Не говори "гоп", пока не перепрыгнешь - гласит народная мудрость. Часто люди рассуждают так: банк одобрил меня, как заемщика, банк одобрил объект недвижимости, назначил дату сделки - все, можно выдохнуть, новая квартира (дом) у меня в кармане. Так ли это? Действительно, ли можно уже расслабиться? К сожалению, нет. Заемщику необходимо уладить еще одну формальность - страхование.
Какие, вообще, бывают виды страхования при ипотеке? Их три: страхование жизни и здоровья заемщика (от него можно отказаться, но при этом произойдет повышение процентной ставки по кредиту), страхование титула - права собственности на объект недвижимости (также необязательно, но отказ ведет к повышению ставки) и страхование самого объекта недвижимости. Без оформления последнего вида страхования банк деньги не даст.
Работники страховых компаний загружены работой по самую макушку, поэтому документы смотрят всегда только накануне сделки в банке. И теперь представьте себе такую ситуацию: завтра вас ждут в банке на подписание ипотечного договора, а сегодня страховая компания отказывается страховать объект.
Давайте разберемся, по каким причинам это может произойти и что делать в таком случае. Чаще всего проблема кроется в правоустанавливающих документах. Это документы, на основании которых текущий собственник жилья приобрел право собственности. В большинстве случаев это договор купли-продажи. Т.е. текущий владелец недвижимости в свое время купил этот объект. Это самый простой вариант, по нему обычно не бывает никаких споров. Но собственность также могла возникнуть на основании вступления в права наследства или в результате приватизации или дарения. И вот тут могут возникнуть непредвиденные сложности. В моей практике был такой случай: банк одобрил квартиру, полученную в результате наследства, но страховая компания отказалась ее страховать ввиду того, что наследники были не первой (супруги, дети, родители) и даже не второй очереди (бабушки, дедушки, сестры и братья). Право собственности перешло от теток к племянницам. К тому же, не прошло срока исковой давности в виде 3-х лет. Возник высокий риск оспаривания сделки по продаже данной недвижимости. Все страховые компании города отказались от страхования данного объекта. Первая страховая затребовала документы, подтверждающие родство лиц, указанных в свидетельстве о праве на наследство. Причем, конкретные документы названы не были. "Предоставьте что-нибудь", - сказали в страховой. Вопрос был урегулирован путем предоставления всех найденных документов: свидетельств о рождении теток, племянниц, свидетельств о браке и теток, и племянниц. Хочу отметить, что на все-про-все было полдня накануне даты сделки. Быстро среагировал риэлтор продавцов, сами продавцы сохранили документы 50-летней давности, что тоже большая редкость. Так что на сделку, все-таки, вышли в установленный срок, но уже, как говорится"измученные нарзаном".
Другой случай из моей практики: опять-таки накануне даты подписания ипотечного договора страховая компания запрашивает свежую выписку из ЕГРН и нотариальный отказ от приватизации одного из членов семьи. Если с нотариальным согласием мы еще успевали, то с выпиской из Росреестра, которая по самому быстрому варианту готовится сутки, уже однозначно нет. Примечательно, что банк удовлетворился выпиской из ЕГРН двухлетней давности, а страховую этот документ не устроил. Здесь выход был найден в течение 3-х часов путем смены страховой компании на более дорогую. Следует отметить, что если банк при одобрении заемщика сразу предлагает конкретную страховую компанию, лучше согласиться на нее, хотя это может стоить дороже на 4-5 тысяч рублей, зато убережет от лишней головной боли. Дело в том, что в некоторых банках есть, так сказать, свои страховые компании, сотрудники которых имеют рабочие места непосредственно в отделениях банка. И банки продвигают эти компании, предлагаю клиентам страховаться именно в них. В нашем случае "банковская" страховая компания, вообще, не затребовала ни одного документа, только спросила фамилию клиентки. Обычно же в страховые компании необходимо предоставлять полный комплект документов, как в банк, особенно на сам объект недвижимости.
Выше мы рассмотрели самые "жесткие" варианты, где на решение проблемы остаются считанные часы. И результат зависит от опыта и профессионализма людей, которые сопровождают сделку, будь то риэлтор или ипотечный брокер. Теперь поговорим о более мягких вариантах, когда дата сделки еще не назначена и есть время, как говорится, сменить лошадей на переправе. По каким еще причинам сделка может не состояться? Есть банки, которые практикуют отзыв (аннулирование) одобрения. Такие фокусы обычно происходят через неделю после получения заемщиком одобрения по ипотечному кредиту. Причина при этом не сообщается. Нам известно, что в таких банках существует отдельная комиссия, которая выборочно проверяет заемщиков уже после одобрения. Также отказ может поступить в том случае, если одобренный заемщик перед ипотечной сделкой взял новый кредит. Теперь все большее количество банков повторно проверяет кредитную историю непосредственно перед заключением договора ипотеки.
Резюмируя вышесказанное, хочется напомнить заемщикам о необходимости получать одобрение "про запас" в 2-3 банках и обращаться к грамотным специалистам для помощи в сопровождении процесса купли-продажи недвижимости при помощи ипотечного кредитования.
