Агент 007. Глава вторая: чем опасен частный маклер?

«Все! Надоело мне с этой квартирой возиться! Нашла агента — он займется продажей!» — выдохнула моя подруга Татьяна, подлетая к столику в кафе, где мы договорились о встрече.

До этого она почти год пыталась продать свою «двушку» самостоятельно. В риелторском деле Татьяна полный «чайник», и дело не шло. Поэтому она согласилась на предложение агента, который пришел смотреть квартиру: он за месяц найдет покупателя, но Татьяна должна написать ему доверенность на то, чтобы он размещал объявления о продаже, вел от ее имени переговоры с интересантами, показывал им квартиру, принимал задаток. Для этого ему нужны копии ее документов на квартиру. За хлопоты Татьяна должна заплатить агенту 200 тыс. рублей.

Маклер Максим — не частный предприниматель, не сотрудник агентства недвижимости. Договор с Татьяной он предлагал заключить как физическое лицо, деньги передать из рук в руки. Это экономия на налогах и прочих расходах, которые несет, например, риелторская компания — она запросила бы за услуги в разы большую сумму, уверил Максим мою подругу.

Я засомневалась, что стоит доверять такое важное дело первому встречному. Но Татьяна не слушала. Очень уж надоела ей затянувшаяся история с квартирой. К тому же начались продажи в новостройке, которую она давно заприметила, и подруга боялась, что разберут все хорошие варианты, а застройщик поднимет цены, пока она возится со своей «двушкой».

Предчувствия меня не обманули!

Через два месяца Татьяна позвонила в слезах: Максим взял у нее задаток 50 тыс. рублей, дал объявления о продаже квартиры через десять разных ресурсов, указав свой телефон для связи, получил от нескольких клиентов задаток и скрылся. Когда Таня разместила объявление уже от своего имени, посыпались звонки от гневных обманутых покупателей, которые стали требовать, чтобы она вернула им деньги.

«Хорошо, что ты не написала ему генеральную доверенность, а то осталась бы без квартиры», — попыталась я найти положительные стороны в произошедшем.

Термина «генеральная доверенность» формально не существует. Так принято называть доверенность на ведение дел от имени собственника, в которой агенту предоставляется максимально широкий перечень полномочий.

Оказалось, что вариант с гендоверенностью Максим тоже предлагал, но мою подругу остановил, как она сказала, «внутренний голос». Она слышала о «черных маклерах», которые обманывают клиентов, получая от них право на проведение сделки купли-продажи и регистрацию ее в Росреестре — это прописывается в так называемой генеральной доверенности. Это открывает широкий простор для махинаций с недвижимостью.

Но и без гендоверенности махинаций происходит предостаточно. Мы вместе с подругой прошерстили интернет, опросили знакомых и выяснили,

Какие еще опасности подстерегают тех, кто доверился частному агенту

1. ПЕСТРОТА В ОБЪЯВЛЕНИЯХ. Даже если вы не давали права своему агенту размещать объявления о продаже, он может это сделать без вашего ведома. Причем опубликует десятка полтора объявлений и везде укажет разные суммы. Для потенциальных покупателей этот разнобой в ценах будет означать, что продавец снижает планку и нужно ждать еще большего дисконта.

В этом и двух следующих объявлениях говорится об одной и той же квартире: это видно по фотографиям. Однако выставлена она от имени разных агентов, и цены на нее разные.

Решение

• Четко обозначьте перечень ресурсов для размещения объявления, содержание объявления и цену квартиры. Этих ресурсов не должно быть много — трех-четырех достаточно. Тогда вы сможете контролировать этот процесс и отсеивать «нелегальные» объявления.

2. ЗАВЫШЕНИЕ ЦЕНЫ. Еще одна распространенная история: ваш или другие агенты без вашего ведома дают объявления о продаже вашей квартиры, указывая цену больше, чем вы установили. Разницу, разумеется, агент берет себе, да еще и устанавливает вам комиссию за свои услуги.

Квартира одна и та же, в одном и том же доме, и объявление размещено на одном и том же ресурсе. Но цены разные. Настораживает, не правда ли?

Решение

• Договариваясь с агентом, обозначьте цену квартиры и размер комиссионных. Во время показов четко проговаривайте с интересантами стоимость квартиры.

3. ОСТОРОЖНО: ВОРЫ! Если вы продаете квартиру, в которой живете, то будьте бдительны во время показов: после ухода посетителей можете недосчитаться ценных вещей. Под видом агентов и покупателей могут скрываться обычные воры. Они заранее выясняют, пустует квартира или в ней кто-то живет, и приходят на просмотры только в обитаемую недвижимость, где есть чем поживиться.

Решение

• Не давайте клиентам разбредаться по разным комнатам, пусть будут все время у вас на виду, тогда вы сможете контролировать, что они делают.

4. ВЯЛЫЙ РИЕЛТОР. Приглашение риелтора — не гарантия, что продажа пойдет живее. Маклер может не особо усердствовать в поиске покупателей, попросту выжидая, когда вы согласитесь снизить цену. Агент все равно получит свои комиссионные (это не касается случаев, когда размер комиссии указан в процентах от цены продажи).

Эти объявления были размещены очень давно. И они до сих пор не сняты с продажи. Причин такой задержки может быть несколько. Например, владелец завысил цену, а объект слишком специфичный, найти покупателя на него непросто. В таких случаях задача агента — объяснить продавцу его ошибку. Может быть и так, что претенденты на квартиру есть, но из-за нерасторопности и непрофессионализма агента сделка постоянно срывается. И вот уже люди с подозрением относятся к объекту, который не первый год висит в листе предложений.

Решение

• В договоре с агентом пропишите срок, в течение которого он обязуется найти покупателя. Если цена недвижимости адекватная, а маклер расторопный, то на поиск покупателя обычно отводится месяц. Если вы договариваетесь о полном сопровождении сделки (то есть не только о поиске покупателя, но и о консультациях при сборе документов, составлении договора купли-продажи, регистрации сделки и т.д.), то в договоре, как правило, указывают трехмесячный срок — до получения документов о переходе права собственности.

В сухом остатке

По большому счету, не важно, работать с агентом-индивидуальным предпринимателем или с частным лицом. Главное — навести справки о том, насколько он профессионален и не обманывает ли клиентов. Лучше всего, как и в старые добрые времена, работает сарафанное радио: ищите маклера по рекомендации знакомых или по отзывам в соцсетях и блогах.

В следующий раз мы выясним, почему услуги агентства недвижимости могут оказаться не дороже, а дешевле услуг частных маклеров.

Источники фото: spb.cian.ru, spb.domclick.ru, spb.etagi.com, mirkvartir.ru, hlebnaibaza.ru, sk-crystall.ru, main-st-realty.com.