В каждом человеке заложено стремление к созиданию и освоению территорий. Получая или приобретая земельные участки, люди выражают это стремление в планировании предстоящей застройки. Как правило, желания и надежды на светлое загородное не всегда совпадают с возможностями и реалиями конкретного участка. Хочется ведь и дом большой площади, и баню отдельную, и гараж... А как на участке без беседки? И сад нужен непременно, и цветник, и огород с теплицей...
Мечтать, как известно, не вредно, однако во избежание проблем правового характера в будущем воплощение мечты должно осуществляться в соответствии с правилами и нормами застройки загородных участков.
Для этого нужно разбираться в важном вопросе категорий земель и их разрешенного использования, так как от этих данных зависят правила застройки. Выделяют две категории - земли ИЖС (в поселках, деревнях и пригородах) и земли в дачных и садовых поселках. Назначение земельного участка всегда прописано в свидетельстве о праве собственности.
Земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – самая распространенная категория земель, на которых можно строить жилые дома для постоянного проживания – это «земли населенных пунктов». Другие категории земель имеют свои «подземные» камни преткновения в виде различных ограничений. Поэтому самым важным и существенным для владельцев свойством земельного участка является категория земли и разрешенное назначение использования. От них зависит легитимность строительства на участке собственного дома как для постоянного проживания с пропиской, так и временного нахождения. В одном случае это законно, в других – запрещено.
Земли различных некоммерческих товариществ (садовые, дачные) также довольно широко распространены. Эти «угодья» попадают под категорию земель сельскохозяйственного назначения, а участок предназначен для дачного строительства (для организации садового товарищества с возможностью строительства дачного дома).
Правила застройки регламентируют два основных нормативных документа, а именно два Свода Правил, регламентирующих градостроительство, планировку и застройку городских и сельских поселений (СП 42.13330.2016) и планировку и застройку территории ведения гражданами садоводства (СП 53.13330.2019). Из названий данных документов следует, что первый документ определяет застройку земель поселений для ИЖС, а второй относится к садоводствам и дачным хозяйствам.
Рассмотрим некоторые условия застройки дачных и садовых участков (глава 6 документа СП 53.13330.2019). Пункт 6.2 рекомендует устанавливать сетчатое ограждение вокруг участка высотой не более 1, 8 метра. Но при этом не запрещается монтировать и другие ограждения, либо вообще не устанавливать никакого ограждения – но только по обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков, согласованному с правлением товарищества. По решению общего собрания членов товарищества разрешается устройство глухих ограждений со стороны улиц, проездов и наружных ограждений участков.
Это очень важный пункт, так как заборы между соседними участками очень часто становятся предметом споров и судебных разбирательств из-за незнания или пренебрежения элементарным нормативным правилом: между смежными участками допустим только сетчатый забор, а если вы хотите другой, то согласуйте вид забора заранее, до его возведения.
Пункт 6.4 определяет виды возможных построек на садовом земельном участке. Это могут быть садовый/жилой дом, хозпостройки и сооружения, в том числе - теплицы, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж. Спецификация хозпостроек определяется заданием на проектирование с учетом пункта 6.1., регламентирующего минимальную площадь садового земельного участка, которая устанавливается в составе проекта застройки территории с учетом местных условий, но не менее 0,04 га. Расшифровка этого пункта довольно проста: возможно строительство любого жилого дома – и для временного, и для постоянного проживания. Далее в этом пункте указано, какие строения можно строить для содержания животных, и любители разведения кур и кроликов должны обязательно полностью прочитать данный пункт СП.
Требования пункта 6.5 важно соблюдать не только с правовой точки зрения, но и для собственной безопасности и безопасности ваших строений. В нем оговариваются противопожарные расстояния между садовыми или жилыми домами, расположенными на соседних участках. Настоятельно рекомендуется соблюдать вышеуказанные нормы, необходимые как для вашей безопасности, так и для гарантии отсутствия поводов для судебных споров с соседями. Многие землевладельцы после прочтения 1-й части данного пункта приходят в тревожное состояние из-за нарушения ими данных норм или невозможности соблюдения данных норм на участках по 6 соток. Но не нужно хвататься за сердце – лучше дочитать данный пункт до конца. Исходя из его содержания при взаимном согласии с соседями можно сблокироваться (сгруппироваться) и создать смежную зону застройки без соблюдения противопожарных расстояний. Это будет законное решение, но от распространения пожара на сблокированные строения оно не спасет.
Важное правило застройки о минимальных расстояниях до границы соседнего участка изложены в пункте 6.7. Эти требования часто нарушаются нашими землевладельцами, что становится наиболее популярным предметов судебных споров. Наиболее вероятным решением суда будет решение в пользу соблюдения данных норм. При этом затраты на устранение нарушений не так значительны, если вопрос касается яблонь, сараев, небольших бань. Другое дело, если дом большой площади построили в двух метрах от соседского забора. Поэтому еще до начала строительства необходимо изучить вышеуказанные нормы и строго их соблюдать. Конечно, можно договориться с соседом, совместно нарушить данные нормы и обменяться расписками. Можно даже зарегистрировать право собственности на такие жилые дома (есть у нас закон, который строительные нормы и правила относит к категории «рекомендательных»). Но при смене соседа может возникнуть ситуация с требованием соблюдения санитарно-бытовых норм. Например, сосед демонтирует свой дом с целью построить новый большой дом с соблюдением норм и может потребовать от вас того же на вполне законных основаниях.
Правила застройки участков на землях населенных пунктов во многом аналогичны. Для их изучения нужно внимательно ознакомиться с разделом No 5 «Жилые зоны» Свода Правил 42.13330.2016, действующего с июля 2017 года. Первым делом при покупке участка следует обратить внимание на разрешенное использование земли.
Примечание к пункту 5 – «К жилым зонам относятся также территории для садоводства и огородничества, а также в сфере крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенных в пределах границ (черты) поселений». Особенность территорий населенных пунктов – большая строгость в плане минимальных расстояний. К примеру, расстояние между окнами дома и стеной соседского гаража или сарая должно быть не 4 метра, а уже 6 метров.
В населенных пунктах не всегда возможно применить принцип блокировки строений на смежных участках. Раздел 15 отсылает нас к Техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности (с изменениями на 27 декабря 2018 года). Для застройщиков участков на землях населенных пунктов особенно важно знать не только нормативные правила застройки, но и различные ограничения на уровне местного самоуправления. Поэтому застройщикам следует не только тщательно изучить нормы и правила, но и в законном порядке оформить проект строительства и согласовать его с местной администрацией при получении разрешения на строительство.
Конечно, цитирование нормативных документов изрядно утомляет, однако незнание норм и правил застройки и, как следствие, споров и судов из-за нарушения норм отнимут у вас гораздо больше времени, нервов, сил и денег. Для начинающих застройщиков совет один и очень простой: соблюдайте нормы и правила! Для тех, кто приобрел домовладение с теми или иными нарушениями правил застройки, можно дать такие советы:
– постарайтесь согласовать с соседями условия мирного сосуществования в условиях нарушений норм на приемлемых условиях;
– при возникновении спора и перерастании спора в судебное разбирательство важно объективно оценить шансы на защиту своих интересов: пригласить на консультацию строительного эксперта, максимально изучить нормативную документацию по данной теме и т.д.
В нашей нормативной документации есть много противоречивых моментов. Один из них – это рекомендательный характер вышеуказанных СНиП и СП. Данные документы не прошли регистрацию в Минюсте и не являются законами, обязательными для исполнения. И это может быть хорошим аргументом в защиту ваших интересов при незначительных нарушениях норм. Но законодатели попытались исправить данную ситуацию. Согласно требованиям п. 3 ст. 4 и п. 1 ст. 46 закона от 27.12.2002 г. No 184-ФЗ «О техническом регулировании» СНиП в некоторых случаях являются обязательными, а именно – если это касается защиты жизни, здоровья и имущества людей, а также госимущества и имущества юридических лиц. Другие критерии обязательности СНиП – вопросы охраны окружающей среды и предупреждение действий, вводящих в заблуждение приобретателей. Поэтому надо будет доказать, что нарушенные нормы «обязательны к исполнению». При незначительных нарушениях норм застройки шансы на защиту велики. Поэтому не спешите сносить дом, если он отстоит от забора соседа на 2,5 м, и не спешите судиться с соседом, который деревянный дом построил в 9 м от вашего кирпичного дома.
Купля-продажа загородного дома
Договор при покупке/продаже загородной недвижимости
Покупка недостроенного дома, ЧАСТЬ 1
Покупка недостроенного дома, ЧАСТЬ 2
СТРАХОВАНИЕ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ЧАСТЬ 1
СТРАХОВАНИЕ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ЧАСТЬ 2