Вы узнаете: в каком случае вам надо согласовать предстоящие работы по ремонту с государственными ведомствами, что поможет избежать необоснованных требований арендодателя и как договориться с жильцами, если вы открываете заведение в многоквартирном доме.
Как не попасть в ловушку при заключении договора аренды
В чём риск. Возможна ситуация, что фактическая планировка помещения не совпадает с той, которая отражена в техническом плане объекта. Это значит, что арендодатель или предыдущий арендатор выполнил перепланировку и не согласовал её в установленном порядке.
При этом договором аренды может быть предусмотрено, что вы обязаны сами согласовать перепланировку, которую «получили в наследство» от предыдущих нанимателей.
Как избежать этой ловушки. Перед заключением договора аренды я рекомендую сделать следующее:
1. Сравните реальную планировку помещения с техническим планом объекта.
2. Проведите полный технический аудит помещения и получите инженерное заключение от специалиста, чтобы понимать фактическое состояние объекта.
3. В договоре аренды, либо в акте приёма-передачи помещения в аренду отразите реальное состояние помещения на дату заключения договора. Это обезопасит вас от необоснованных требований арендодателя, что вы должны согласовать эту перепланировку или привести объект в первоначальное состояние при расторжении договора.
Текущий (косметический) ремонт
Какие работы можно делать. Любые, которые не затрагивают конструкции здания и инженерные коммуникации: замена напольного покрытия, выравнивание и покраска стен, установка натяжного потолка, монтаж светильников и т.д.
Выполнить текущий ремонт вы можете самостоятельно или наняв строительную бригаду. Для этих работ не требуются заключения от специализированных проектных организаций, о которых мы поговорим дальше.
Рекомендация. Чтобы при текущем ремонте учесть требования СанПиНов и минимизировать риски, я рекомендую обратиться за консультацией в проектную организацию или к специалистам, которые занимаются проектированием заведений общепита.
С кем согласовывать ремонт. Только с арендодателем, если в договоре аренды предусмотрено такое условие. Часто этого требуют крупные ТЦ: с ними необходимо полностью согласовывать дизайн-проект помещения, а также вывеску и место её размещения.
Перепланировка, реконструкция и переустройство
Сначала разберём, чем отличаются друг от друга перепланировка, переустройство и реконструкция.
Перепланировка — изменение конфигурации помещения. Например, вы можете возвести новые стены или перегородки, перенести стены и конструкции, сделать новые оконные или дверные проёмы.
Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования.
Реконструкция — более широкое понятие. Её делают, чтобы восстановить изношенные стены и коммуникации, улучшить какие-то характеристики помещения (например, утеплить стены), расширить пространство за счёт внешней пристройки, реставрировать фасад здания. То есть реконструкцию можно производить не только внутри помещения, но и снаружи.
С кем согласовывать. Все предстоящие работы по изменению планировки, переустройству или реконструкции вам необходимо согласовать в соответствующих ведомствах по вашему региону. Процедура будет отличаться для заведений в жилом многоквартирном доме и нежилом здании.
Мы разберём порядок действий на примере Москвы. Для других регионов процедура будет в целом аналогична, так как она регулируется федеральным законодательством — градостроительным кодексом РФ. Отличия могут быть, если в регионе принят местный нормативный акт, который конкретизирует положения кодекса.
Разрешение на строительство
Разрешение на строительство нужно не для всех строительных работ.
Разрешение НЕ требуется, если предстоящие работы:
- не влияют на конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта
- и не превышают предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции по градостроительному регламенту ( пункт 4 части 17 статьи 51 градостроительного кодекса РФ).
Какие работы можно проводить без разрешения на строительство. Конкретные виды таких работ для многоквартирных домов и нежилых зданий приведены в приложении № 2 к постановлению правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012 года. Для других регионов вам надо смотреть местные законы, но в целом они должны быть схожи с московскими предписаниями.
Разрешение обязательно для других строительных работ и реконструкции.
С определением вида предстоящих работ и необходимых документов вам помогут проектные организации и ведомства, которые отвечают за согласование перепланировок, переустройств и реконструкций.
Читайте полную статью в справочнике ресторатора: guide.quickresto.ru