Но крупные застройщики планируют рост продаж
Многие застройщики выполнили годовой план продаж в октябре-ноябре и планируют в 2021 г. рост продаж в денежном выражении от 10 до 30% в зависимости от региона. В первую очередь, конечно, о таких смелых планах говорят компании, работающие в нескольких городах-миллионниках. Некоторые считают, что 2021 г. для них будет рекордным, так как ипотеку продлили до июля. Пока темпы выдачи в связи с продлением упали.
К примеру, московский девелопер Аnt Development в конце года сообщил, что реализовал более 30% квартир в ЖК, при том что продажи были открыты только в сентябре.
Между тем, со второй половины ноября спрос вернулся к оптимальным показателям, он уже не такой напористый, как до информации о продлении льготной ипотеки. Застройщики уже настраивают таргетинг не только на «горячих» клиентов, которые сейчас в поиске, но и на тех, кто только задумывается о покупке.
В разных регионах ситуация немного разнится. Где-то в ноябре было более существенное сокращение, где-то это не так заметно. Приведем для сравнения данные по соседним регионам - Ростовская область и Краснодарский край. В Ростовской области, примеру, в октябре по ДДУ было выдано 1 718 ипотечных кредитов, а в ноябре 1 222. Почти на 29% меньше. Для сравнения: в Краснодарском крае сокращение лишь на 10,5% до 2424 кредитов. В республике Татарстан также сокращение почти на 30%, в Красноярском крае – на 34,6%, в Свердловской области – на 22,5%. Официальных данных за декабрь у Центробанка пока нет.
Вообще, в 2020 году выдан рекордный объем ипотеки – 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн рублей. В денежном выражении это на 50% больше, чем в прошлом году. По количеству кредитов рост составил 35%, примерно 10% из них – рефинансирование, которое получили 234 тыс. семей. При этом около 70% ипотечного рынка, согласно официальным данным, занимает готовое жилье.
Интересно, что ипотека считается одним из наиболее рентабельных направлений банков. Доля просроченной задолженности в этом сегменте с начала прошлого года держится на одном уровне 0,8% (данные Банка России). Согласно международным стандартам финансовой отчетности, которые учитывают весь объем кредита при неуплате в течение 90 дней, а не только просроченные платежи, просрочка составляет менее 1,4%, а на рынке новостроек – менее 1,1%. Но это все равно очень мало в сравнении с другими розничными кредитами, доля просроченной задолженности которых с начала 2020 года выросла на 1,5% до 8,5%.
Доля кредитов с первоначальным взносом менее 10%, которые считаются наиболее рискованными, составляет всего 3%.
Спрос на жилье простимулировал запуск новых строек. Только в период с августа по ноябрь 2020 года приступили к возведению 12 млн кв. м: это на 42% больше, чем годом ранее. Таковы данные Дом.рф. Обеспеченность жильем в РФ – примерно 27 кв.м/чел., и это очень мало в сравнении с другими развитыми странами. Согласно опросу, 40% россиян хотели бы улучшить жилищные условия.
Что касается основных трендов – желание приобрети квартиру большей площади (у многих средняя площадь сделки выросла на 2,5-3 кв. м), спрос на ремонты даже в бизнес-классе из-за нехватки времени, организация на первых этажах коворкингов и почтаматов для посылок.
Однако, как подтверждают аналитики ЦИАНа, цены последние несколько месяцев росли настолько быстро, что теперь тренд на увеличение средней площади сделки сходит на нет. Поэтому сейчас важно найти баланс между потребностями покупателей и его финансовыми возможностями. Цена может выступить ограничителем спроса.
Тем не менее, председатель правления Абсолют Банка Татьяна Ушакова на конференции «Ведомостей» рассказала, что видит дальнейший потенциал роста рынка в связи с желанием клиентов вкладывать в квартиры депозитные средств. А этот рынок оценивается в 29 трлн руб. Политика оценки платежеспособности клиентов перед выдачей ипотечных кредитов у финансовых структур жесткая, поэтому ипотечного пузыря, по ее мнению, не будет. Около 30% сделок на первичном рынке – инвестиционные.