Возродить свой несчастный заброшенный канал я решила со статьи, тема которой так или иначе постоянно возникает в моем окружении. Вопрос этот сродни извечному "Что делать?" или "Быть или не быть". Итак,
ипотека или съем?
Расскажу, как это было на моем примере. Без абстрактных размышлений, просто факты и цифры.
Момент первый - деньги "в никуда"
Я приехала в Москву в 2012 году. Жить мне было негде, работы у меня (только что получившей диплом провинциального ВУЗа) еще не было. Соответственно, жилье нужно было найти какое-нибудь и побыстрее. Нашлась однокомнатная "бабушкина" квартира пополам с соседкой за 20 тысяч рублей. Соответственно, в месяц каждая из нас платила по 10к. Так мы прожили год, пока не кончился договор аренды, который мы по глупости не продлили.
10 000 *12 = 120 000
После этого хозяйка подняла нам цену до 24 тысяч. Так мы прожили еще 7 месяцев
12 000*7=84 000
И когда спустя это время она заломила 35 тысяч, мы дружно послали ее на всем известные буквы и стали искать комнаты. Именно комнаты, потому что, конечно, у нас уже была работа в разных частях Москвы.
То есть: 204 000 рублей за полтора года мы отдали за убогую однушку без ремонта, в 20 минутах пешком от метро, да еще и с неадекватной хозяйкой.
Я нашла отдельную комнату в трешке, еще с двумя соседками. Комната моя была самого маленького размера и без шкафа, но платила я как все - и как соседка с личной огромной гардеробной, и как соседка с балконом. Прожила я в этой комнате с начала марта 2014 года по начало августа 2017 г., то есть 3 года 5 месяцев. Каждый месяц проживания стоил 17 000 рублей.
17 000*41 = 697 000
В начале августа 2017 года мы с мужем стали снимать однушку. С самым простеньким ремонтом, и в 15 минутах пешком от Кунцевской, тогда нам удалось выгодно "урвать" эту квартиру по цене 23 000 в месяц. Это было даже очень шикарно. И еще 11 500 муж отдал агенту, так как без него не обошлось (оба других варианта я нашла бесплатно). На тот момент у меня уже была ипотека, но нужно было ждать, когда закончится стройка и дом будет сдан. Переехали мы в конце апреля 2018 года.
23 000 *9 = 207 000 (+11 500 =218 500)
ИТОГО за съемное жилье (мало того, что не свое, так и зачастую не самого хорошего качества) я отдала 1 119 500 за 5 лет.
Это фактически весь мой первоначальный взнос. Больше, чем 1/4 моей ипотеки. Просто в никуда. Левым людям.
Момент второй - снимать зачастую не выгодно в плане качества жилья
Пока я жила одна и снимала комнаты, разница между стоимостью ипотеки и арендой была ощутима. Но потом мы съехались с мужем и стали снимать однушки. И вот тут пошли "но" в пользу ипотеки:
- снимать меньше, чем однушку - мы точно бы не стали. Никогда не понимала, как, будучи семейной парой, снимать комнату в одной квартире с другими людьми.
- Да, мы платили очень дешево. Но ведь рано или поздно хозяин поднял бы цену. Или отдал бы квартиру сыну, и нам пришлось бы срочно искать другой вариант. А найти квартиру по такой цене мы бы точно не смогли - минимум 30 тысяч сейчас стоит съемная однушка в Москве. Ми-ни-мум.
- Плюс, помимо переезда, пришлось бы приготовить три суммы аренды - 1й месяц, депозит, услуги риэлтора (которые за ничегонеделание чаще всего требуют 100% оплату месяца за свои "услуги".)
Итак, предположим, что мы сняли квартиру за 30 тысяч рублей взамен старой. Однозначно - однокомнатную. Скорее всего с так себе ремонтом. И снова ежемесячно платим по 30 тысяч левым дядям и тетям.
По факту: сейчас мой ежемесячный платеж по ипотеке составляет 33 000 рублей. По цене съемной и стремной однушки в Москве я живу в просторной евротрешке со свежим ремонтом (пусть и от застройщика) в ближнем Подмосковье с хорошей транспортной доступностью. Меня не выгонят хозяева, мне не придется переезжать, мой платеж по ипотеке уже не вырастет, несмотря на рост цен на вообще все. Он останется постоянным, и я могу его только снижать досрочными погашениями.
Момент третий - снимать и копить тяжело
Снимать и копить, скажете вы? Да, среднестатистическая зарплата в Москве около 90 000 рублей (что там было про "я ем капусту, он ест мясо, а вместе мы едим голубцы"?). По факту же зарплаты гораздо ниже. Из них 30 тысяч на съем, и минимум 50 желательно бы откладывать на ипотеку? И что остается после этого?
При стоимости квартиры 5 млн (я про свой личный случай) получаем:
5 000 000 / 50 000 = 100 месяцев, или 8 лет нужно копить на свою квартиру "без ипотеки", при этом отдавая деньги за съем. Наверняка во многом себе отказывая. В отпуске уж точно, да и в остальном тоже.
За это время за аренду будет уплачено (при условии, что эти 8 лет стоимость аренды вообще не вырастет, что абсурд, но допустим!)
30 000 * 12 *8 = 2 880 000 рублей.
А дальше начнется самое интересное.
Момент четвертый - цены на жилье растут
Не буду голословной. 3,5 года назад я купила евротрешку 50м2 за 4,8 млн рублей. За 8 месяцев до сдачи дома.
Сейчас у нас строится очередной новый дом в нашем жк. Котлован только-только начали рыть, сдача дома через 2 года. Сколько стоит стандартная двушка (не евротрешка, а просто обычная двушка) этой же площади сейчас на стадии котлована? 7,1 млн рублей. Самая дешевая однушка стоит 5,3 млн рублей - то есть, покупай я сейчас, мне бы хватило только на студию!
Копить и снимать, говорите? То есть, если предположить, и еще даже смягчить тенденцию, за 3 года цены выросли на 2,5 миллиона. То бишь, те 5 млн, нужные мне в 2017 году, через 8 лет при грубом подсчете превратятся в миллионов 10 (если не больше). То есть, я буду копить без толку, годами, пытаясь угнаться за рынком жилья, и при этом отдавая деньги левому дяде?
Момент пятый - "переплата процентов" чаще всего становится просто "пугалкой"
Да, так страшно звучит, чем дольше платить - тем больше переплата. Иногда вдвое и больше. Но.
Скажите, положа руку на сердце - много ли вы знаете людей, которые, взяв ипотеку лет на 20-30, платили ее эти 20-30 лет "от звонка до звонка"? Я - ни одного. Чаще люди справляются раньше, иногда - гораздо раньше, и такой переплаты уже нет. Даже мне при моих совершенно минимальных досрочных погашениях мне удалось за 3 года сократить срок не на 3, а на 8+ лет (рефинансирование, и было бы больше, не реши я сократить платеж тоже). А возможностей масса:
- Возможный рост доходов (мало ли что изменится за годы?)
- Опять же, рефинансирование.
- Налоговый вычет (260 000 + 390 000). Если есть возможность его не разбазаривать - ведь это существенный вклад!
- Материнский капитал (как за первого, так и за второго ребенка). Тут и так все понятно.
Вот уже и осталось от ипотеки меньше на значительный "кусок". И не так уж и страшно, правда?
Что нужно учесть?
- Размер первоначального взноса. По возможности его лучше сделать побольше. Хотя я встречала мнение, что кидать в досрочку выгоднее, чем вкладывать во взнос, но судить не берусь.
- Процент. Тут и так понятно. Но я со своего опыта не советую бояться долгих сроков "с огромными переплатами". По факту уплачивается все быстрее, зато ежемесячный платеж меньше.
- Комфортный ежемесячный платеж. В идеале не больше 30% от общего дохода. Кому будет весело с платежом в 50%?
И не так уж и страшна эта ипотека, как ее малюют)