Внедрение электронных сервисов в работу государственных органов существенно упростило жизнь многим людям. Теперь не нужно оббивать пороги различных инстанций, выстаивать многочасовые очереди, чтобы «просто спросить». Даже договор купли-продажи недвижимости можно самому распечатать из Интернета, не прибегая к помощи посредников.
Но так ли безопасно совершать сделки с квартирами на вторичном рынке без поддержки профессионального юриста? Темные дельцы никуда не ушли с рынка, а только стали более изворотливыми, умело впаривая незадачливым покупателям квадратные метры с неузаконенной перепланировкой, «тайными» подселенцами и прочими проблемами. На что следует обратить внимание в первую очередь и какие моменты должны особенно насторожить потенциального покупателя квартиры?
Как закон регламентирует куплю-продажу жилья
Законодателем установлены предельно жесткие правила совершения сделок с квартирами.
- Во-первых, сама сделка продажи жилья оформляется только в виде одного договора, под которым каждая из сторон проставляет свою подпись.
- Во-вторых, с юридической точки зрения договор продажи (покупки) квартиры считается заключенным лишь после официальной регистрации в органах Росреестра.
- В-третьих, для ряда случаев установлены дополнительные условия, несоблюдение которых влечет отказ в регистрации перехода прав на квартиру. Например, сделки с долями в недвижимом имуществе, рента, участие несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных требуют нотариального заверения. Также может понадобиться оформление согласия третьих лиц на продажу квартиры (супруга, органов опеки и др.).
Даже если сделку удалось оформить с нарушениями, она в любой момент может быть признана недействительной со всеми вытекающими неблагоприятными последствиями.
Что касается подтверждения прав собственника
Канули в Лету бумажные свидетельства на фирменных цветных бланках с водяными знаками. Теперь единственным достоверным источником информации о правообладателях выступает выписка из государственного реестра недвижимости. Держателем указанной базы объектов недвижимого имущества выступает Росреестр. На сайте указанного ведомства можно заказать выписку из ЕГРН в электронном формате по вполне умеренным расценкам.
Это самый надежный и простой способ получить актуальную, официально подтвержденную информацию о выбранном объекте недвижимости, включая цепочку смены собственников квартиры. Из недостатков данного метода можно отметить лишь некоторые ограничения по объему сведений, предоставляемых третьим лицам в отношении владельцев недвижимости (например, невозможно узнать адрес и телефон хозяина квадратных метров).
Как проводится проверка «чистоты» объекта
На органы Росреестра возложены не только функции по регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Регистратор также наделен правом проводить проверку соблюдения нормативных требований при реализации квартиры. Закон предоставил Росреестру несколько десятков оснований для приостановки совершения регистрационных действий или вынесения отказа. Такими причинами могут стать как банальные ошибки в документах, так и несоответствие поданных сведений ранее внесенным в госреестр. Такое ответственное отношение регистратора к выполняемой работе дает минимальные гарантии законности регистрируемых сделок, но, к сожалению, не исключает всевозможные риски для покупателя недвижимости.
Какие ситуации должны насторожить потенциального покупателя
• Многократная перепродажа объекта через короткие промежутки времени (особенно в период за последние три года).
• Участие в сделке посредника, который подписывает все документы от имени собственника.
• Недвижимость выступала предметом нешуточного судебного спора (часто встречается при наследовании, дарении).
• Собственность (доля недвижимости) принадлежит несовершеннолетнему ребенку.
• В квартире числятся прописанными лица, которые призваны в ВС, считаются пропавшими без вести, отбывают наказание и др.
«Чистой» в юридическом смысле можно признать только такую квартиру, которая несет минимальные риски для покупателя (либо вовсе их исключает, если такой идеал вообще достижим). Поэтому не стоит полагаться только и исключительно на свое внутренне чутье или прибегать к услугам риелторов, что работают за комиссию и, следовательно, больше заинтересованы в продаже, чем в проверке объекта и продавца. Берите в союзники грамотного юриста по недвижимости, который не только обеспечит полный контроль сделки, но также найдёт выход из любых спорных ситуаций, включая отказ от сделки либо выселение жильцов.
Так получилось, что в этой статье вопрос продажи квартиры был рассмотрен с точки зрения покупателя и его интересов. Как-нибудь мы коснемся этой темы еще раз, но с позиции продавца недвижимости, и расскажем, как укрепить его позиции в сделке.
Что касается приобретения квадратных метров по договорам ДУ, можно почитать публикацию Квартиры в новостройке — как не купить проблемы.