рублей.
В процентном выражении - это
2 943 960 х 100 / 3 292 000 = 89% за весь срок инвестиций
или 17% годовых. Понятно, что ситуация на рынке меняется постоянно. Сейчас недвижимость взлетела в цене, а потом может и упасть. Никто не знает, что будет дальше. Но давайте для всех дальнейших сравнений использовать именно эту, рассчитанную мною доходность.
Группа компаний ПИК
ПИК - это крупнейший застройщик, который работает в основном в столичном регионе. Его акции давно котируются на московской бирже. Стоимость ценной бумаги уверенно идет вверх уже много лет подряд. В 2020 году благодаря программе льготной ипотеки и снижению ключевой ставки, у ПИК значительно выросли продажи. Группа компаний регулярно запускает строительства новых комплексов. И поскольку сейчас действует система экскроу счетов и застройщик не получает на свои лицевые счета денег от дольщиков, пока не передаст им квартиру, есть надежда, что ПИК - это не пузырь, который надувается, надувается, а затем может и лопнуть.
И немного скучной статистики:
- Стоимость компании оценивается в 493 миллиарда рублей;
- P/E 8.8;
- ROE 50.7%!!!!;
- Размер дивидендных выплат за 2020 год 4%.
Доходность акции за 5 лет - 205% без учета дивидендов, с учетом дивидендов 221%.
Группа ЛСР
ЛСР - это еще один крупный застройщик, который ведет свою деятельность в основном на территории Санкт-Петербурга и Москвы. За последние несколько лет компания испытывала взлеты и падения, но 2020 год оказался для нее в целом успешный. Компания выплачивает хорошие дивиденды, за которыми я в свое время удачно гонялась.
Немного скучной статистики:
- Стоимость компании 97 миллиардов рублей;
- P/E 11,6;
- ROE 10%;
- EV/EBITDA 5.93;
- Суммарный размер дивидендных выплат за 2020 год - 7,3%.
Изменение стоимости акции за 5 лет составило +38% без учета дивидендов, с учетом выплаченных дивидендов +87%.
ГК Самолет и группа Эталон
ГК Самолет - это молодая компания на российском рынке, но достаточно крупная. Она основана в 2012 года, а на биржу вышла только в октябре 2020. За 4 месяца стоимость ценных бумаг успела упасть ниже цены размещения, а затем немного подняться. Сейчас акции торгуются по цене +4% от цены размещения. Компания недавно объявила, что будет выплачивать дивиденды, годовая доходность составит примерно 8.3%.
Группа Эталон вышла на Московскую биржу тоже только в 2020 году. Компания специализирует на возведении более дорогого жилья. За год ее акции успели вырасти на +9% от цены размещения.
Если провести некую экстраполяцию, эти ценные бумаги вполне могут обогнать бетон по доходности на длительном промежутке времени. Но я считаю, что пока компании молодые, трудно сравнивать инвестиции в бетон с ними. Инвесторы пока могут побаиваться этих бумаг из-за меньшей ликвидности.
Ситуация на рынке недвижимости
Девелоперы все строят, строят, застроили уже всю Москву с областью и многие другие города, но как показывает статистика, опубликованная на сайте ГК Самолет, количество выпускаемых квадратных метров снижается. Если в 2012 году было введено 13 340 тысяч кв.метров в Московском регионе, но в 2020 "всего" 4 771, то есть в 3 раза меньше. Хорошо это или плохо не мне судить. Но получается, что когда такое маленькое предложение по объему продаж в московском регионе, спрос будет большой, а значит можно повышать цену. Ну а раз цену квадратного метра можно повысить, то и доходность компании увеличиться, а вслед за ней и дивидендные выплаты и стоимость ценной бумаги. Это конечно упрощенный короткий сценарий, но кто знает, может так и будет в будущем... В общем падения продаж и цен пока ничего не предвещает.
Инвестиции в недвижимость более консервативный, защитный актив, поэтому от него не ждут космической доходности. Но если сравнивать инвестиции в бетон и в акции строительных компании, то по доходности первые иногда проигрывают. Инвестиция в виде приобретения ЖК РК11, построенного ПИКом проиграла инвестициям в акции PIKK за 5 лет почти в 2.5 раза, но показали примерно такую же доходность как инвестиции в ЛСР.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.