Несовершеннолетние граждане могут стать собственниками недвижимости или доли в ней по нескольким основаниям:
- жилье было приобретено с использованием материнского капитала - в новом жилье нужно выделить доли детям.
- после приватизации - собственниками становятся все граждане, зарегистрированные в жилом помещении, в том числе и несовершеннолетние.
- получили по наследству или договору дарения.
- родители сами по каким-либо причинам оформили недвижимость на своего ребенка.
✅ Ребенок может быть собственником и пользоваться недвижимостью, но не вправе ей распоряжаться. По закону, сделки в отношении имущества несовершеннолетнего не могут быть совершены без разрешения органов опеки и попечительства.
В этом состоит основное отличие по сделкам с имуществом несовершеннолетних! Продать квартиру без разрешения органов опеки не получится и такая сделка может быть оспорена в суде.
Органы опеки могут одобрить сделку по продаже квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка, но могут и отказать.
✅ Шансы на то, чтобы получить одобрение опеки на совершение сделки будут выше, если ваша сделка будет соответствовать таким критериям, как:
- ребенку в новой квартире достанется большая доля, чем в предыдущей;
- новая квартира больше по площади;
- новая квартира находится в лучшем районе, больше развита инфраструктура, ближе школа, детский сад или поликлиника.
❗Органы опеки и попечительства должны быть уверены, что условия жизни для ребенка будут лучше.
Законом не установлены четкие критерии как определить, что права ребенка и его жилищные условия не ухудшились. Есть только рекомендации, которые могут несколько отличаться в разных регионах.
❗Так, на сайте Управления по вопросам семьи и детства города Краснодара, указано, что при отчуждении имущества несовершеннолетнего, необходимо предоставить (приобрести или подарить) ему другой объект недвижимости без обременения (ограничения), равноценный по размеру и стоимости тому, который принадлежал ему ранее.
Органы опеки (в большинстве случаев) считают, что приобретение нового жилья по договору ипотечного кредитования ухудшает условия ребенка. По таким договорам недвижимость находится в залоге у банка, и если родители не смогут погасить ипотеку, то квартиру заберет банк, а ребенок останется без жилья.
❗ На сайте Управления (г. Краснодар) указано, что разрешение не будет выдано, если другой объект недвижимости приобретается за счет кредитных средств.
Обе сделки, по продаже недвижимости и покупке новой, должны происходить одновременно. Иногда это сделать не просто, особенно, когда это связано со сменой места жительства и сделки проходят в разных регионах. В таких случаях возможен вариант, когда сделки будут происходить не одновременно, а последовательно.
❗ Органы опеки и попечительства не всегда выдают разрешение на продажу недвижимости и в том случае, если новая квартира приобретается по договору долевого участия. Управление по вопросам семьи и детства по г. Краснодару, указывает, что степень готовности нового объекта должна составлять не менее 90%. Играет роль в этом случае не только степень готовности дома, но и репутация застройщика.
❗ Еще одним из вариантов решения вопроса может быть тот случай, когда родители открывают счет на имя ребенка и кладут на него денежную сумму эквивалентную стоимости его доли. По всей видимости в разных регионах по-разному, но органы опеки в г. Краснодаре не дадут разрешения на продажу «с условием зачисления денежных средств на счёт ребёнка», информация об этом размещена на сайте Управления.
✅ Перед тем, как продать квартиру несовершеннолетнего, я рекомендую получить предварительное согласие органов опеки на эту сделку. Это позволит вам оценить ситуацию, понять соответствует ли ваша сделка всем требованиям органа опеки или нет.
Вполне возможно, что в вашем случае нет ничего сложного: все требования реальны и выполнимы, и вы без труда сможете провести и оформить сделку.
Если же органы опеки отказали вам в выдаче разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетнего, и вы считаете такое решение незаконным, у вас есть право обратится в суд с иском о признании решения органов опеки и попечительства незаконным.
Поставьте лайк, если полезная информация для вас, и подписывайтесь на канал, чтобы быть в курсе новостей и важных изменений в законах.
Оставайтесь на связи и не переключайте канал.
Публикации по теме ✅
Что делать если отказали в выплате материнского капитала?!
Долевая собственность: выдел доли в натуре и определение порядка пользования.
Как правильно продать свою долю в собственности?! Преимущественное право покупки доли.