Федор купил машину у продавца с Avito и ездил на ней два года. Но по решению суда машину пришлось вернуть прежнему владельцу. При этом деньги за покупку Федору не вернули.
Такая ситуация кажется абсурдом, но она вполне законна и встречается не так уж и редко. Рассказываем, в каких случаях квартиру или машину, купленные с рук, могут изъять у нового владельца; как избежать такой ситуации и что делать, если все-таки в ней оказались.
Основания, по которым могут изъять имущество
Есть две причины, по которым у законного владельца могут изъять купленные квартиру или машину.
Имущество находится в залоге. Залог — это соглашение, которое обеспечивает исполнение обязательства, например, выплату займа или кредита. Если у заемщика нет денег, кредитор продает залоговое имущество с торгов либо забирает его себе, чтобы закрыть долг.
Закон не запрещает должнику продавать заложенное имущество, однако сделка купли-продажи не освобождает имущество от обременения. Если человек купил залоговую машину, а предыдущий владелец не рассчитался по кредиту, автомобиль заберут у нового владельца, хотя лично он кредитору ничего не должен.
Продавец банкротится. Признание гражданина банкротом означает, что он задолжал своим кредиторам полмиллиона рублей или больше. Например, взял кредит и не выплатил. При благоприятном для должника исходе задолженность списывают, но не сразу. Сначала суд назначает арбитражного управляющего — он контролирует финансы и имущество должника, старается по возможности расплатиться с его долгами.
В течение полугода арбитражный управляющий разыскивает имущество должника — проверяет сделки за три года. Если какие-то покажутся сомнительными, он через суд может признать их недействительными. Имущество по недействительным сделкам возвращают прежнему владельцу, а затем управляющий продает это имущество с торгов и расплачивается с кредиторами.
Некоторые должники знакомы с этой схемой, поэтому пытаются продать дачи, машины и другие дорогостоящие вещи до процедуры банкротства, чтобы получить хоть небольшую сумму, которая не перейдет к кредиторам. Они часто торопятся и ставят цены ниже рынка, поэтому покупатель находится быстро.
Стоит ли обращаться в компании по банкротству
Проверьте продавца и имущество перед сделкой
Проверка продавца и его имущества — самый простой способ избежать покупки неподходящей квартиры, машины, дачи и другой недвижимости.
Проверить движимое имущество на обременение. Залог движимого имущества — машины, сельскохозяйственной техники, оборудования — регистрируют у нотариуса. Он размещает информацию в реестре уведомлений о залоге движимого имущества.
Дополнительно машину можно проверить на сайте ГИБДД. Для этого понадобится ВИН-код автомобиля — он указан в Свидетельстве регистрации ТС.
Проверить недвижимое имущество на обременение. Узнать, находится ли недвижимость в залоге, можно на сайте Единого Государственного Реестра Недвижимости — ЕГРН. Перед покупкой квартиры, дома или земельного участка на Росреестре запросите выписку онлайн. Из нее узнаете собственника имущества, находится ли оно в залоге или под арестом.
Проверить продавца. Некоторые должники ухитряются продать имущество даже после возбуждения процедуры банкротства. Для нового владельца такое приобретение совсем невыгодно — имущество изымают. Поэтому нужно проверить, не является ли продавец банкротом. Это можно сделать на сайте ЕФРСБ.
Возможно, продавца еще не признали банкротом, но процедура инициирована им самим или кредиторами. Проверить информацию можно в единой Картотеке арбитражных дел. Достаточно ввести ФИО продавца в первую строчку — вы увидите текущие судебные дела, где он фигурирует, в том числе и дела по банкротству.
Проверьте продавца в базе судебных приставов — ФСС. Если на его имя открыто большое количество исполнительных производств на существенные суммы — это плохой признак. Даже если продавец не инициирует банкротство сам, это могут сделать кредиторы и будут оспаривать сделки с движимым и недвижимым имуществом должника.
Если исполнительное производство на продавца не возбуждено, но дело уже в суде — это тоже можно выяснить. Вам нужно знать место прописки продавца, а если он переезжал — все зарегистрированные места жительства за последние три года. Чтобы получить информацию о судебном процессе, зайдите на сайт мирового и районного суда по месту регистрации продавца и поищите дела с его участием.
В идеале стоит попросить продавца предоставить кредитную историю из Бюро Кредитных Историй. Наличие у человека кредитов еще не повод отказываться от покупки, но большое количество просрочек должно насторожить: заявление на банкротство можно подать через год или два после заключения сделки, и ее все равно могут попытаться оспорить.
Важно: добросовестность продавца проверяет покупатель. Если покупатель этого не сделал, суд посчитает, что он действовал без должной осмотрительности. Это не является смягчающим обстоятельством.
Избегайте сделок, которые суд может оспорить
У подозрительных сделок есть ряд особенностей: достаточно их знать и избегать подобного рода покупок.
Сделка безвозмездная. Например, продавец набрал кредитов, а потом внезапно подарил родственникам дачу в Подмосковье и пошел банкротиться. Для суда это выглядит как вывод имущества: должник не хочет расплачиваться с кредиторами и дарит имущество близким. С вероятностью 99% сделку по дарению признают недействительной. Принимая подарок, помните, что с ним, возможно, придется расстаться.
Цена существенно ниже рынка. Рискованно покупать имущество значительно дешевле среднерыночной стоимости. Если дело дойдет до суда, сделку могут посчитать подозрительной.
Чтобы сохранить имущество, подготовьте веские доказательства. Например, докажите, что состояние машины соответствует цене и подтвердите слова документально. Вам нужно представить суду протокол осмотра места ДТП и акт осмотра ТС — их нужно запросить в ГИБДД. Документы подтверждают, что вы купили автомобиль после аварии, и его состояние соответствует цене.
Возможно, такие предосторожности кажутся излишними — раз машина продается с большим дисконтом, то ее состояние оставляет желать лучшего. Но для суда это не так.
Пример:
В 2019 году Алексей купил кузов и двигатель годовалой машины, остальные части и детали продавец чуть раньше продал на запчасти. Эту машину продавец купил в кредит и не погасил заем. К тому же на момент продажи продавец проходил процедуру банкротства. Алексей этого не знал и заключил с продавцом стандартный договор: автомобиль 2018 года выпуска продан за 600 000 ₽. Действительное состояние автомобиля в документе не отражалось.
Арбитражному управляющему сделка показалась подозрительной — цена аналогичных автомобилей около 1 500 000 ₽. У Алексея не было подтверждающих документов, что автомобиль разобрал прежний владелец. Чтобы не доводить дело до суда, Алексей выплатил кредиторам продавца еще 400 000 ₽.
Чтобы сразу обезопасить себя от подобных проблем, проведите диагностику машины в официальном автосервисе и составьте акт осмотра ТС. Документ фиксирует состояние машины и двигателя, пробег, перечисляет отсутствие каких-либо комплектующих и повреждения кузова, указывает предполагаемую стоимость ремонта. Дополнительно можно заказать у оценщика справку о рыночной стоимости машины, ее стоимость около 5000 ₽.
Если покупаете квартиру или дом в плохом состоянии, также фиксируйте недочеты помещения. Хорошо, если при осмотре присутствует сотрудник ТСЖ или эксперт-строитель. Особенности и повреждения жилья отразите в акте приемки-передачи квартиры. Если квартира не просто запущенная, а пострадала от потопа или пожара, необходимо получить подтверждающие документы: в МЧС — в случае пожара, в УК — в случае затопления. Кроме этого, сохраните чеки на стройматериалы и другие документы, подтверждающие, что вы сделали ремонт.
Как получить компенсацию за затопленную квартиру
Цена в договоре ниже реальной. Иногда продавец просит указать в договоре сумму ниже, чем покупатель платит по факту. Обычно это аргументируют снижением налога. Соглашаться на это нельзя. Во-первых, это налоговое мошенничество. Во-вторых, финансовый управляющий вряд ли поверит, что покупатель заплатил больше. Низкая цена — весомое основание, чтобы признать сделку ничтожной.
Сделка безденежная. Так называют сделки, оплаченные наличными. В обычном исковом судопроизводстве, чтобы доказать оплату, достаточно расписки. В банкротстве все сложнее: если продавец не положил полученные деньги на счет или не закрыл ими кредит, факт оплаты по умолчанию считается недоказанным. В суде покупателю придется доказать, что он действительно передал деньги, а продавцу — отчитаться, куда он их потратил. Все слова нужно подтвердить документально.
Чтобы избежать неудобных ситуаций, всегда оплачивайте сделки по безналу и указывайте назначение платежа. Если по каким-то причинам это невозможно — идите вместе с продавцом к нотариусу и составляйте договор купли-продажи. В нем нотариус укажет сумму сделки и подтвердит передачу денег. Стоимость нотариальной услуги можно рассчитать: умножьте рыночную стоимость имущества на 0.3% и прибавьте 6000 ₽ — в зависимости от региона второе слагаемое может немного отличаться. Например, машина стоит 1 000 000 ₽, тогда за услуги нотариуса придется заплатить 9000 ₽.
Важно: если покупаете машину или квартиру детям, гражданским супругам или пожилым родителям без своего дохода — лучше сначала оформить имущество на себя, а затем подарить. Для суда финансовое состояние покупателя — доказательство реальности сделки.
Покупка имущества у родственника или делового партнера. В суде покупатель может настаивать, что не знал о бедственном положении продавца. Если сделка совершена между незнакомыми людьми, суд может пойти навстречу покупателю. Особенно если на момент сделки у продавца не было судебного разбирательства и исполнительного производства.
Сделки между родственниками, партнерами или друзьями изначально вызывают у суда подозрение. Должники могут договориться с близкими о фиктивной сделке: покупатель не оплачивает покупку, а продавец продолжает пользоваться «проданным» имуществом. Если продавец не выписался из квартиры или остается владельцем полиса ОСАГО — суд, скорее всего, признает сделку недействительной.
Подобные обстоятельства не повод отказываться от покупок у родственников или друзей, но вдвойне важно проследить безупречность сделки: купить по рыночной цене, провести сделку по безналичному расчету, перерегистрировать права собственности и оформить на себя все необходимые документы. Например, вы купили квартиру. Сразу выпишите продавца с площади, даже если он просит оставить «московскую прописку».
Доказать в суде, что сделка реальная
Если сделку оспаривают, необходимо подготовить веские аргументы — они убедят суд в вашей добросовестности. Рассказываем, как себя вести, если арбитражный управляющий требует вернуть имущество.
Ознакомиться с материалами дела. В первую очередь нужно разобраться, что вообще происходит, и почему сделку оспаривают. Для этого напишите заявление в арбитражный суд, который рассматривает спор. Если зарегистрированы на «Госуслугах», заявление можно подать онлайн через сервис «Мой арбитр».
- Авторизуйтесь на сайте через подтвержденную учетную запись на «Госуслугах».
- Войдите в раздел «Заявления и ходатайства» на главной странице сервиса.
- Введите номер дела и заполните личные данные.
- Во вкладке «Вид обращения» в блоке «Доказательства, экспертизы, материалы дела» выберите раздел «Ходатайство об ознакомлении с материалами дела».
- Во вкладке «Суд» выберите нужное отделение суда.
- Во вкладке «Документы» отметьте галочкой пункт «Предоставить доступ к материалам дела в режиме ограниченного доступа».
- Загрузите подписанный файл обращения, заполните данные о подписанте и документе, проверьте указанные сведения и отправьте заявление.
После этого вы получите ссылку на сканы материалов дела. Доступ к ним откроется на сутки, нужно успеть прочитать за это время.
Если нельзя ознакомиться с материалами онлайн, придется приехать в суд и сфотографировать все страницы дела. Либо связаться с арбитражным управляющим и попросить его прислать скан заявления о банкротстве и приложенные документы. Перед судебным заседанием желательно также обратиться к юристу по банкротству и подготовить мотивированные возражения. Чаще всего суд признает сделки недействительными, если цена сильно ниже рынка и отсутствует подтверждение передачи денег.
Оспорить безденежность сделки. Если сделка проведена по безналу или банк напрямую перечислил кредитные деньги продавцу, суд не сможет признать сделку безденежной. Но если передали продавцу деньги лично, аргументов «деньги дали родители» или «занял у друга» суду будет недостаточно. Вам придется доказать свою платежеспособность:
- предоставьте выписку по счету, вкладу или карте — в идеале нужно, чтобы деньги были сняты со счета прямо перед покупкой;
- представьте документы о кредитах и займах наличными, которые оформили незадолго до покупки;
- представьте документы, подтверждающие постоянный доход, например, справку 2-НДФЛ или налоговую отчетность, если вы индивидуальный предприниматель или самозанятый;
- представьте документы, подтверждающие заключение крупных сделок, по которым вы получили крупную сумму, например, продали предыдущую машину, чтобы купить новую.
Суду обязательно нужно представить подлинники документов.
Обосновать цену существенно ниже рынка. Без официальных актов об оценке рыночной стоимости имущества, сложно доказать, что цена соответствует состоянию. Если нет подтверждающих документов, можно предоставить фотографии имущества на момент сделки. Например, показать, как выглядела квартира до ремонта, найти чеки или гарантийные талоны на стройматериалы, договор и акт с ремонтной бригадой. С машиной поступают аналогично — если нет заверенного акта из автосервиса, нужны фотографии автомобиля на момент покупки.