Покупка квадратных метров в новостройке помогает «убить сразу несколько зайцев» при решении жилищного вопроса. Во-первых, квартиры, приобретаемые на стадии строительства (нулевого цикла), значительно дешевле, а это несомненный плюс. Во-вторых, такое жилье отличается современной продуманной планировкой: большие кухни, просторные ванные и холлы. В-третьих, застройщик уделяет особое внимание облагораживанию и благоустройству прилегающей к многоквартирному дому территории и развитию инфраструктуры.
Но, как всегда, к каждой бочке меда обязательно будет примешана ложка дегтя. С квартирами в новостройке та же история.
- Зачастую строительство не завершается в анонсированные сроки.
- Задерживается сдача построенного, практически готового объекта в эксплуатацию (от пары месяцев до нескольких лет).
- Купленная квартира не соответствует оговоренным в договоре долевого участия параметрам: площадь меньше, отделка хуже.
- И самое ужасное — финансовое благополучие застройщика может пошатнуться, и замаячит перспектива банкротства до передачи квартир фактическим собственникам.
Что делать покупателям жилья, которые стали соинвесторами строительного проекта, но не получили оплаченную недвижимость?
Возможные проблемы долевого участия в строительстве и пути решения
Истории про обманутых дольщиков будоражили общественность всего несколько лет назад. Люди вкладывали последние средства в строительство, а в результате не получали ни квартир, ни денег. Власти не могли долго оставаться в стороне от такого беспредела. В сфере долевого участия в строительстве новостроек была проведена реформа. С лета 2019 года каждый застройщик обязан резервировать инвестиции участников договоров ДУ на эскроу-счетах. Указанные средства не могут быть потрачены компанией-застройщиком для финансирования текущих строительных работ. В случае, если что-то пойдет не так, и покупатели не дождутся своих квадратных метров, они имеют все шансы вернуть потраченные средства назад.
Однако, нововведения коснулись не всех участников долевого строительства, а только тех застройщиков, которые получили разрешение на стройку после указанной даты. Те, кто начал строительные работы до того, вправе выбирать между использованием эскроу-счетов и аккредитивов. В последнем случае единственной гарантией для дольщиков будут средства Компенсационного фонда, возмещение из которого лимитировано. Так что некоторые инвесторы все же рискуют потерять часть своих средств, связавшись с ненадежным застройщиком.
Отсюда правило номер «раз» — скрупулезно проверять все строительные компании (их репутацию, историю). Нужно стараться собрать максимально возможный объем информации, чтобы на его основе можно было составить прогноз о надежности застройщика. При этом следует различать девелопера и компанию, которая будет реально выполнять строительные работы. Очень часто это два разных юрлица, соответственно, репутация одного не покрывает рисков другого.
Если история развивается в положительном ключе, застройщик успешно закончил строительные работы и ввел дом в эксплуатацию, то дольщикам предлагается принять участие в приемке жилья. Вот на этом моменте хотелось бы остановиться отдельно. Не стоит слишком радоваться и спешить подписывать подготовленные документы. Напротив, следует внимательнейшим образом все проверить, а именно:
- нет ли серьезных недостатков в проведенных застройщиком отделочных работах;
- соответствует ли заявленная площадь квартиры реальным квадратным метрам.
Ведь если вы оплатили один метраж, а получили другой — «чуть меньший», вам должны вернуть разницу. Равно как и вам придется доплатить за лишнюю площадь (если в договоре ДУ не закреплены иные условия). Но все эти нюансы еще нужно зафиксировать документально.
Если качество отделки в квартире не соответствует условиям, прописанным в договоре долевого участия, без письменных доказательств также не обойтись. Во-первых, нужно будет составить акт и перечислить выявленные несоответствия. Во-вторых, может понадобиться помощь независимых оценщиков для определения стоимости работ и материалов по устранению дефектов. В любом случае нужно будет правильно оформить документы о выявленных несоответствиях с подробным изложением сути претензий, например, потребовать у застройщика возместить убытки или «переделать» ремонт (устранить недостатки).
Также дольщик имеет полное право потребовать с застройщика уплаты неустойки при срыве сроков сдачи жилья, причем за каждый день просрочки (пеня не самая большая — 1/150 ключевой ставки Центробанка для граждан-дольщиков, но все же).
На данном этапе крайне важно получить поддержку грамотного юриста. Если спор с застройщиком не получится решить полюбовно (а конфликт интересов налицо), в суде понадобятся весомые доказательства. Судебные разбирательства — процесс длительный и изнуряющий, но иногда ситуация складывается таким образом, что у дольщика не остается иного выхода.
Но бывает, при подписании договора ДУ дольщику удается вытянуть счастливый билет: стройка завершается вовремя, квартира сдается без недостатков. В этом случае стороны оформляют двусторонний акт, а покупатель готовит документы для регистрации недвижимости на свое имя. И только после внесения в госреестр записи о правах данного лица на квартиру можно со спокойной душой праздновать новоселье.
Вместо послесловия
Если вы готовы «вложиться» в интересный проект по строительству новостроек (многоквартирных домов или таунхаусов), но при этом хотите исключить все факторы риска — посоветуйтесь с опытным юристом. Грамотные эксперты по недвижимости:
- посвятят вас в нюансы правового регулирования долевого строительства;
· проанализируют договор ДУ, проектную документацию застройщика, разрешение на строительство и прочую документацию;
· проверят репутацию компании-застройщика;
· помогут с оформлением ипотеки, получением субсидии;
· расскажут о правилах использования средств материнского капитала и получения налогового вычета;
· окажут содействие в регистрации прав на недвижимость в Росреестре;
· помогут взыскать с нерадивого застройщика максимально возможную компенсацию.
Девять из десяти — вы обязательно узнаете кое-что важное, что поможет принять обдуманное и взвешенное решение. Как говорится, чтобы не было мучительно больно, заручитесь поддержкой профессионалов.
В одной из следующих публикаций мы разберем «подводные камни», с которыми приходится сталкиваться покупателям на рынке вторичной недвижимости. Не хотите пропустить материал? Подписывайтесь на наш канал!)