Итак, поговорим о нескольких различных концепциях, как правило, всякий раз, когда кто-то заинтересован в покупке коммерческой недвижимости, его интересуют несколько ключевых показателей. ЧОП (NOI), который означает чистую операционную прибыль. Ставка капитализации, сокращенно cap rate и, конечно же, стоимость актива – она определяет сколько вы можете заплатить за недвижимость.
Начнем с NOI. NOI это валовая прибыль за вычетом операционных расходов, если вы занимаетесь бизнесом, вы, возможно, слышали про EBITDA (прибыль до вычета расходов по выплате процентов, налогов, начисленной амортизации и износа). Это все переменные, и для каждого актива, а также для каждого человека, они будут разными. Однако стоит изучить налогообложение для точного расчета налогов. Что касается амортизации, то она формируется разными способами, о них я расскажу в других статьях позже. Амортизация определяется разными сроками, как правило, от 5 лет. Однако NOI не включает в себя ни один из этих терминов выше, так как вас интересует свободный денежный поток.
Операционные расходы вычитаются из валового дохода, они включают в себя такие статьи, как плата за управление помещением, канцелярские товары, юридические и бухгалтерские услуги, реклама, ремонт, техническое обслуживание, уход за территорией и даже ландшафтный дизайн. При покупке коммерческой недвижимости покупатели хотят видеть определенную ставку капитализации. Cap Rate – это инвестиционный показатель, который отражает доходность вашей покупки.
Cap Rate = NOI / стоимость актива
Рассмотрим пример:
Итак, допустим, у нас есть недвижимость с NOI в размере 120 000 рублей в год, и она продается за 1 000 000 руб. Это дает нам максимальную ставку 12%. Хорошо, допустим, вы хотите узнать стоимость актива, возможно, у вас есть собственность, и вы хотели бы ее продать. NOI 120 000 руб./год, вы знаете, что недвижимость в вашем районе обычно продается с капитализацией 9%, так что, теперь вы можете узнать цену продажи. Для этого нам нужно:
NOI / Cap Rate = стоимость актива
= 120 000 / 0,09 = 1 333 333.
Эти простые расчеты дадут вам представление о том, как посчитать ставку капитализации и узнать стоимость актива. Теперь вы можете это использовать для того, чтобы знать истинную стоимость актива. Важно понимать, как правильно инвестировать и при этом не переплачивать за актив.
«Первое правило бизнеса – защищайте свои инвестиции», – Этикет банкира. 1775 год.