Всех приветствую! Я - Егор Арсланов. Из простого уфимского повара я за 13 лет превратился в инвестора. Сам постоянно вкладываю деньги и обучаю других личным финансам.
И вот, что заметил - уже долгие годы среди всех россиян, да и не только россиян (характерно для всех граждан СНГ) бытует мнение, что недвижимость всегда растет в цене, и что это самый надежный способ инвестировать деньги.
Но так ли это на самом деле?
Посмотрите на график цен в рублях с 2000г.
Что мы видим на этом графике? Мы видим что с 2014г цены не выросли в Москве и Московской области. Как Вам такое преумножение капитала? Конечно, найдется тот, кто смог за этот период купить и продать дороже. Мы ведь смотрим среднее показание.
А подавляющее количество инвесторов в недвижимость никак не приумножило свои вложения за этот период. А многие вообще продали с убытком. Инвестиции в недвижимость становятся таким местом, где для того чтобы получить доход надо обладать очень большим опытом.
А давайте посмотрим, что происходило с ценами в долларах?
В долларах ситуация еще более печальная. С 2008г. цена не то что не растет, а она падает.
Это ужасная картина для долгосрочного инвестирования.
По итогу два этих графика должны в пух и прах развеять мысль о том, что недвижимость всегда растет в цене.
Вся стратегия инвестирования в Недвижимость делится на 2 большие истории:
Покупка с целью сдачи в аренду
Не так давно были времена, когда можно было купить квартиру, сдавать в аренду и получать на этом примерно 6% годовых... Но последние годы из-за уменьшающегося спроса, арендная ставка стала уменьшаться. И с учетом всех издержек (простой, ремонт, комиссии агенту), в лучшем случае сейчас удается получить 4%. А в жилой недвижимости в дорогом сегменте арендная доходность составляет 2-3%.
Покупка с целью перепродажи
До того, как у застройщиков была возможность использовать деньги дольщиков, весьма интересной была стратегия, при которой на стадии котлована покупали квартиру, а потом через год-полтора продавали готовую квартиру примерно на 30% дороже.
Теперь же, внедрены так называемые эскроу-счета, на которых деньги дольщиков замораживаются до окончания строительства. Теперь нехватку денег на строительство застройщики компенсируют кредитами в банке. А это не бесплатные деньги, как вы понимаете. И это приводит к тому, что квартиры на стадии котлована уже не такие дешевые, как раньше.
И сделать 30% годовых стало практически невозможно. Теперь если кто-то сделает 20% годовых – то это супер результат профессионала. Большинство горе-инвесторов делает 5-10% годовых с учетом того, что момент продажи растягивается, появляются дополнительные издержки в виде агентских комиссий или процентов по кредиту, когда они используют ипотеку.
Вывод следующий: Недвижимость как инструмент приумножения вашего капитала с каждым годом становится все более и более неподходящим. Данный тренд однозначно будет усиливаться, ведь на горизонте уже попытка обложить подоходным налогом всех, кто сдает в аренду свои квартиры и не платит с этого подоходный налог.
Кроме этого, мы видели бурный рост стоимости в 2020г при том, что количество сделок не увеличилось. Это явный признак раздувания пузыря.
Спасибо, что дочитали до конца! Надеюсь, эта информация поможет вам переосмыслить свои действия. Не забывайте подписываться на канал.
