И вновь продолжается бой…
Уже в который раз правительство РФ решило прибегнуть к мерам субсидированной ипотеки. Казалось бы, ну просто праздник! Ставки снижаются, кредиты на покупку жилья становятся доступны большему числу граждан, переплата за весь период минимальная, профильные ведомства отчитываются о росте по всем показателям. Но так ли всё радужно на самом деле?
Разбираем на пальцах
Вот есть у нас 400 000 рублей наличными. И захотели мы купить квартиру в ипотеку. Считаем!
Без субсидирования
Есть условная квартира за 1 000 000 руб. Цена регулируется только рынком — в зависимости от спроса и предложения. Ставка на ипотечный займ рассчитывается от ставки рефинансирования ЦБ. Да, продаж без субсидирования не ахти как много, так как за последние несколько лет реальные доходы населения ощутимо сократились сразу по ряду причин, но, как говорят французы, се ля ви — такова жизнь.
Итого:
Стоимость квартиры: 1 000 000 руб.
Себестоимость строительства: 700 000 руб.
Прибыль застройщика: 300 000 руб.
Ставка по кредиту: 10%
Срок кредита: 15 лет
Первый взнос: 400 000 руб.
Ежемесячный платеж: 6 447,63 руб.
Переплата за весь период: 560 573,92 руб.
Доход казино Прибыль банка: 560 573 рубля 92 копейки переплаты по кредиту
А как же обстоят дела с субсидированием?
С субсидированием
Из-за сверхнизких ставок на ипотечные кредиты спрос на квартиры растёт кратно. А вот предложение остаётся неизменным, так как вывод новых объектов на рынок — вопрос не одного месяца, а иногда и не одного года. Вдобавок, за последние годы объемы строительства неумолимо сокращаются (это тема для отдельного разговора). Что же является результатом возросшего спроса и неизменного предложения? Правильно, рост цен. Ну не может любой здравомыслящий бизнес не поднять цены в такой ситуации. Всё-таки законы рынка никто не отменял. И теперь наша квартира стоит не 1 000 000 руб., а 1 300 000 руб. И действительно, в некоторых жилых комплексах рост цен с момента начала субсидирования подпирает 30%.
Итого:
Стоимость квартиры: 1 300 000 руб.
Себестоимость строительства: 700 000 руб. (она никак не поменялась)
Прибыль застройщика: 600 000 руб. (до субсидирования была 300 000 руб.)
Ставка по кредиту: 6% (да, снизилась, причем ощутимо, если смотреть на проценты)
Срок кредита: 15 лет
Первый взнос: 400 000 руб.
Размер займа: 900 000 руб. (увеличился за счёт выросшей цены)
Ежемесячный платеж: 7 594,71 руб. Ой… А как же это так? До запуска программы с господдержкой платёж по этой же квартире был 6 447,63 руб., А С СУБСИДИРОВАНИЕМ СТАВКИ ПО ИПОТЕКЕ ПЛАТЕЖ УВЕЛИЧИЛСЯ НА 1147,08 руб. Чудеса, да и только!
Переплата по кредиту за весь период: 467 048,32 руб. (уменьшилась на 93 525 руб.)
Прибыль банка: наша переплата 467 048,32 руб. + субсидия от государства до прежней ставки 10% = 5%.
Что мы имеем в сухом остатке
Застройщик: увеличил прибыль, в данном случае на 300 000 руб.
Банк: увеличил прибыль, так как субсидия покрывает разницу между ставками, а сумма займа выросла. В данном случае я насчитал рост прибыли на 280 286 руб.
Покупатель: получил квартиру по цене выше рыночной и регулярным напоминанием об этом ему служит разница в ежемесячном платеже почти в 1000 рублей.
Выводы о том, кому при субсидии жить хорошо вы можете сделать сами.
Резюмируя, можно сказать следующее. Мы оказались на распутье и у нас было два пути:
Путь здорового человека — попытаться улучшить макроэкономическую ситуацию в стране, чтобы вслед за этим все сферы экономики начали органический рост.
Свой, "особый путь" — латать дыры на ходу и бороться со следствием, а не с причиной.
Как вы уже могли догадаться, мы на своей волне и по вековой традиции выбрали свою дорогу.
«А когда же покупать квартиру? Сейчас или подождать?» — спросите вы.
Вполне вероятно, что все интересные варианты разберут в ближайшее время, а остатки продолжат продавать по нынешним ценам, только субсидированной ставки по ипотеке уже не будет и удар по карману покупателей будет ещё более ощутимый. Ведь пока никто не знает, по какому пути мы пойдём после прекращения действия госпрограммы, оканчивающейся в июле 2021 года.
Поэтому мой ответ, она же рекомендация: если есть средства на первый взнос и вы давно хотели купить квартиру — берите сейчас. Вот прямо сейчас дочитайте статью, поделитесь ей с теми, для кого данный вопрос также является актуальным и займитесь поиском интересных вариантов, благо в Москве и Питере такие пока остаются.
Если не хотите тратить своё время на долгие поиски интересных вариантов квартир в новостройках, то мы с радостью поможем в этом! Мы бесплатно подберём варианты под ваш запрос — просто листайте ниже и заполните форму. Услуга по подбору новых квартир в Москве и Санкт-Петербурге БЕСПЛАТНАЯ