19 января 2021 года.
Для ответа на вопрос об инвестиционной привлекательности помещения 79,1 м2 с арендатором "Красное и Белое" в г.Рошаль я, как обычно, сделаю небольшой SWOT-анализ.
Начну со слабых сторон.
🔻 Частичная привязка арендной платы к обороту (наличие постоянной и переменной арендной ставки). Трудно представить, чтобы в России стали меньше пить. Но проблема может возникнуть во внезапном и настойчивом желании сетевого арендатора перевести всю аренду к переменному значению.
🔻Отсутствие диверсификации. Проблема объектов с одним арендатором состоит именно в этом единственном арендаторе и зависимости арендных потоков от его бизнеса. Что делать, если арендатор уедет? Какой в принципе спрос на небольшие торговые помещения в г. Рошаль? Там хотят открываться алкомаркеты, продуктовые магазины и т.д.? А если пересдать объект не удастся, то помещение придется подвергать тотальной перестройке, чтобы сдавать внарезку. Это риск не только не получать какое-то время доход, но и понести дополнительные расходы на редевелопмент.
🔻 Рынок готового арендного бизнеса на расстоянии 150 км. от Москвы является менее ликвидным. Желающих купить такие «дальние» инвестиционные проекты объективно меньше, чем городские. С одной стороны это позволяет не торопиться и относительно спокойно заниматься приобретением проекта. С другой стороны нелишним было бы понимать как потом продавать ГАБ, выходить из актива? Рынок-то всё ещё не очень ликвидный.
🔻 Оценка доходности, т.е. 10-11% для ГАБ в г. Рошаль это много или мало? Проведём аналогию. В центре германского Мюнхена рентный бизнес продается с доходностью 3-3.5%, а в немецком городке Боденмайс в 140 км.от Мюнхена - с доходностью 6-6,5%. В Москве в пределах МКАД сейчас чистая доходность 6.5-8%. В принципе мультипликатор похожий, но только немецкий Боденмайс очень сильно отличается от нашего Рошаля. Я бы оценивал приемлемую чистую доходность для нашего примера на уровне 14-15%.
И ещё одна слабая сторона:
🔻Даже невооружённым взглядом можно заметить, что в новых микрорайонах наблюдается повышенная конкуренция между сетями. Алкомаркеты открываются относительно недалеко друг от друга, что создает опасность каннибализации. Опять по этой причине существует проблема «блуждания» арендаторов (см. пост от 17.11.20 "Блуждающая рента").
Сильные стороны
⚙️ Алкомаркеты в массе своей это высококлассные арендаторы: крупнейшие сети торговли алкоголем, «КиБ», «Бристоль», «Винлаб» и «Ароматный мир» развиваются самостоятельно без участия франчайзи. Компании арендуют помещения для последующего устройства своих магазинов. Все эти сети – крупные и устойчивые бизнесы, поэтому сомневаться в их платежеспособности пока нет причин.
⚙️ Популярность алкоголя и алкомаркетов растёт (к счастью или к сожалению), а розничные продажи алкогольной продукции в России ежегодно увеличиваются. Это позволяет надеяться как на стабильность выплат как постоянной, так и переменной части арендной платы.
⚙️ Помещения, которые выбирают алкомаркеты, как правило небольшие, занимают до 100 м2. Это ликвидные площади, которые, в случае выезда арендатора будет легко сдать в аренду, а также легче разделить на два и более блоков без необходимости создания новых входных групп.
