По итогам 2020 года более 60% жилых комплексов сдается с нарушением сроков, а в Москве по данным Москомстройинвеста., более 53% застройщиков нарушили сроки сдачи объектов.
В чём же причина задержки по сдачи жилых ( да и не жилой) недвижимости?
Они разные, и причина не зависит от категории жилья или размеров строительных компаний. С задержками сдают объекты и застройщики, и небольшие строительные компании: дома и стандарт, и бизнес-класса и недвижность класса люкс.
Причины :
1) Долгое согласование исправлений в проектной документации;
2) Проблемы с подрядчиками;
3) Затягивание сроков по устранению строительных недочетов и решение госкомиссии :
госкомиссия составляет свой собственный план выездов, который может не совпадать с указанными сроками сдачи;
4) Смена руководства или реструктуризации юридических лиц;
5) Недооценка возможностей:
Часть компаний просто не справляются со строительством по причине банального отсутствия опыта в сфере строительства;
Важно!
Если вы собираетесь стать дольщиком необходимо учесть, что самыми проблемными домами при сдаче могу стать первые (при трудностях с получением разрешений и последние корпуса.
4) специфика строительной сферы.
Во-первых, инфляция. За четыре года цены в стране ( а особенно на стройматериалы) выросли в 1,5-2 раза.
Во вторых, обременение социальными и инфраструктурными объектами.
Кстати:
Если за квартиру строительная компания получает живые деньги, которые он вкладывает в строительство, то все обязательства по постройке школ, детсадов, спорткомплексов и бань застройщик фактически финансирует из своего кармана.
5) Пандемия.
Не будем забывать о том, что 4 месяца в стране никто не работал. Это тоже отражается на завершающих (и не только) объектах.
Задержка минимум в 10 - 12 месяцев на жилых объектах, к сожалению, уже стала нормой. Но специалисты в строительной сфере ждут исправления ситуации уже в 2021 году, когда закончится действие постановления Правительства №423, в котором говорится о приостановлении начисления неустоек, пени и штрафов при нарушении строительной компанией условий ДД.
Примеры долгостроя в Москве и МО:
1. ЖК “Пятиречье”
С 2012 года: По задумке компании “Тирос-Инвест” жилой комплекс должен был оживить участок между деревнями Деденево и Целеево в Дмитровском районе области. В планах это было масштабно – 15 высоких монолитно-кирпичных корпусов, богатая собственная инфраструктура с образовательными учреждениями и торгово-развлекательным центром, благоустроенная территория с многочисленными дворами и футбольным полем. Невысокие цены (от 1,3 миллиона рублей) и большие площади (до 145 квадратных метров) тоже привлекали покупателей. Но пять рек тут так и не сошлись.
2. ЖК “Малая Истра” :
Масштабный проект – сразу 33 четырёхэтажных жилых корпуса, а ведь по плану в рамках проекта стоит ждать и множества объектов инфраструктуры. 32 километра до МКАД - ЖК с таким расположением строятся дольше обычного. В -третьих, не самый опытный застройщик, от “Промсервис”, взявшийся за слишком сложное для себя дело.
В Сейчас строительство “Малой Истры” приостановлено, квартиры продаются только в уже готовых домах, а это примерно треть от обещанного.
3. ЖК “Царицыно 2” от “Московского комбината хлебопродуктов”
ЖК "Царицыцо" -самый масштабный долгострой и похоже - всей страны. ЖК начали строить ещё в 2008-м году в столичном районе Бирюлёво - Восточное. Проект был масштабный – 43 гектара земли, около 30 высоких многосекционных домов, множество объектов собственной инфраструктуры -“город в городе”.
Видимо, “Царицыно” 12 лет назад изначально и планировалось долгостроем. Как иначе объяснить тот факт, что “Царицыно 2” появилось, когда первое ещё не было закончено? Если для проверки эффективности нового правительства нужна лакмусовая бумажка, то ничего лучше, чем “Царицыно 2”, и не придумать.
Как решается проблема?
По каждому из объектов - долгостроев решение принимается индивидуально и в каждом субъекте — самостоятельно.
В последние годы предпринимается множество мер, чтобы обезопасить покупателей строящегося жилья. Например, по тому же 214-му закону определяются суммы компенсаций за нарушение сроков сдачи жилья. Плюс штраф, размер которого, как правило, составляет половину суммы неустойки.
Одно НО: дольщики , как правило, получают смехотворные компенсации, которые уходят на оплату услуг юристов , у которых прайс за каждый шаг, и также не стоит забывать про время , которое уходит на участие в судах.
В законодательство уже внесены изменения, позволяющие компенсировать затраты обманутым дольщикам за счет взносов застройщиков из Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства через Банк «ДОМ.РФ». Выплаты утверждаются Минстроем России по рыночной стоимости жилья. Схема является одной из оптимальных, поскольку имеет поддержку государства и может решать проблему долгостроев на федеральном уровне.
Тем не менее проблема, так же как и её решение остаются. Порядочных застройщиков совсем немного, поэтому инструменты и рычаги должны быть прописаны не только в договорах, а на законодательном уровне, учитывая сроки и сдачи, и получения компенсации.
Продолжение следует: Как действовать, если вы оказались обманутым дольщиком?
Автор: Валерий Денисов