Как стало известно после новогодних праздников, Минстрой готовит мощный законопроект, который претендует на то, чтобы вывести из тени рынок съемного жилья. Данная инициатива прогнозировалась юристами уже очень давно. В условиях массовой цифровизации всего и вся, было бы странно, если бы государство упустило такой жирный кусок от дохода в казну.
Поговаривают, что объем доходов со сдачи жилья в аренду составляет до 20% ВВП России. Масштаб этого теневого рынка огромен, вы и сами наверняка понимаете, какое количество квартир в настоящий момент сдается мигрантам, студентам, приехавшим на заработки из регионов и так далее. Современная молодежь зачастую проповедует подвижный образ жизни и отказ от своего жилья в пользу съемных квартир. Поэтому интересы Правительства здесь очевидны.
Что предлагается Минстроем?
1) Во-первых, создание единой цифровой базы данных съемного жилья. Если власти сумеют объединить эти данные с базами Росреестра, то собственников с несколькими квартирами в собственности можно будет вычислить на раз-два. Пустующие квартиры, в которых отсутствуют зарегистрированные жильцы, тоже легко проверяются через паспортные столы.
Кстати, очень вероятно, что нас ждет создание очередного глобального оператора по управлению арендным жильем (привет оператору фонда капремонта и оператору вывоза отходов - эффективность этих структур каждый читатель может оценить самостоятельно).
2) Объединение платежной системы под управлением ФНС. С учетом действующей ставки НДФЛ, это означает, что 13% дохода арендодателя уйдет в пользу государства. Поэтому съемщик должен быть готов к росту арендной платы на эти самые 13%. К сожалению, у нас давно не арендатор диктует условия съема.
3) Повышение ответственности за отказ во включении в базу и уклонение от уплаты налогов. Тут все достаточно просто - государству нужно окупить суммы, потраченные на эту систему.
Однако эти меры - только красивая цифровая сказка и чистой воды маниловщина. Рынок съема настолько укоренился в тени, что вытянуть оттуда собственников можно только жесткими мерами. Например, полным запретом публикаций объявлений на популярных площадках, барахолках и в газетах. Штрафом в размере годового дохода от аренды при выявлении незарегистрированного арендного жилья. Радует, что государство анонсировало более мягкий сценарий, но что-то подсказывает мне, что такой кусок пирога никто без боя не отдаст.
Что хотелось бы увидеть в данном проекте?
1) Введение более жестких требований к риэлторской деятельности - через лицензирование или СРО. Полный запрет на двойное представительство и двойное обогащение - от арендатора и арендодателя. Риэлтор должен представлять только одну сторону.
2) Введение федерального автоматического сервиса оценки жилищных условий в съемных квартирах. За недостоверную информацию о характеристиках съемной квартиры наказывать арендодателя.
3) Введение минимального налога (не более 4%, как на самозанятых). Налог в 13% просто недопустим, так как он фактически приведет к удорожанию арендной платы среднего жилья с 25 до 30 тысяч рублей, с 17 до 20 тысяч и так далее. Это очень существенные цифры, которые сделают арендную плату сопоставимой с ежемесячными взносами по ипотечным кредитам.
4) Бесплатное сопровождение договорных отношений между арендодателем и арендатором через заключение обоюдно выгодного договора, упрощение финансового взаимодействия. Очень важным аспектом в арендных и наемных отношениях являются моменты оповещения стороны о различных обстоятельствах (повышении цены, расторжении договора, уплате неустойки, изменении способа оплаты, заявления о недостатках и так далее). Сейчас эти уведомления нужно либо отправлять почтой либо вручать лично (что не всегда возможно). Если дать возможность сторонам вести легальную прозрачную переписку об этих моментах на специальной электронной площадке - это сильно бы упростило жизнь обеим сторонам отношений.
---
Вполне возможно, что Правительство сумеет грамотно реализовать эту инициативу. Основная задача здесь - заинтересовать арендаторов, потому что именно им в конечном итоге платить за все эти нововведения. Если итоговая выгода от прозрачности и государственных гарантий превысит убыток от удорожания аренды, то мероприятие можно уже считать относительно успешным.