Сделки с недвижимостью - одни из наиболее популярных, но и наиболее опасных сделок. Недвижимость стоит дорого, поэтому и сделки с ней требуют особого внимания. Здесь как на минном поле: ошибка может дорогого стоить.
Конечно, обо всех коварствах таких сделок мы будет говорить в дальнейшем. А сегодня хочу поговорить о том, как не упустить выгоду при отчуждении и приобретении недвижимости.
Мне написала в личку Жанна с таким вопросом: Ее тетка покупает себе квартиру, а старую хочет переоформить на нее. Обе слышали что-то о возможности оформить квартиру в собственность через договор дарения, но хотят уточнить, может ли тетка передать племяннице квартиру по договору дарения? Или необходимо будет заключать договор купли-продажи? Квартира в собственности уже 4 года.
Как и обещала, разбираем заданный вопрос в новой статье.
Итак, у нас есть квартира, которая находится в собственности 4 года, есть родственные связи. Давайте разберем, каким договором наиболее выгодно будет оформить передачу собственности, кто и в каком размере в каждом из случаев платит НДФЛ или вообще освобождается от уплаты этого налога, а также посмотрим, сколько нам придется выложить за нотариальное удостоверение и за регистрацию сделки в Росреестре.
Родственные связи сторон договора
Наличие близкого родства между сторонами договора дарения влияет на отсутствие у одаряемого обязанности по уплате НДФЛ, а также на оплату удостоверительных действий нотариуса при заключении договора дарения (правда, там нас поджидает небольшой, но очень неприятный сюрприз, который, тем не менее, не имеет отношение к описанной выше ситуации).
Перечень родственников, освобождаемых от уплаты НДФЛ, указан в п.18.1 ст.217 Налогового кодекса РФ. К ним относятся:
- супруги между собой
- родители - дети
- бабушки, дедушки - внуки
- братья и сестры между собой.
Таким образом, тетя и племянница в круг близких родственников не попадают.
Содержание договоров (существенные условия)
1. Общее для обоих договоров:
- Информация об объекте недвижимости – местонахождение, площадь помещения, кадастровый номер, этажность помещения и т.д.
- Информация об участниках сделки – ФИО, паспортные данные, адрес проживания, гражданство.
2. В Договоре купли-продажи, помимо этой информации, обязательно указывается цена объекта, а также срок и порядок оплаты.
Нотариальное удостоверение договора
Договор дарения недвижимости, не требует нотариального удостоверения (ч.8 ст.2 ФЗ от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ"), в отличие от договора купли-продажи . А это, в свою очередь, влияет на оплату нотариальных услуг.
В зависимости от обязательности удостоверения сделки у нотариуса уплачивается госпошлина либо нотариальный тариф.
Госпошлина уплачивается в случае, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным (п.5 ст.333.24 Налогового кодекса РФ). Ее размер составляет 0,5% от суммы сделки, но не менее 3.000 руб. и не более 20.000 руб.
Нотариальный тариф взимается в случае, если нотариальное удостоверение сделки необязательно, например, при заключении договоров дарения жилых помещений (квартир, домов, комнат). Размер нотариального тарифа установлен «Основами законодательства РФ о нотариате» (ст.22.1) и зависит от наличия и степени родства сторон договора.
Если по договору недвижимое имущество отчуждается супругу, родителям, детям, внукам, нотариальный тариф уплачивается в следующих размерах:
- при стоимости имущества до 10 млн.руб. – 3 000 руб. + 0,2% от суммы сделки;
- при стоимости имущества свыше 10 млн.руб. – 23 000 руб. + 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн.руб., но не более 50 000 руб.
Если по договору недвижимое имущество отчуждается прочим лицам (в т.ч. иным родственникам), нотариальный тариф уплачивается в следующих размерах:
- при стоимости имущества до 1 млн.руб. включительно – 3 000 руб. + 0,4% суммы сделки;
- от 1 млн. до 10 млн.руб. включительно – 7 000 руб. + 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн.руб.;
- свыше 10 млн.руб. – 25 000 руб. + 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн.руб., но не более 100 000 руб.
Помните, я говорила об одном маленьком, но неприятном сюрпризе? Так вот, касается он родственников, с которых взимается нотариальный тариф в меньшем размере: братья и сестры в этот перечень не входят. Поэтому, если они будут оформлять передачу недвижимости по договору дарения, они будут освобождены от уплаты НДФЛ, а вот нотариальный тариф им придется платить как иным лицам.
Стороны могут воспользоваться услугами нотариуса по составлению договора, но за это им придется заплатить отдельно, в нотариальный тариф такие услуги не входит. Стоимость услуг лучше узнать у нотариуса.
Уплата НДФЛ
Налог уплачивает выгодоприобретатель. По общему правилу, в договоре дарения это одаряемый, т.е. тот, кто получает имущество. По договору купли-продажи – продавец, т.е. тот, кто получает деньги от продажи имущества.
Освобождение от уплаты налога зависит:
- в договоре купли-продажи - от срока владения недвижимостью (минимальный предельный срок владения недвижимостью установлен п.3 и п.4 ст.217.1 Налогового кодекса РФ)
- в договоре дарения - от наличия близких родственных связей. Если стороны не родственники, НДФЛ выплачивается вне зависимости от того, сколько лет собственность была во владении дарителя (объясняется это тем, что льгота предоставляется тому, в чьем владении недвижимость была более установленного предельного минимального срока. Поскольку в договоре дарения уплата НДФЛ осуществляется одаряемым, льгота по отношению к нему не применяется).
Налог уплачивается:
- по договору дарения – одаряемым (за исключением близких родственников) в размере 13% от стоимости полученного в дар имущества по кадастровой стоимости . Если получивший имущество по договору дарения решит его продать до истечения минимального срока владения недвижимым имуществом, - он обязан будет уплатить 13% НДФЛ от продажной стоимости недвижимости.
- по договору купли-продажи - продавцом, если недвижимость находилась в его собственности менее срока, установленного ст.217.1 Налогового кодекса РФ (срок начинает течь с момента регистрации права собственности в Росреестре), в размере 13% от продажной цены недвижимого имущества с использованием налогового вычета.
Минимальный предельный срок владения недвижимостью составляет 3 года при соблюдении хотя бы одного из условий:
- право собственности на объект получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником;
- право собственности получено в результате приватизации;
- право собственности получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
- в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). То есть продаваемое жилье должно быть единственным для продавца.
Если ни одно из указанных условий не соблюдено, минимальный предельный срок владения недвижимостью составит 5 лет.
Расходы, которые предстоят по сделке:
1. По договору дарения
- нотариус (не обязательно, но желательно). Уплачивается нотариальный тариф;
- НДФЛ (если не близкие родственники): - 13% от кадастровой стоимости;
- гос.пошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 руб.
2. По договору купли-продажи
- нотариус (обязательно). Уплачивается госпошлина.
- НДФЛ (если недвижимость в собственности менее минимального предельного срока владения собственностью) – 13% от стоимости квартиру с учетом налогового вычета
- гос.пошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 руб.
Особенности договоров
- в случае, если даритель или продавец находится в законном браке, ему необходимо получить согласие второго супруга на отчуждение имущества;
- в случае, если в законном браке находится одаряемый, полученное в дар имущество становится его личным имуществом и при разводе не может быть разделено;
- в случае, если в законном браке находится покупатель, приобретенное им имущество становится совместным имуществом супругов и при разводе подлежит разделу.
Оговорка об отмене договора дарения
Даритель вправе сделать в договоре оговорку об отмене договора дарения в том случае, если даритель переживет одаряемого (ч.4 ст.578 ГК РФ). Это актуально, если даритель не хочет, чтобы квартира перешла по наследству к другим лицам.
А теперь ответ на вопрос Жанны: С финансовой точки зрения наиболее выгодным в данном случае является договор купли-продажи. Если хотя бы одно из условий для освобождения от уплаты НДФЛ соблюдены, то потребуется оплатить только госпошлину за нотариальные услуги и госпошлину за регистрацию договора.
Но в случае, если у тетки из 4 условий для признания 3-летнего минимального предельного срока владения недвижимостью было соблюдено только последнее (жилое помещение было единственным), а право собственности на новую квартиру на дату регистрации перехода права собственности по старой квартире уже будет зарегистрировано, тетке придется платить НДФЛ, поскольку основания для освобождения от его уплаты будут утрачены. Либо повременить с отчуждением квартиры.